[땅집고] 세입자와 임대인이 권리를 행사할 때 가장 중요한 행위는 바로 ‘의사표시’다. 집주인에게 전세 계약 갱신을 요구하거나, 세입자에게 방을 빼라는 이야기를 할 땐 적절한 시점에, 올바른 방식으로 해야 법적인 효력을 가질 수 있다.

주택임대차보호법상 임대인과 임차인간 각종 의사 표시는 특별한 법적인 방식이 따로 있는 것은 아니다. 말로 하든, 문자메세지로 하든, 카카오톡과 같은 SNS로 하든, 내용 증명이든 관계 없이 원칙적으로 모두 법적 효력이 인정된다. 다만, 통지를 했더라도 분쟁이 발생할 경우 법정에서 증명력을 갖기 어려울 수 있어 증거를 남기는 것이 중요하다. 특히 의사표시를 했다는 것을 증명하긴 쉽지만, 상대방이 나의 의사를 전달받았는지를 증명하긴 복잡하다는 점을 주의해야 한다.

그렇다면 임대인과 임차인의 의사표시 방법 중 법적으로 가장 안전한 방법은 무엇일까. 주택 거래에서 다양한 의사표시 방법과 주의점을 살펴봤다.

①문자메시지와 SNS 메신저: 상대방이 읽었는지 증명 어렵다

문자메시지는 ‘어떠한 내용이 담긴 문자를 특정 번호로 발송하였다는 사실’까지는 증명력을 가질 수 있으나, 그 문자메세지가 ‘상대방에게 제대로 도달했는지 여부’에 대해서는 증명력을 갖기 어렵다. 문자메시지로 통지할 때에는 반드시 그 문자메시지가 도달했다는 사실을 별도로 증명해야 한다.

휴대전화 문자메시지와 SNS 메신저는 또 다르다. 예를 들어 일부 SNS메신저의 경우 상대방이 메시지를 확인했는지 여부를 알려주는 기능이 있기 때문이다. 이를 통해 메시지 도달이 증명됐다고 볼 여지도 있다. 그러나 법적으로 이를 ‘상대방이 읽은 경우’로 한정하기는 어렵다. 결국 메신저를 통한 의사표시 역시 사안에 따라 도달 여부에 대한 해석이 달라질 수 있고, 그 효력을 곧바로 담보받기는 어렵다.

②구두 통지와 녹음: 상대방 동의 하에 녹음해야

구두 통지는 상대방이 인정하지 않는 한 증명력이 없다. 그러나 그 구두 통지를 녹음하면 달라진다. 내용이 정확하게 전달되고 상대방이 듣고 있다는 점이 명백하게 녹음된 경우라면, 통상 그 녹음이나 녹음을 속기한 녹취록에 대해 증명력을 인정받을 수 있다.

다만 녹음했는데 대화가 뒤섞일 경우 통지하고자 하는 내용이 잘 전달되었는지 증명이 어려울 수 있다. 정확하게 통지해야 하는 내용을 통지하지 못할 수도 있다. 게다가 대화 당사자가 아닌 제3자가 녹음했다면 통신비밀보호법에 따라 처벌받을 수 있고, 대화당사자라고 해도 동의 없는 녹음은 상대방의 음성권을 침해한 행위가 될 수 있어 주의해야 한다.

③계약서에 의사표시 방법 규정: 당사자 합의 중요

일부 계약 당사자들은 아예 계약서에 의사표시 방법을 미리 정해두기도 한다. 예를 들어 “본 계약에 따른 의사표시는 아래에 기재된 전화번호로 문자메세지를 보내는 방법으로 할 수 있다”라거나, “본 계약에 따른 의사표시는 상대방에 대한 문자 메시지를 보내는 방법으로 할 수 있다”는 식이다. 하지만 위와 같은 특약은 상황에 따라 분쟁을 더 불러일으킬 여지도 있어 의사표시 방법에 관한 특약은 양 당사자가 증명력의 의미를 정확하게 이해한 후에 체결해야 한다.

④내용증명: 가장 안전하지만 반송 주의해야

내용증명은 의사표시 방법 중 가장 확실한 증명 기능을 가진다. 내용증명은 도달 여부만을 증명이 가능한 등기우편과는 달리, 기재된 내용에 대해서도 증명력을 인정받을 수 있다. 의사표시를 함에 있어서 가장 안전한 방법인 셈이다.

그러나 내용증명에도 한 가지 약점이 있다. 상대방에게 ‘도달’하지 않고 반송되면 법적 효력을 인정받기 어렵다. 민법은 의사표시 효력발생 시기에 관해 ‘도달주의’ 입장을 취하고 있다. 따라서 어떠한 통지가 효력을 발생하려면 단순히 ‘발송’만 하면 되는 것이 아니라 상대방에게 ‘도달’해 상대방이 알 수 있는 상태에 놓여야 한다.

내용증명 우편이 반송되면 정당한 이유 없는 수취거부 등 특별한 사정으로 반송된 것이 아닌 한, 반송된 내용증명 우편은 도달한 것으로 취급되기 어렵다. 따라서 내용 증명을 보낼 때에는 항상 반송되었는지, 잘 도착했는지 여부를 주의 깊게 살펴야 한다.