상가 임차와 관련해서는 권리금이 많이 문제된다. 가장 흔한 경우는 임대인이 건물을 리모델링 또는 재건축 해야겠으니 계약 갱신이 불가하고, 신규임차인을 주선하더라도 그와 임대차계약을 체결할 수 없다면서 임차인이 권리금을 회수할 수 없게 되는 것이다.

이러한 경우, 임차인은 임대인에게 권리금 회수기회 방해를 이유로 한 손해배상을 청구하는 것을 고려해볼 수 있는데, 오늘은 이 손해배상청구의 요건을 함께 살펴보자.
 

김민수 변호사 /사진제공= 법무법인 센트로먼저, 상가건물 임대차보호법(이하 '상가임대차법'이라 한다)에 따르면 권리금은 "임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설ㆍ비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형ㆍ무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가"이다.

일반적으로 임차인은 임대차계약이 종료될 쯤에 자신이 영업하던 곳에서 계속해서 영업할 자를 확보하고, 임대인에게 이 자를 신규 임차인으로 주선하여 이 자로부터 권리금을 받는다. 그런데, 임대인이 임차인이 주선한 자와의 임대차계약의 체결을 거절하는 등으로 인하여 임차인이 권리금을 회수하지 못하는 경우가 가끔 발생한다.

이 경우, 임차인은 상가임대차법 제10조의4 제1항 및 제3항에 따라 임대인에게 손해배상을 청구하는 방법으로 권리금을 회수하지 못한 문제를 해결해야 한다.

구체적으로 임차인은 다음의 4가지 요건을 갖추어야 임대인에게 권리금 회수기회 방해를 이유로 한 손해배상책임을 물을 수 있다. 임차인은 ① 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 ② 신규임차인이 되려는 자를 임대인에게 주선하여야 하고, ③ 이때 임차인은 임대인에게 신규 임차인이 되려는 자가 보증금 및 차임을 지급할 자력을 갖추고 있는지 등에 대한 정보를 제공하여야 하며, ? ▲임대인이 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 ▲임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하거나 ▲임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하거나 ▲임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하거나 ▲정당한 사유 없이 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절한 경우 중 어느 하나에 해당해야 한다(상가임대차법 제10조의4 제1항).

다툼의 여지는 있으나 하급심 판결례에 비추어 보면 임대차계약이 임대인과 임차인의 합의로 해지된 경우, 임차인이 계약갱신요구권을 행사하여 임대차계약이 갱신되는 등의 사정으로 인해 임대차기간이 끝나지 않은 경우에는 임차인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 신규임차인이 되려는 자를 주선하는 등의 행위를 하고 임대인이 임차인의 권리금 회수를 방해했더라도 임차인의 임대인에 대한 손해배상채권이 성립하기는 어려울 것으로 보이므로 권리금 회수를 염두에 둔다면 임대차계약을 합의해지 하거나 갱신하는 것은 신중하게 접근할 필요가 있다.

한편, 임대인은 ▲임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우, ▲임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우, ▲임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우, ▲임대인이 선택한 신규 임차인이 임차인과 권리금계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우에는 임차인에 대하여 권리금 회수기회 방해로 인한 손해배상책임을 부담하지 않는다(상가임대차법 제10조의4 제2항).

또한, ▲임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우, ▲임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우, ▲서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우, ▲임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우, ▲임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우, ▲임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우, ▲임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우(임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우, 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우, 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우), ▲그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우에는 임차인이 임대인의 행위로 인하여 권리금을 회수하지 못하게 되더라도 임대인에게 손해배상책임을 묻기 어렵다(상가임대차법 제10조 제1항).

결론적으로, 임차인이 임대인에게 권리금 회수기회 방해를 이유로 한 손해배상책임을 물으려면, 임차인은 상가임대차법 제10조의4 제1항에 따른 요건을 갖추어야 하고, 임대인이 손해배상책임을 면할 수 있는 사유(상가임대차법 제10조 제1항 및 10조의4 제2항)가 없어야 한다.

상가임대차법이 임차인의 권리금 회수를 보장하기 위한 규정을 두고 있지만, 임차인이 현실적으로 상가임대차법 규정에 따라 권리금 회수를 보장받는 것이 그리 쉽지는 않은 것 같다. 영업 중인 분 및 영업을 계획하고 있는 분들 모두 위 내용을 잘 숙지하여 소중한 재산인 권리금을 회수하지 못하는 일이 없길 바란다. /글 법무법인 센트로 김민수 변호사 

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