▲ 최혜진 법무법인 센트로 수석변호사

통상 정비사업은 조합을 설립해 추진하는 경우가 일반적이다. 하지만 2023년을 기점으로 분위기가 바뀌었다. 신탁사들의 수주 현장이 늘어나기 시작했다. 작년 개정 후 이달 19일부터 시행되는 [도시및주거환경정비법 제27조6항]은 표준계약서와 시행규정을 담고 있어, 신탁방식에 더욱 힘을 실어줄 전망이다. 신탁사와 토지등소유자 간 공정한 계약 체결을 위해 '기준점'을 만들어주겠다는 게 해당 법의 취지다.

신탁방식이 생겨난 배경부터 살펴보자. 조합 집행부의 각종 이권 개입, 전문성 부족에 따른 사업 지연을 꼽지 않을 수가 없다. 신탁사들은 이 점을 집중 공략했다. 전문성을 갖춘 신탁사가 사업 초기 단계부터 투입된다면, 투명한 운영과 절차 간소화가 가능함을 어필했다. 하지만 성공 사례가 많지 않았다는 점, 막대한 수수료와 계약해지의 어려움 등으로 인해 신탁사들의 행동 반경에는 다소 제약이 있었던 게 사실이다.

정부는 지난해 9월 [국민 주거안정을 위한 주택공급 활성화 방안]을 발표했다. 이때, 신탁사들이 3분의1 이상 토지 신탁등기를 받지 않더라도, 75% 동의만 받더라도 사업시행자 지위를 받을 수 있게끔 하는 개정 내용도 공개됐다. 구체적인 시행 시기는 알 수 없으나, 그만큼 정부에서 신탁방식을 대하는 태도가 적극적임을 알 수 있다.

표준계약서 도입을 비롯한 정부의 지원사격은 신탁사들에게 큰 힘이 되어줬다. 덩달아 신탁사 간 수주경쟁도 더 치열해졌다. 최근 양천구 A지역에서는 일부 소유자들이 예비신탁사 업무협약을 체결했으나, 협약을 체결한 단체의 대표성을 두고 토지등소유자들 간 갈등이 빚어지기도 했다. 신탁사들은 업무협약(MOU) 체결을 강행하고 있지만, 과연 그 효력을 인정할 수 있을지에 대해선 여전히 해석이 분분하다.

결국 혼란은 소유주들의 몫이다. 조합방식과 신탁방식을 두고 토지등소유자들 간 갈등 양상이 빈번해지고 있기 때문이다. 사실 조합이 태생적으로 겪어왔던 문제점들은 수차례 도정법 개정으로 보완됐고, 그 사이 판례도 많이 쌓였다. 물론 여전히 도정법에서 규정하지 않은 해석상의 모호한 이슈들이 많은 건 사실이다. 이 경우, 가급적이면 조합원들에게 전체 의사를 물어 효력을 인정받고, 대부분의 정보들을 공개하도록 유도하고 있다.

하지만 여전히 조합장에 대한 불신과 임의로 사업을 진행하는 과정에서 벌어지는 문제점들이 계속 드러난다. 그렇지만 과연 신탁사들이 앞서 언급한 조합의 문제점을 해결할 수 있을까?

우선적으로 절실하다고 느껴지는 부분은 '표준계약서' 확립이다. 개정된 도정법이 시행되면, 토지등소유자의 75% 이상 동의로 신탁계약 해지가 가능해진다. 신탁계약을 체결한 후에도, 2년 이내 사업시행자 지정 동의를 받지 못할 경우 해지 가능한 규정도 마련된다. 또한, 이전고시 후 1년 이내 사업비 정산 등의 절차를 완료하도록 신탁방식 정비사업의 종료시점도 구체화된다. 시공사도 토지등소유자들의 주체성을 갖고 뽑을 수 있게 된다.

과거보다 나아졌지만, 여전히 보완되어야 할 사항이 많아 보인다. 가장 민감한 '신탁수수료' 부분이다. 별도 기준이 없다 보니, 사업구역별로 수수료율이나 그 기준이 천차만별이다. 지급 시기나 방법도 신탁사가 자의적으로 결정하기 때문에 예측하기 쉽지 않다. 신탁방식 사업이 조합을 대체하기 위해선 지속적인 보완이 필요하다. 도정법이 개정되고, 판례들이 변화한 것처럼 신탁방식 사업의 미비점 또한 계속해서 바뀌어 나가야 한다.

토지등소유자들의 자유로운 의사 결정권이 보장되고, 객관적이고 투명한 정보가 제공될 수 있도록 환경이 더 개선되어야 한다. 그렇지 않다면, 신탁사가 조합을 대신해야 할 이유는 많지 않다. 준비위원회가 신탁사와 함께 토지등소유자들의 의사를 무시한 채, 독단적인 사업을 진행하는 것으로 인식될 경우 분쟁이 더욱 커질 수 있다는 점을 항상 경계해야 한다.

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