정비구역 내의 토지등소유자로서 재건축조합설립에 동의하여 조합원의 지위를 취득하더라도, ① 조합원 분양신청기간 내에 적법한 분양신청통지를 받고도 분양신청을 하지 아니한 자, ② 분양신청을 하였으나 분양신청기간 종료이전에 적법하게 분양신청을 철회한자 ③ 법 제72조 제6항 본문에 따라 투기과열지구 내에서 분양신청을 할 수 없는 자 ④ 법 제74조에 따라 인가된 관리처분계획에 따라 분양대상에서 제외된 자는 현금청산대상자가 된다.

위와 같이 일부 조합원이 분양미신청 등으로 인하여 현금청산자가 된 경우에 구법 제47조에서는 사업시행자의 현금청산의무만을 규정하여 분양미신청자 등 현금청산자에 대한 매도청구의 법적근거에 관하여 논란이 있었다. 이에 대법원은 구법 제47조를 근거로 곧바로 매도청구를 할 수는 없으나 현금청산자는 조합탈퇴자에 준하는 신분을 갖는다고 보아 조합설립미동의자에 관한 구법 제39조 및 집합건물법 제48조를 준용하여 매도청구를 할 수 있다고 보았다.

그 후 개정법은 사업시행자는 관리처분계획이 인가·고시된 다음날부터 90일 이내에 위 분양미신청자 등과 손실보상에 관한 협의를 하여야 하고, 협의가 성립되지 아니하면 그 기간의 만료일 다음날부터 60일 이내에 매도청구소송을 제기하여야 한다고 명시하게 된다(개정법 제73조). 이 규정은 시행일(2018. 2. 9.) 후 최초로 관리처분계획인가를 신청하는 경우부터 적용된다(부칙 제18조).

개정법에서 분양미신청자 등에 대한 현금청산방법으로 매도청구소송의 요건과 절차를 명시적으로 규정하였는바 조합설립미동의자에 대한 1차 매도청구 규정(제64조)을 준용하지 아니하므로 최고(촉구), 회답기간, 법 제64조에 따른 매도청구행사기간이 적용되지 않는다. 즉, 협의가 성립되지 아니하면 협의기간의 만료일(관리처분계획인가고시일로부터 90일)의 다음날부터 60일 이내에 매도청구소송을 제기하지 않더라도 매도청구권이 소멸하는 것은 아니며 법정지연가산금의 지급의무를 부담하게 될 뿐이다.

매도청구에 의한 매매대금 산정기준시점에 관하여, 대법원은 구법의 현금청산자에 대한 매도청구소송에서, 청산금지급의무가 발생하는 시기는 분양신청기간의 종료일 다음날이므로 매매계약의 성립이 의제되는 날도 분양신청기간의 종료일 다음날이라고 본바 있다. 그러나 현금청산자에 대한 매도청구를 명문으로 규정하지 아니한 구법과 달리, 개정법에서 분양미신청자 등 현금청산자에 대해서도 매도청구를 명문으로 규정하게 되었는바 견해가 대립한다.

즉, 분양신청기간의 종료일 다음날이라는 견해와 사업시행자의 현금청산지급의무발생시기는 관리처분계획이 인가고시된 다음날이므로 이때 매매계약의 성립이 의제된다는 견해가 있으나 매도청구권은 형성권이므로 매도청구의 의사표시가 도달한 날(예컨대 소장부본송달시)이 매매계약성립일이므로 이를 기준으로 매매대금이 산정해야 된다는 견해가 보다 더 타당해 보인다.

최근 관리처분계획에 따라 분양계약에서 제외된 자, 특히 투기과열지구 내 재건축 조합설립인가 이후 양수인의 경우에 해당 부동산을 양수함으로써 조합원 자격을 취득할 수 없는 날이 손실금 지급의무가 발생하는 시점이자 매매계약의 매매대금 산정기준시기라고 본 하급심 판결도 있다. 그러나 이에 따르면 조합설립인가 직후 양수인의 경우에는 양수당시를 기준으로 청산금을 산정하되 그로부터 상당한 시간이 소요된 관리처분인가 후에 그 청산금을 매도청구소송으로 지급하면 족하다는 부당한 결과를 초래하므로 타당하지 않다고 본다. 이때에도 매도청구의 의사표시가 도달한 날(예컨대 소장부본송달시)로 봄이 타당하다고 본다.

“90일 이내의 손실보상에 관한 협의 규정은 현금청산자가 유일하게 가지는 절차적 보장규정이므로 엄격하게 해석할 필요가 있는바 재건축 조합과 현금청산자 사이의 구체적이고 실질적인 협의를 뜻한다고 보아야 한다. 즉 사업시행자로서는 매매가격 또는 그 산정을 위한 상당한 근거를 제시하고 협의진행을 위한 적극적인 노력을 할 필요가 있다. 종전자산평가금액을 협의금액(매매대금)으로 제시하는 경우가 많으나 종전자산평가금액과 보상금액은 구별되는바 별도의 감정평가를 실시한 후 협의금액(매매대금)으로 제시하는 것이 바람직하다고 본다.

분양신청을 하였으나 정관에서 규정한 분양계약체결기간내에 분양계약을 체결하지 아니한 자는 분양계약체결기간 만료일 다음날에 조합원의 지위를 상실하고 현금청산자가 되며 재개발의 경우 수용절차, 재건축의 경우 매도청구절차를 진행해야 한다. 즉, 분양계약 체결기간 만료일 다음날부터 90일 이내 현금청산자와 손실보상 등에 관한 협의를 하여야 하고, 위 협의기간의 만료일 다음날부터 60일 이내 매도청구소송을 제기하여야 한다.

분양계약 체결기간 내에 분양계약을 체결하지 아니하여 현금청산자가 된 자 역시 분양미신청자 등과 실질적으로 동등한 지위를 가지는 바 이 경우에도 도시정비법 제73조 제3조 및 동법 시행령 제60조에 따른 지연가산금 규정이 (유추)적용된다고 봄이 타당하다.