[여성소비자신문] 재개발·재건축 사업은 ‘토지등소유자’가 ‘조합원’이 되어 자신의 종전 자산을 출자하고 공사비 등을 투입하여 구 건물을 철거한 후 신 건물을 건축한 다음, 신 건물 중 일부는 조합원에게 배분하고(‘조합원 분양’), 나머지는 일반분양을 하여 수입을 얻어 정산하는 것을 그 기본 골격으로 한다.

재개발 사업의 주택 공급대상자는 토지등소유자(단, 지상권자는 제외)이나, 시·도 조례로 정하는 금액·규모·취득시기 또는 유형에 대한 기준에 부합하지 않는 토지등소유자는 시·도 조례로 정하는 바에 따라 분양대상에서 제외할 수 있다(시행령 제63조 제1항 제3호).

예컨대, 분양신청자가 소유하고 있는 종전 토지의 총면적이 90제곱미터 미만인자, 분양신청자가 소유하고 있는 권리가액이 분양용 최소규모 공동주택 1가구의 추산액 미만인 자는 공동주택의 분양대상자에서 제외된다(서울시 정비조례 제36조의 반대해석).

재건축 사업은 건축물과 그 부속토지를 모두 소유한 자가 토지등소유자로서 분양대상자가 되는데, 종전 건축물의 용도를 기준으로 주택 소유자에게는 주택을 공급하고, 부대‧복리시설 소유자에게는 부대‧복리시설을 공급하는 것이 원칙이다. 다만 일정한 경우에는 부대‧복리시설의 소유자에게 1주택을 공급할 수 있다(시행령 제63조 제2항 제2호 단서).

예컨대 '기존 부대‧복리시설의 가액’에서 새로 공급받는 부대‧복리시설의 추산액을 뺀 금액이 분양주택 중 최소분양단위 규모의 추산액에 ‘정관등으로 정하는 비율’을 곱한 가액보다 큰 경우'이다. 이때 ‘정관등으로 정하는 비율’은 정관 등으로 정하지 아니하는 경우에는 1로 한다고 규정하고 있는데, ‘정관등으로 정하는 비율’을 1에서 0.2로 낮추는 안건에 관하여는 조합원 2/3이상의 동의를 갖추어야 한다는 것이 서울고등법원의 입장이다.

재개발‧재건축 사업에서 조합원 주택 공급의 수는 어떻게 될까? 도시정비법은 『1세대 또는 1명이 하나 이상의 주택 또는 토지를 소유한 경우 1주택을 공급하고, 같은 세대에 속하지 아니하는 2명 이상이 1주택 또는 1토지를 공유한 경우에는 1주택만 공급한다』고 규정하고 있다(1세대 1주택 공급원칙).

따라서 2명 이상이 1토지를 공유한 경우에는 그 공유자 모두가 1인의 분양대상자로서 1주택만 공급되는 것이 원칙이나, 시·도 조례로 주택공급을 따로 정하고 있다면 시·도 조례에서 정하는 바에 따라 주택을 공급할 수 있다.

예컨대 서울시의 경우 재개발 구역 내 1주택 또는 1필지의 토지를 여러 명이 소유하고 있다고 하더라도, 권리산정일 이전부터 공유로 소유한 토지의 지분이 90제곱미터 이상이거나 권리가액이 분양용 최소규모 공동주택 1가구의 추산액 이상에 해당하는 경우에는 각각 분양대상자가 될 수 있다(서울시 도시정비조례 제36조 제2항 제3호 단서).

재건축의 경우, 과밀억제권역에 위치하지 아니한 재건축 사업의 토지등소유자에게는 소유한 주택 수만큼 공급할 수 있고, 과밀억제권역에 위치한 재건축 사업의 토지등소유자에게는 소유한 주택 수의 범위에서 3주택까지 공급할 수 있다. 다만 투기과열지구 또는 조정대상지역에서 사업시행계획인가(최초 사업시행계획인가를 말한다)를 신청하는 재건축사업의 경우에는 그러하지 아니하다고 규정하고 있다.

즉, 2017년 11월 10일 이후 투기과열지구 또는 조정지역에서 최초 사업시행계획인가를 신청하는 재건축 사업의 경우에는 과밀억제권역과 무관하게 1세대 1주택 공급원칙이 적용되며, 투기과열지구 또는 조정지역이 아닌 상황에서 최초 사업시행계획인가를 받은 재건축 사업의 경우에는 과밀억제권역에서는 3주택을 공급할 수 있고, 과밀억제권역이 아닌 지역에서는 소유하는 수만큼 공급할 수 있다는 것이다.

‘1+1 분양’이라는 예외도 있다. 이는 재개발, 재건축을 불문한 것이며, 종전자산가격의 범위 또는 종전 주택의 주거전용면적의 범위에서 2주택을 공급할 수 있고, 이 중 1주택은 주거전용면적을 60제곱미터 이하로 한다. 이때 60제곱미터 이하로 공급받은 1주택은 이전고시일 다음날부터 3년이 지나기전에 주택을 전매하거나 전매를 알선할 수 없다(법 제76조 제1항 제7호 라목).

주택 및 부대·복리시설의 공급 순위는 기존 토지 또는 건축물의 가격을 고려하여 정하되, 구체적인 기준은 시·도 조례로 정하도록 규정하고 있다. 예컨대 재개발 사업의 경우에는 조례에서 주택과 부대·복리시설의 공급 순위를 상세하게 규정하고 있다. 예컨대 부대·복리시설의 경우 제1순위부터 제6순위까지의 공급 순위를 규정하고 있다.

최근 필자가 조합원을 대리하여 수행한 사건 중에는, 재개발 구역에서 부대·복리시설의 공급 순위 7순위로 아파트와 상가를 모두 분양받은 조합원을 해당 재개발 조합이 ‘제7순위’를 삭제하고 해당 조합원에게 아파트만 분양하는 내용으로 관리처분계획을 변경하여 문제가 된 사건이 있다.

수원고등법원은 해당 조례에서 부대·복리시설 공급 기준을 1~6순위까지만 규정하고 있다고 하더라도 조합이 정관으로 ‘공동주택을 분양받은 자’를 7순위로 추가한 것이 조례를 위반하였다고 볼 수 없고, 관리처분계획은 그 자체로 공적 견해의 표명이라는 점에서, 위 조합원에게 아파트만 분양하는 내용으로 관리처분계획을 변경한 것은 신뢰보호원칙을 위반하여 위법하다고 판시하였다.

최근 재개발·재건축에 관련된 규정은 다양하고 복잡할 뿐만 아니라, 관련 규정의 해석에 관해서도 관련 하급심이 상반되는 판결을 하는 경우도 상대적으로 많다. 따라서 분쟁이 발생할 경우 도시정비사업 분야의 많은 경험을 가진 법률전문가의 조력을 받는 것이 무엇보다도 중요하다.

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