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# 들어가기 앞서

2019년 4월, 재개발·재건축 조합을 이끌어 나갈 집행부가 되기 위한 '자격요건'이 강화됐다. 비리 발생 여지를 초장에 잡겠다는 목적이 담겼다. 조합 임원은 ①정비구역에서 거주하고 있는 자로서 선임일 직전 3년 동안 정비구역 내 거주기간이 1년 이상 ②정비구역에 위치한 건축물 또는 토지(재건축의 경우, 건축물과 그 부속토지)를 5년 이상 소유한 경우에만 선임될 수 있다.

①과 ②, 둘 중 하나만 충족하면 된다. 거주기간과 소유기간 모두 특별한 제한이 없는 바, 반드시 연속해서 조건을 충족하지 않아도 된다. 단, 소유기간은 조합 임원이 본인 명의로 소유하고 있던 기간만 합칠 수 있다. 배우자 또는 직계존비속 명의로 소유한 기간은 산식에 포함되지 않는다. 하급심에서도 동일한 입장이다.

조합장은 앞선 거주요건(①)과 소유요건(②)에 더해, 정비구역 내 거주의무 부과규정도 적용받는다. 도정법 제41조제1항에 따르면, 조합장은 선임일부터 관리처분계획인가를 받을 때까지는 해당 정비구역에서 거주(영업을 하는 자의 경우 영업)해야 한다. 이를 못 지키면, 자리도 없다.

조합장이 정비구역 내에서만 거주하지 않고, 정비구역 외 다른 곳에 주소지를 두고 있는 경우 거주의무 위반이 아닌지 문제된 적이 있다. 도정법 개정 취지와 민법을 살펴봤을 때, 주소는 동시에 2곳 이상 있을 수 있다. 따라서 정비구역 내 거주의무를 지킬 때, 해당 정비구역을 유일한 주소지로 해서 거주해야 한다고 해석하기는 어렵다고 본다. 하급심에서도 동일한 입장을 나타내고 있다.

# 쪽지분으로 조합 살림? 안돼…대신 부부는 예외규정 둬야

2023년 7월, 공유지분자의 경우 가장 많은 지분을 소유한 자만이 조합임원이 될 수 있도록 한 규정이 신설됐다. 외부 투기세력이 조합임원 자격을 취득하고자 소수지분을 취득하는 행태를 방지하기 위한 목적이다. 이른바, '스타조합장 초빙금지법', '쪽지분 조합장 금지법'으로 불리우는 법이다.

공유자의 지분이 동일한 경우엔, 모두 임원자격이 있다고 본다. 일례로, 부부가 50%씩 공동소유하고 있는 경우가 대표적이다. 국토교통부는 공유지분이 같을 경우, 지분 변경 없이 공유자 중 조합원 1명을 조합 임원으로 선임할 수 있다는 유권해석을 내렸다. 다만, 필자는 부부공동명의와 외부 투기세력을 동일하게 취급하는 건 부당하기에, 부부의 경우 공유지분이 적더라도 조합임원 자격을 부여하는 예외규정이 필요하다고 생각한다.

# 공공재개발(주민대표회의), 동일한 임원자격 요건 적용받아야

LH공사·SH공사가 사업시행자로 있는 공공재개발·공공재건축이 늘고 있다. 정비계획(안) 입안 단계에서, 토지등소유자 의견을 수렴하고 참여권을 확보하고자 주민대표회의를 구성하고 있다. 앞서 언급했듯, 비리 근절과 외부 투기세력이 소수지분을 취득해 조합임원이 되고자 하는 행태를 방지해야 한다. 따라서 주민대표회의 임원도 동일하게 거주요건과 소유요건, 소수지분권자 임원금지 규정을 적용받아야 한다. 이를 명문화해야 한다.

# 조합장은 사무실에서 꼭 상근해야 하는 것일까?

조합장이 별도 직장을 다니면서 사무실에 상근하지 않아, 근무 형태를 둔 이슈가 최근 A뉴타운에서 발생했다. 필자가 비상근 조합장을 대리해 수행한 해당 사건의 하급심은 상근 여부가 임원의 자격요건 결격에 해당하지 않는다고 판시했다. 조합장의 상근을 강제할 경우, 사회적으로 유능한 조합원이 조합장이 되는 것을 사실상 금지하는 결과가 되는 바, 타당한 판결이라고 본다.

# 조합장, 정비구역 내 부동산 매도·매수 동시에 등기를 쳤다?

조합장이 개인적인 사정으로 정비구역 내 신규 부동산을 매수하고 종전 부동산을 제3자에게 매도해, 그 등기가 모두 같은 날에 이뤄져 조합장이 일시적으로 2개 부동산을 소유하하면서 문제된 적이 있다.

필자가 수행한 위 사건에서 하급심은 도시정비법 제39조 제1항 제3호가 적용되는 것은 아니라고 보아 해당 조합장의 조합 임원자격이 상실하는 것은 아니라고 판시했다. 이 경우 도시정비법 제39조 제1항 제3호가 예정하고 있는 것이 아니며, 투기세력의 유입과도 무관하므로 타당한 판결이라고 본다.

# 끝마치며

조합 임원의 자격에 관한 법적 분쟁이 미치는 파급력과 영향력은 정말 크다. 법적 분쟁이 발생할 경우, 관련 규정과 입법취지를 철저하게 분석해 대응해야 한다. 이에, 도시정비사업 분야에 많은 경험을 가진 법률전문가의 조력을 받는 것이 무엇보다 중요하다.

글 = 유재벌 법무법인 센트로 변호사(yjbeol@centrolaw.com)

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