도시정비법 제37조는 조합설립동의서에 하자가 있어 새롭게 조합설립변경인가를 받아야 하는 상황이 발생한 경우, 기존에 징구한 토지등소유자들의 동의서를 재사용할 수 있는 요건에 관하여 규정하고 있다.

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김정우 대표 변호사 /사진제공=법무법인 센트로

이때 조합은 토지등소유자에게 기존 동의서를 다시 사용할 수 있다는 취지와 반대 의사표시의 절차 및 방법을 설명하고 고지해야 한다.

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이때 만약 토지등소유자가 반대의 의사표시를 할 경우 해당 동의서는 재사용이 불가능하다.

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위 규정은 조합설립인가 이후 동의율 미달 등의 하자에 관하여 다툼이 있어 조합설립변경인가를 신청하는 경우 매번 모든 토지등소유자들로부터 동의서 징구등의 절차를 새롭게 진행해야 한다고 보는 것이 지나친 사회·경제적 낭비를 야기한다는 점 등을 이유로 과거부터 재사용된 동의서의 유효성이 일반적으로 인정되어 오던 것이 2015년 도시정비법에 입법화된 것이다.

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특히 동의서를 재사용하기 위한 요건으로서 '기존 동의서를 다시 사용할 수 있다는 취지와 반대의사 표시의 절차 및 방법을 설명·고지'하도록 규정한 것은, 무분별한 동의서의 재사용을 방지하고 동의서 재사용에 대하여 토지등소유자에게 반대의사를 표시할 기회를 부여함으로써 동의의사의 철회를 실질적으로 보장하며, 이를 통해 궁극적으로 토지등소유자의 조합설립에 관한 자유로운 의사표시를 보장하기 위함에 그 취지가 있다.

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한편, 재개발, 재건축 사업은 수년 이상 오랜 기간 진행이 되다보니, 조합설립에 동의했었던 토지등소유자들도 개별 사정에 의하여 부동산을 양도하고 떠나는 경우가 자주 발생한다. 그런데, 조합설립동의서의 재사용과 관련하여 토지등소유자의 변동이 있는 경우 해당 부동산의 양수인으로부터 조합설립동의서를 새로이 징구하여야 하는지 아니면 기존에 양도인이 제출한 동의서를 재사용할 수 있는지, 그리고 만약 기존에 양도인이 제출한 동의서를 재사용할 수 있다면 그에 대한 설명·고지는 누구에게 하여야 하는지에 대하여 도시정비법령은 아무런 규정이 없다. 이 부분에 대한 법리적인 해석에도 다툼이 있다.

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우선 기존 양도인이 제출한 동의서를 재사용할 수 있는지에 대하여 먼저 살펴보자. 이에 대하여 조합설립동의서는 '토지등소유자'로부터 징구하는 것이기 때문에, 새로운 조합설립변경인가를 위하여 동의서를 다시 징구할 경우 이미 토지등소유자의 지위를 상실한 양도인의 동의서는 효력을 상실하여 재사용할 수 없고 양수인으로부터 새로이 징구해야 한다는 견해가 있다.

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이에 반하여 도시정비법 제129조가 "사업시행자와 정비사업과 관련하여 권리를 갖는 자(이하 "권리자"라 한다)의 변동이 있은 때에는 종전의 사업시행자와 권리자의 권리ㆍ의무는 새로 사업시행자와 권리자로 된 자가 승계한다"라고 규정하고 있고 또 만약 양수인조차 양도인이 제출한 기존 동의서의 재사용에 대하여 반대하지 않을 경우 단지 조합원의 변동만으로 기존 동의서의 효력을 부정하고 재사용할 수 없다고 보는 것은 부당하다는 점을 이유로, 양도인이 제출한 동의서의 효력이 여전히 유지된다는 견해도 있다.

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필자는 양도인은 더이상 '토지등소유자'의 지위에 있지 않기 때문에 동의서 재사용과 관련하여 해당 동의서의 효력도 상실했다고 보는 것이 타당하다고 생각한다. 다만, 이에 대하여 도시정비법에 명문의 규정이 없고, 아직까지 대법원의 명시적인 판결도 없기 때문에 현장에서도 법리적인 다툼이 여전히 치열하다.

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동의서 재사용과 관련하여 양도인의 동의서가 더이상 효력이 없다고 본다면, 양수인에게 새롭게 동의서를 징구해야 할 것이다. 그런데 만약 양도인의 동의서가 유효하다고 가정할 경우, 이때 동의서 재사용 특례에 관한 설명과 고지는 양도인과 양수인 중 누구에게 해야 할까. 이에 대해서 동의서를 제출한 당사자가 양도인이기 때문에 양도인에게 동의서 재사용에 대한 설명·고지를 해야 한다는 견해가 있을 수 있다.

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필자는 이 같은 경우라도 동의서 재사용에 관한 통지는 양도인이 아니라 '양수인'에게 해야 한다고 생각한다. 도시정비법 제37조는 '토지등소유자'에게 기존 동의서 재사용에 관한 통지를 하도록 규정하고 있는데, 양도인은 부동산의 소유권을 이전하여 더이상 토지등소유자의 지위를 가지고 있지 않기 때문에 동의서 재사용 통지의 대상이 아니라고 본다. 더구나 양도인은 정비사업에서 이탈을 하였기 때문에 해당 정비사업에 관하여 아무런 이해관계가 없다. 따라서 조합설립동의에 관한 의견을 물어볼 실익도 없다.

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오히려 현재 부동산의 소유자인 양수인이 '토지등소유자'의 지위에 있고 또 해당 정비사업과 직접적인 이해관계를 가지고 있는 실질적인 당사자이기 때문에, 양수인에게 동의서 재사용에 관한 통지를 하는 것이 타당하다고 본다.

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다만, 이에 대하여 도시정비법에 명시적인 규정이 없어 다툼이 예상된다. 조합설립동의서 재사용 특례와 관련하여 도시정비법을 개정하여 기존에 제출된 양도인의 동의서의 효력 등에 대하여 명확히 규정할 필요가 있다고 본다. /글 법무법인 센트로 대표 변호사 김정우

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