최근 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법(이하 '소규모주택정비법')」에 따라 가로주택정비사업을 진행하는 구역이 점점 증가하고 있다. 가로주택정비사업이란 노후·불량건축물이 밀집한 가로구역에서 종전의 가로를 유지하면서 소규모로 주거환경을 정비하는 사업이다.

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김정우 대표 변호사 /사진제공=법무법인 센트로

「도시 및 주거환경정비법(이하 '도시정비법')」의 적용을 받는 대규모 정비사업의 경우 정비계획수립 및 정비구역지정 등의 절차가 필요한데 반해, 소규모주택정비법상 가로주택정비사업은 위와 같은 절차 없이 조합설립인가만 받으면 사업을 시행할 수 있기 때문에 작은 규모의 현장에서는 이 형태의 사업을 많이 선호하고 있다.

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최근 가로주택정비사업조합이 사업구역을 확장해야 할 때 어떠한 절차로 진행해야 하는지에 대해 문의를 받았다. 기존 조합설립인가 처분을 취소하고 새롭게 조합 설립인가를 받아야 하는지 아니면 조합설립 변경 인가 절차만 거치면 되는지 등에 관한 질문이었다. 도시정비법과는 달리 현행 소규모주택정비법에는 가로주택정비사업에 관한 사업구역 지정이나 변경절차에 관한 명시적 규정이 없기에 발생하는 질문이다.

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이에 대하여 기존에 인가받은 조합설립인가의 내용들, 예를 들어 사업시행구역의 지번 및 현황, 건축개요, 정비사업비 등이 변경되었으므로 기존 조합설립인가 처분을 취소하고 조합설립인가처분을 새롭게 받아야 한다는 견해가 있다.

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그러나 가로주택정비사업은 정비구역지정 등의 절차 없이 조합설립인가만으로 사업을 신속하게 시행할 수 있도록 하여 주택정비를 활성화하기 위해 도입된 제도라는 점, 그리고 기존에 도시정비법에 규정되어 있던 가로주택정비사업의 내용을 소규모주택정비법으로 이관하면서 그 절차를 매우 간소화 하였다는 점 등을 고려할 때 기존 조합설립인가처분을 취소하고 새로운 절차를 되풀이 하는 것은 위 법의 취지에 부합하지 않다고 생각한다.

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이와 관련하여 명시적인 대법원 판결은 찾기 어렵다. 다만, 최근 하급심 판결들은 가로주택정비사업의 사업구역확장에 대하여 조합설립변경인가절차로 가능하다는 취지로 판시한 바 있다.

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서울행정법원은 사업구역 내 토지등소유자가 가로주택정비사업의 사업구역이 변경된 경우 창립총회에 준하여 사실상 새로운 조합 설립행위를 하여야 하다고 주장하면서 조합설립변경인가처분 취소소송을 제기한 사건에서, "소규모주택정비법상 가로주택정비사업은 정비계획수립 및 사업시행구역지정 절차 없이 조합설립인가만으로 사업을 신속하게 시행할 수 있도록 하여 주택 정비를 활성화하기 위해 특별히 도입된 것이고, 이에 따라 소규모주택정비법에는 가로주택정비사업에 관한 사업시행구역 지정 및 변경절차 규정이 따로 마련되어 있지 않으므로, 위 법률에 따라 설립된 가로주택정비사업조합인 참가인 조합으로서는 조합원들의 이익과 의사를 충실히 반영할 수 있는 적절한 방법을 선택하여 사업시행구역 변경절차를 진행할 수 있다고 봄이 상당하다"라고 판시하였다(서울행정법원 2021구합75009).

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즉, 위 판결에 따르면, 사업시행구역 변경을 위하여 기존의 조합설립인가를 취소한 뒤 새로운 조합설립인가를 받아야 할 필요는 없고 조합설립변경절차를 통하여 사업구역확장이 가능한 것으로 해석된다. 소규모주택정비법의 취지를 고려할 때 타당한 판결이라고 생각한다.

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그럼 사업구역확장을 위하여 가로주택정비사업조합의 조합설립변경인가를 받기 위한 조합원 총회 정족수는 어떻게 산정을 해야 할까. 현행 소규모주택정비법은 조합설립변경인가를 받기 위해서는 조합 총회에서 조합원 3분의 2이상의 찬성으로 의결을 받아야 한다고 규정하고 있다.

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사업구역 확장에 따른 조합설립변경인가를 위하여 조합 총회를 개최할 때, 종전 조합의 조합원 숫자를 기초로 정족수를 산정하면 되는지, 아니면 확장된 전체 구역을 기초로 정족수를 산정하면 되는지에 대한 의문이다.

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이와 관련하여 위 서울행정법원 사안에서는 먼저 기존의 가로주택정비사업조합이 사업구역 변경에 관하여 총회를 개최하여 종전 조합원 숫자를 기초로 3분의 2이상의 찬성으로 가결한 후, 다시 개최한 총회에서 새롭게 추가된 구역을 포함하는 사업시행의 건에 대하여 확장된 구역을 기초로 3분의 2이상의 찬성으로 가결하였는데, 이에 대하여 서울행정법원은 조합설립변경인가처분에 위법이 없다고 판시하였다.

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위 서울행정법원의 판결 취지에 비추어 볼 때, 결국 가로주택정비사업조합은 사업구역의 확장을 위해서 조합 총회를 개최하여 새롭게 추가되어 확장된 구역을 기초로 전체 조합원 3분의 2 이상의 찬성을 받아 조합설립변경인가 신청을 해야 할 것으로 보인다. /글 법무법인 센트로 대표 변호사 김정우

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