지난 2022년 8월 국토교통부는 재건축정비구역 내 상가소유자들의 아파트 분양과 관련하여 「재건축사업 부대·복리시설 소유자 주택공급 규정 운영방안」을 만들어 각 지방자치단체에 송부하였다고 한다. 위 운영방안은 상가소유자에 대한 아파트공급 요건에 관한 내용이다.
 

김정우 대표 변호사/사진제공=법무법인 센트로그동안 재건축구역의 상가소유자가 상가분양 신청을 포기할 경우 정관으로 정하는 일정한 요건 하에 아파트 공급을 허용하여 왔다. 이에 대하여 국토교통부의 전신인 구 건설교통부는 긍정적으로 유권해석을 하였고 또 서울고등법원도 이를 긍정하는 취지의 판결을 한 바 있다. 그러나 2022년 8월 국토교통부는 기존의 입장을 뒤집은 것이다.

국토교통부, '새로운 부대·복리시설을 건설하지 아니하는 경우'에만 상가소유자에게 아파트 공급이 가능한 것으로 유권해석

국토교통부가 작성하여 배포하였다는「재건축사업 부대·복리시설 소유자 주택공급 규정 운영방안」의 핵심적인 내용을 살펴보면 아래와 같다.

① 도시정비법령에 따라서 "새로운 부대·복리시설을 건설하지 아니하는 경우"에만 1주택 공급이 가능한 것으로 유권해석 하고, 상가조합원이 상가를 포기하는 등 "새로운 부대·복리시설을 공급하지 아니하는 경우"에는 1주택 공급 불가, ② 표준정관 반영 관련하여 시·도에서 표준정관을 이미 작성·배포한 경우 "새로운 부대·복리시설을 건설하지 아니하는 경우"에만 1주택 공급이 가능한 것으로 즉시 변경하고, 향후 시·도에서 작성하는 표준정관은 해당 내용을 반영하여 작성할 것, ③ 위 운영방안 공문 시행일 이후 조합설립인가가 신청된 조합 정관은 "새로운 부대·복리시설을 건설하지 아니하는 경우"로 인가하고, 기존 표준정관 등을 신뢰하여 "새로운 부대·복리시설을 공급하지 아니하는 경우" 1주택 공급이 가능한 것으로 인가된 조합정관 또는 공문 시행일 이전 인가 신청된 조합 정관은 그대로 인정한다는 내용이다.

결국 국토교통부의 위 운영방안에 따르면, 상가를 건설할 때 상가소유자가 상가분양신청을 포기하고 아파트를 분양받는 것은 사실상 불가능해질 것으로 예상되며, 상가를 건설하지 아니하는 경우에는 상가공급 자체가 불가능하므로 이때에만 상가소유자에게 조합정관이 정하는 기준에 따라서 아파트 공급이 가능하다는 취지로 해석된다.

국토교통부는 왜 갑자기 기존의 입장을 뒤집은 것일까. 필자도 그 이유가 매우 궁금하다. 현재 필자가 수행 중인 사건 중에 상가소유자의 아파트 분양자격에 대한 분쟁으로 서울고등법원에서 소송 중인 사건이 있다. 이 사건에서 필자는 상가소유자를 대리하여 1심에서 승소하였다. 2심 법원에서 원고와 피고 사이에 국토교통부의 위 운영방안에 대하여 논쟁이 되어 지난 2023년 10월 법원을 통하여 국토교통부에 사실조회를 하기로 결정하였다.

서울고등법원은 국토교통부에 대하여 1) 국토교통부가 유권해석을 변경한 이유, 2) 상가조합원이 상가분양신청을 스스로 포기할 경우 아파트 공급이 가능한지 여부 등에 대하여 사실조회를 요청하였는데, 현재까지도 국토교통부는 아무런 답변을 하지 않고 있다. 더구나 위 운영방안도 현재 대외적으로는 공개되어 있지 않다. 그러다 보니 현장만 더욱 혼란스럽다.

이런 가운데, 국토교통부의 위 운영방안에 대하여 비판적인 목소리가 높다. 재건축을 추진할 때 조합설립 등 초기 단계부터 가장 어려운 숙제의 하나가 바로 상가 소유자의 협조와 동의서 징구 부분인데, 위 운영방안으로 인하여 상가소유자로부터 동의서 징구가 더욱 어려워지고, 최악에는 상가소유자들의 동의율을 갖추지 못해 재건축조합설립이 불가능해 질 수도 있기 때문이다.

재건축조합과 상가조합원, 상생할 수 있는 방안 모색의 필요성
재건축이 진행되면 상가에서 영업을 하는 사람들은 영업을 그만두어야 하기 때문에 재건축이 반드시 반가운 소식이라고 단정하기 어렵다. 영업수익이 매우 높은 상가의 경우 재건축에 반대하는 경우가 많다. 최근에는 아파트에 대한 재산적 가치가 매우 높게 형성되고 있기 때문에 상가소유자들도 대부분 아파트 분양을 선호하고 있다.

재건축을 진행할 때 상가를 포함하게 될 경우, 아파트의 배치나 용적률 등에서 더 많은 혜택을 볼 수 있어 상가를 배제할 때와 비교할 때 훨씬 높은 사업이익을 기대할 수도 있다. 상가가 참여할 때 사업성이 더 유리하다면 상가소유자들의 희망사항을 반영하여 신속하게 재건축사업을 진행하는 것이 합리적일 것이다.

몇 년 전 주택산업연구원은 '재건축사업 주택-상가 분쟁 해소방안'이라는 주제의 발표자료에서 상가소유자에게 아파트 분양권을 부여하고 또 그 기준을 마련해야 한다는 의견을 피력한 바 있다.

성수동이나 압구정, 여의도, 목동 등 각종 규제 등으로 인하여 오랫동안 멈춰 있었던 재건축정비사업이 최근 속도를 내고 있다. 재건축사업을 추진하는 과정에서 나타나는 상가에 관한 분쟁을 엄격한 규제로 처리하는 것보다는, 조합과 상가 소유자들이 모두 상생할 수 있는 방법을 모색하고 합리적인 협의안을 도출할 수 있도록 국토교통부 또는 지자체가 적극적으로 지원하는 것이 재건축사업을 성공으로 이끄는 지름길이 될 수 있다고 생각한다. 국토교통부 담당자들의 전환적 사고가 필요하다고 본다. /글 법무법인 센트로 대표 변호사 김정우 

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