최근 한 의뢰인이 지역주택조합 조합원의 세대주 자격 상실과 관련한 문제가 생겨 관련 내용을 의뢰하러 변호사 사무실을 찾았다. 비단 이 의뢰인 외에도 이와 같은 내용을 잘 모르는 분들이 많을 듯 하여 오늘은 지역주택조합 조합원의 세대주 자격 상실과 관련한 문제에 대해 다루고자 한다.

세대주 자격을 상실한 지역주택조합 조합원은 조합가입계약을 해지하지 않아도 조합원 자격을 상실한다.

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지역주택조합 조합원은 조합설립인가 신청일(주택건설대지가 투기과열지구 안에 있는 경우 신청일 1년 전의 날)부터 조합주택의 입주 가능일까지 세대주 자격을 유지해야 한다(주택법 시행령 제21조 제1항 제1호 가목).

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조합원 지위를 상속받는 경우나 근무, 질병치료, 유학, 결혼 등 부득이한 사유로 세대주 자격을 일시적으로 상실한 경우로서 시장, 군수, 구청장이 인정하는 경우 예외적으로 조합원 자격을 인정하고 있으나(주택법 시행령 제21조 제2항), 그 외의 경우에는 세대주 자격을 유지해야 한다.

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지역주택조합 제도는 일정한 구분에 따른 지역에 거주하는 무주택 또는 소형주택 세대주의 주택마련을 통한 주거안정 등을 위한 제도인 바, 지역주택조합의 조합원 자격에 관한 주택법이나 그 시행령 등의 규정은 당사자의 의사에 의하여 그 적용을 배제할 수 없다(대법원 2020다2XXXXX 판결). 따라서 세대주 자격을 상실한 조합원은 조합가입계약을 해지하지 않더라도 주택법 내지 그 시행령에서 규정한 조합원 자격 요건을 결하여 당연히 조합원 자격을 상실하는 것으로 보아야 한다.

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같은 취지에서 대법원은 세대주 자격을 상실하여 조합원 자격을 상실한 이는 조합가입계약을 해지하지 않았다고 하더라도 조합원 자격 내지 지위를 유지할 수 없다고 판시하였다(대법원 2020다2XXXXX 판결).

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세대주 자격을 상실한 지역주택조합 조합원은 조합가입계약서 내지 조합규약에서 정한 바에 따라 납부한 분담금을 반환 받을 수 있다.

통상 지역주택조합에서는 조합가입계약서 내지 조합규약에 '조합원이 조합원 자격을 상실하였을 때 납부한 분담금 중 일정 비용을 공제한 나머지를 반환'하도록 규정하고 있다. 조합에 따라 업무대행비만을 공제하는 경우도 있고 업무대행비 외에 총 분담금의 10%에 이르는 위약금까지 공제하는 경우도 있으며, 조합마다 공제하는 업무대행비의 금액이 다르니 구체적으로 공제되는 금액이 얼마인지는 조합가입계약서 등을 통해 확인해야 한다. 즉, 세대주 자격을 상실하여 조합원 자격을 상실한 자는 납부한 분담금 중 조합가입계약서 등에서 구체적으로 정한 비용을 공제한 나머지 분담금을 반환받을 수 있다.

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고의로 세대주 자격을 상실한 지역주택조합 조합원도 분담금을 반환받을 수 있다.

조합 가입 계약 자체에 취소 내지 해제 사유가 있는 경우 계약 자체를 취소 내지 해제하고 납부한 분담금 전액의 반환을 구할 수 있지만, 계약 자체에 별다른 문제가 없고 심지어 계약서 내지 규약에 임의탈퇴 자체를 금지하고 있는 경우 분담금을 돌려받기 쉽지 않다. 이러한 경우 세대주를 다른 가족으로 변경하여 고의로 세대주 자격을 상실하기도 하는데, 고의로 세대주 자격을 상실한 자도 납부한 분담금을 반환받을 수 있는지 여부가 문제된다.

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지역주택조합의 조합원이 세대주 자격을 유지해야할 의무를 부담한다고 볼 근거가 없고, 세대주 자격을 상실하게 된 경위에 따라 조합원 자격 인정 여부를 달리 판단할 근거는 더더욱 없으며, 세대주 자격을 고의로 상실한 것인지 여부를 판단하는 것도 현실적으로 불가능한 바, 고의로 세대주 자격을 상실한 조합원이라 하더라도 조합원 자격을 상실하고 조합가입계약서 등에서 정한 바에 따른 분담금을 반환받을 수 있다고 보아야 한다.

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울산지방법원 역시 같은 취지에서 고의로 세대주 자격을 상실한 자가 조합에 대해 분담금 반환을 구한 사안에서, 이러한 청구가 조합원들에 대한 신의를 저버리고 잔존 조합원들에게 손해를 부담시키는 행위로 신의성실의 원칙에 반한다는 조합의 항변을 배척한 바 있다(울산지방법원 2018가단7XXXX 판결). /글 법무법인 센트로 임형준 변호사

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