국가, 지방자치단체, 재개발 조합 등 사업시행자가 공익사업을 위하여 필요한 토지 등을 취득해야 할 경우에 해당 토지소유자 등과 협의하여 취득(매수)해야 하는 것이 원칙이다. 그러나 대부분의 경우 협의가 되지 않아 공익사업법(토지보상법)에 따라 강제로 토지 등을 취득(수용)하게 되며, 대신 현금청산자‧수용대상자는 토지보상, 지장물보상, 수목보상을 받게 되며, 특정요건을 충족할 경우 영업보상(휴업보상, 이전비), 주거이전비·이주정착금·이사비 등의 추가적인 손실보상을 받게 된다.

 

  재건축 사업 등의 매도청구의 경우에는 개발 사업으로 인하여 발생할 것으로 예상되는 개발이익이 포함된 가격이 산정된다. 그러나 토지보상법에 따른 수용의 경우는 해당 공익사업으로 인한 개발이익을 배제할 뿐만 아니라 사업인정고시일 전의 시점의 공시지가를 기준으로 수용재결 당시의 가격을 보상금으로 산정하도록 하고 있다는 점에서 큰 차이가 있다.

 

  이러한 토지보상법 규정에 관하여 헌법재판소는 합헌결정을 하였고, 법원 역시 이를 근거로 개발이익을 포함한 현실적인 시가를 보상해달라는 현금청산자‧수용대상자의 청구를 받아주지 않고 있다. 이는 하루속히 국회 입법으로 개선할 필요가 있다.

 

  사업시행자와 현금청산자‧수용대상자는 협의 절차를 진행하게 되나, 특별한 사정이 없는 한 협의가 되지 않는 경우가 많다. 협의가 이루어지지 않게 되면 사업시행자는 지방토지수용위원회에 수용재결을 신청하게 되고, 수용개시일 이전에 지방토지수용위원회의 수용재결에 따른 보상금을 공탁하게 되면, 수용개시일에 토지 등의 권리를 사업시행자가 취득하게 된다. 보통 사업시행자는 수용재결신청을 할 무렵 수용대상자를 상대로 토지나 건물인도소송을 하게 된다.

 

  수용보상금액에 관하여 불복이 있는 현금청산자나 수용대상자는 수용재결서 정본을 받은 날부터 30일 이내에 이의신청을 할 수 있다. 실무상 이의신청절차를 통하여 증액되는 경우가 많으므로 반드시 이의신청을 하도록 권장한다. 다만 더 많이 증액하기 위해서는 경험이 많은 법률전문가의 도움이 필요하다.

 

  만약 이의신청을 하면서 보상금을 수령할 경우 반드시 ‘이의유보’를 해야 한다. 이의유보를 하지 않고 보상금을 수령하면 이의신청이나 행정소송을 할 수 없다, 실제로 이의신청 기간을 준수하지 못하거나 ‘이의유보’를 하지 않고 보상금을 수령하여 큰 불이익을 입는 현금청산자나 수용대상자가 많으므로 주의를 요한다.

 

  중앙토지수용위원회는 새로 지정한 감정평가사들이 감정 평가한 금액으로 보상금을 변경한다(이의재결). 대체로 수용재결 보상금보다 증액되는 경향이 있다. 중앙토지수용위원회로부터 이의재결서를 받은 날로부터 60일 이내 행정소송(보상금증액소송)을 제기하는 방법으로 다시 불복할 수 있다.

 

  지방토지수용위원회의 재결서를 받고 90일 이내에 바로 행정법원에 행정소송을 제기할 수 있지만, 이는 이의신청 기간을 준수하지 못한 경우에 부득이 바로 행정소송을 하는 경우가 많다. 보상금을 최대한 증액하기 위해서는 중앙토지수용위원회의 이의재결을 거쳐 행정소송을 제기하는 것이 바람직하다. 이러한 행정소송을 보상금증액소송 또는 손실보상금사건이라고 한다.

 

  수용보상금을 최대한 많이 받기 위해서는, 협의 단계부터 적극적으로 변호사, 감정평가사 등 전문가의 조력을 받아 매 감정평가 단계마다 감정의견을 적극적으로 개진하고 실지조사에도 적극적으로 참여하는 것이 중요하다. 미리 사감정 평가를 받는 것이 보상금 증액에 도움이 되는지 견해의 대립이 있으나 필자의 경험에 비추어 보면 사감정 평가가 보상금 증액에 도움이 되는 것 같다. 사감정평가금액 자체가 보상평가에 반영될 수도 있지만 감정의견서로도 활용될 수 있기 때문이다. 다만 사감정을 받으려면 최대한 미리 받는 것이 좋다. 보상시점에 가까운 사감정일수록 탄핵받기 쉽기 때문이다.

 

  현행 재개발 현금청산이나 수용제도에 따르면 나의 의사와 무관하게 내 재산을 강제로 수용당하면서도 전혀 만족스럽지 못한 금액을 보상금으로 받게 된다. 다만 이러한 보상금이라도 최대한 받기 위해서는 위에서 언급한 내용을 모두 숙지하여 매 단계마다 적절하게 대응하여야 한다. 또한 필연적으로 사업시행자로부터 토지나 건물인도소송을 당하게 되므로 이 역시 적절하게 대응하여야 한다.

 

  그러나 평생 법적 분쟁없이 살아온 일반인에게는 적시에 적절한 대응을 하는 것이 쉽지 않은 일이다. 따라서 많은 전문 지식과 경험을 가진 법률전문가의 조력을 받아 내 재산과 권리를 지키는 것이 무엇보다 중요할 것이다. 

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