재개발 구역 내의 토지나 건물의 소유자(이하 '토지등소유자')는 일단 조합원이 되고, 분양신청 여부에 따라 조합원 또는 현금청산자가 된다. 현금청산자의 경우 토지와 건물에 대하여 협의 또는 수용 절차에 따라 손실보상을 받게 되며, 나아가 토지·건물에 관한 보상 외에도 법정요건이 충족되는 경우에는 주거이전비·이주정착금·이사비(주거권자의 경우), 영업손실(영업권자의 경우)을 추가로 보상받을 수 있다.
 

유재벌 변호사/사진제공=법무법인 센트로세입자의 경우(조합원의 세입자, 현금청산자의 세입자 여부를 불문한다), 구역 내 소유하고 있는 토지나 건물이 없기 때문에 토지·건물에 관한 손실보상은 문제가 되지 않음은 당연하다. 다만 세입자도 법정요건 충족여부에 따라 주거세입자는 주거이전비·이사비를, 영업세입자의 경우 영업손실을 보상받게 된다.

주거이전비의 경우, 현금청산자는 ① 적법한 주거용 건축물(1989. 1. 24. 이전에 축조된 무허가 건축물도 토지보상법 시행규칙 부칙에 의거하여 적법한 건축물로 간주됨을 유의)에서 ② 정비계획 및 정비구역 지정 공람공고일(이하 '정비구역 지정 공람공고일')부터 수용재결일까지 계속하여 소유 및 거주해야 한다.

도시정비법 제65조 제1항은 도시정비법에 규정된 사항을 제외하고는 토지보상법을 준용하도록 하면서도 도시정비법 시행령 제54조 제4항에서는 주거이전비 보상대상자의 인정시점을 '정비구역 지정 공람공고일'로 본다는 특칙을 규정하고 있기 때문이다.

세입자의 주거이전비의 경우에는 ① 적법한 주거용 건축물(1989. 1. 24. 이전에 축조된 무허가 건축물도 토지보상법 시행규칙 부칙에 의거하여 적법한 건축물로 간주됨)이어야 함은 현금청산자와 동일하다. 다만 1989. 1. 25. 이후에 축조된 무허가 건축물에 입주한 세입자라도 정비구역 지정 공람공고일 당시 정비구역 내에서 1년 이상 거주하면 주거이전비 보상대상자가 된다.

또한 토지보상법 시행규칙 개정으로 무상거주자도 주거이전비 대상자에 해당하게 되었다. ② 재개발 사업의 주거용 건축물 세입자의 주거이전비 보상은 정비구역 지정 공람공고일 당시 당해 정비구역 안에서 3개월 이상 거주한 자가 (최초의) 사업시행계획인가일까지 거주하여야 주거이전비 지급대상이 된다.

이주정착금은 토지등소유자인 현금청산자만 지급대상이 된다는 점에서 세입자에게도 인정되는 주거이전비와 이사비와 구별된다. 이주정착금지급대상의 요건은, 정비구역 지정 공람공고일부터 수용재결일까지 계속하여 거주하여야 하며, 단 질병으로 인한 요양, 징집으로 인한 입영, 공무, 취학이나 그에 준하는 부득이한 사유로 인하여 계속하여 거주하지 못하는 경우에는 계속 거주한 것으로 본다고 규정하고 있다.

이사비의 경우 현금청산자와 거주자 모두 사업시행계획인가고시일 이전부터 정비구역 내에서 거주하다가 사업시행계획인가고시일 이후에 정비사업으로 인하여 사업구역 외로 이주하면 이사비 대상자가 된다.

주거이전비 지급대상자인 '세입자'와 이사비 지급대상자인 '거주자'가 동일한 것인지 문제가 되었고, 서울고등법원은 무상거주자(=사용대차의 차주)는 세입자에 포함되지 않는다고 판시하였으나, 토지보상법 시행규칙의 개정으로 주거이전비 지급대상자인 세입자에는 무상거주자도 포함되므로 양 자간 특별한 차이는 없다고 본다.

대법원은 정비구역 지정 공람공고일 이전부터 구역 내 자신의 주거용 건축물에서 계속 거주한 조합원이 분양신청 이후 이주의무의 이행을 위하여 정비구역 외로 이주하였다가 분양계약을 체결하지 않아 현금청산자가 된 경우에는 주거이전비나 이주정착금 지급대상 요건을 갖춘 것으로 볼 수 없다고 판시하면서도, 사업시행으로 인하여 이주하게 되었다고 하여 이사비 보상대상자에는 해당한다고 한 바 있다.

영업손실보상대상자가 되기 위해서는 ① 정비구역 지정 공람공고일 당시부터 ② 적법한 장소에서 인적·물적 시설을 갖추고 ③ 수용재결시까지 계속 영업을 하여야 한다.

① 요건과 관련하여, 토지보상법 시행규칙 제45조 제1호에서는 '사업인정고시일 등 전'이라고 규정하고 있으나 도시정비법 제65조 제1항은 도시정비법에 규정된 사항을 제외하고는 토지보상법을 준용하도록 하면서도 도시정비법 시행령 제54조 제3항에서는 영업손실보상대상자의 인정시점은 '정비구역 지정 공람공고일'로 본다는 특칙을 규정하고 있기 때문이다.

② 요건과 관련하여, 무허가건축물, 불법형질변경토지, 그 밖에 다른 법령에서 물건을 쌓아놓는 행위가 금지되는 장소는 적법한 장소에 해당하지 않는다. 다만 무허가 건축물에서의 임차인은 영세한 경우가 많으므로 보호 필요성이 있는바 '정비구역 지정 공람공고일' 1년 이전부터 부가가치세법 제8조에 따른 사업자등록을 하고 행하는 영업에는 예외적으로 영업손실보상대상자가 되도록 규정하고 있다.

자신이 재개발 구역 내 현금청산자나 세입자라면 자신이 주거이전비·이주정착금·이사비, 영업손실보상 대상자인지 요건을 미리 확인하고 법률전문가와 상의하여 대응하는 것이 중요하다. 특히 주거이전비에 관해서는 현금청산자(소유자)와 세입자의 요건이 상이하고, 이주정착금은 현금청산자에게만 인정될 뿐 세입자에게는 인정되지 않지만, 세입자는 주거이전비나 영업손실보상의 경우 요건이 완화된다는 점을 유의할 필요가 있다. /글 유재벌 법무법인 센트로 변호사