[땅집고] 정부가 지난 8월부터 시행한 주택임대차보호법(이하 ‘주임법’)에 따라 세입자가 최대한 보장받을 수 있는 계약 기간은 4년이라고 알려져 있다. 기본 계약기간 2년에 계약갱신청구권을 행사할 경우 2년이 추가되는 것이다.

그런데, 정말 법적으로 보장받을 수 있는 임대차계약 기간은 최대 4년에 불과할까. 4년이 지나면 세입자가 더이상 계약갱신청구권을 행사할 수 없을까. 그렇지 않다. 임대인 입장에서 자칫 가만히 있다가는 임대차 기간이 6년까지 연장될 수 있어 주의해야 한다.

■ 묵시적 갱신 2년 추가하면 6년까지 연장

임대차 기간이 6년까지 늘어날 수 있는 이유는 주임법에 ‘묵시적 갱신’이란 개념이 있기 때문이다.

묵시적 갱신이란 임대인과 세입자가 아무 의사 표시 없이 가만히 있는 상황에 대비한 법 규정이다. 주택임대차보호법 6조에 따르면 임대인이 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 않을 경우 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다는 것이다. 반면 이번에 새로 추가된 계약갱신요구권은 임대인의 거절 여부와 관계없이 세입자에게 갱신권을 준다.

만약 집주인과 세입자가 임대차 기간 만료 시점에 특별한 행동을 취하지 않고 가만히 있으면 먼저 ‘묵시적 갱신’에 따라 계약이 갱신된다. 그런데 묵시적 갱신과 계약갱신요구권은 그 행사 요건이 전혀 다르다. 묵시적 갱신으로 임대차 기간이 늘어나도 계약갱신요구권의 행사가 제한되지 않는다. 이에 대한 내용은 국토교통부가 발간한 주임법 해설 문답(FAQ)에 잘 나와있다. 국토부에 따르면 ‘묵시적 갱신’은 ‘계약갱신요구권’의 행사로 보지 않는다고 명확히 규정했다.

따라서 세입자는 묵시적 갱신 이후 계약이 재만료된 시점에 다시 계약갱신요구권을 행사할 수 있다. 이 경우 총 임대차 기간은 최초 임대차 2년, 묵시적 갱신에 따른 2년, 계약갱신요구권 행사에 따른 추가 2년을 합해 총 6년이 된다.

■ 최초 임대차 기간 만료 2개월 전 갱신거절 통지해야

따라서 주택 임대차에서 임대인이 임차기간을 4년으로 맞추고 싶다면, 임대인은 가만히 있으면 안 된다. 반드시 최초 임대차 기간 만료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 계약갱신 거절 의사를 알려야 한다.

특히 기간에 주의해야 한다. 만약 최초 임대차 기간 만료 2개월 전에 세입자에게 아무런 통지를 하지 않는다면 세입자는 묵시적 갱신(2년)과 계약갱신(2년) 청구권 두 카드를 쓸 수 있기 때문에 총 임대 기간이 6년으로 늘어난다. 만약 임대차 기간 4년이 다 될 때까지 아무런 거절의사 통지를 하지 않을 경우 세입자는 묵시적 갱신과 계약갱신을 한 번씩 더 쓸 수 있기 때문에 총 임대 기간은 8년으로 늘어난다. 거절 의사를 알리지 않을 경우 영영 세입자를 내보내지 못하게 될 수도 있다.

이 때문에 집주인들 사이에서는 묵시적 갱신으로 계약이 한 차례 갱신된 경우 계약갱신요구권 행사를 제한하는 방향으로 주임법을 개정해야 한다는 이야기도 나온다. 현행법만으로는 전문가가 아닌 일반인의 경우 임대차 기간을 예측하기 어려워졌기 때문이다. 세입자들이 집주인의 거절 의사 통지를 받지 않기 위해 연락을 차단하는 등 부작용에 대한 보완책도 논의해야 할 것으로 보인다.