1. 지역주택조합 탈퇴를 위한 정보공개 제도의 활용

사업 지연 등의 불확실성 때문에 지역주택조합 탈퇴를 원하는 자가, 업무대행비를 공제하지 않고 납부한 분담금 전액을 지급받으며 조합으로부터 탈퇴하기 위해서는 조합가입계약의 해제 또는 취소 사유를 입증할 수 있어야 하고, 이를 위해 ‘주택법상 정보공개 제도’를 활용할 수 있다.

(1) 법적근거

주택법 제12조 및 주택법 시행령 제25조는 주택조합의 발기인 또는 임원에게 관련 자료의 공개 의무를 부여하여 조합원들에게 사업의 진행과 관련한 정보를 확인할 수 있는 권리를 법적으로 보장하고 있다.

(2) 정보공개제도의 의의

조합설립인가를 받기 위하여는 주택건설대지의 80% 이상 토지 사용권원을 확보해야 하고(주택법 제11조 제2항), 사업계획승인을 받기 위하여는 주택건설대지의 95% 이상 소유권을 확보(주택법 제21조 제1항 제1호)해야 하는데, 이에 못 미치면서도 ‘토지 확보 100% 완료’ 라는 식의 허위, 과장 광고를 통해 조합원들을 모집하곤 하는 경우가 많다. 이 때 ‘토지사용승낙서 등 토지 확보 관련 자료(주택법 제12조 제2항 제2호)’는 사업의 진행 상황을 파악할 수 있는 중요한 자료이다.

(3) 정보공개제도 활용 방법

조합에 ‘토지사용승낙서 등 토지 확보 관련 자료’에 대한 열람·복사를 요청하고, 직접 조합을 방문하거나 내용증명의 발송을 통해 해당 자료의 제출을 요구할 수 있다. 조합이 열람·복사를 거부하는 경우 형사 고소도 가능하다(주택법 제104조). 확인 결과, 실제 토지확보율이 조합이 조합원을 모집할 때 고지하였던 확보율에 미치지 못한다면 조합원은 사기 또는 착오를 이유로 조합과의 조합가입계약을 취소하고 조합에 납부한 분담금 전액을 반환받을 수 있다.

이 외에도 주택법에서 공개 대상 자료로 정하고 있는 자료들을 확보하여 사업 시행 과정에서의 위법성을 밝혀 조합가입계약을 해제 또는 취소할 수 있다. ‘정보공개 제도’를 적절히 활용하여, 사업의 진행 상황을 확인하고 탈퇴 여부를 판단하길 바란다.

2. 지역주택조합, 확정분양가 계약의 유효성 여부

(1) 확정부담금제 관련 갈등

최근 한 지역주택조합에서 확정부담금제임을 광고하고 계약서에 명시하여 계약을 체결하였음에도 불구하고 전체 조합원 총회 결의를 통해 추가부담금을 반영한 내용으로 기존의 계약서를 변경하기로 하는 안건을 통과시킨 사례가 있다. 위 조합의 조합원은 소송에서 조합이 확정부담금 조항에 따른 의무 이행을 거절한다는 의사를 명백히 표시하였으므로 조합가입계약을 해제한다는 주장을 하였고, 이에 대하여 조합은 확정부담금제 조항은 무효라며 응수했다.

(2) 법원의 입장

법원은 이에 대해 확정부담금 조항이 유효하려면 해당 내용의 조합 총회 결의가 있어야 하는데 없으므로 무효라고 판단했다. 그리고 그 근거로, 지역주택조합은 비법인사단의 성격을 갖는 단체로 계약서에 확정부담금 조항을 넣은 것은 조합의 총유물에 관한 관리 및 처분행위에 해당하고, ‘조합규약이 예산으로 정한 사항 외에 조합원에게 부담이 될 계약은 총회의 의결을 거쳐 결정한다’고 규정하고 있음을 들었다.

다만, 확정부담금 조항이 무효임에도 마치 유효한 것처럼 기망행위를 한 것이라는 조합원의 주장을 인정하며, 법원은 계약취소를 인정하고 조합원에게 납입금 상당의 금원을 반환하라는 판결을 했다. 조합원이 확정부담금 조항이 없더라도 이 사건 조합가입계약을 체결하였을 것으로 인정되지 않는다고 본 것이다.

3. 2020년 12월 11일부터 시행되는, 개정된 주택법

(1) 조합 임의탈퇴

기존 주택법은 ‘조합원은 조합 규약으로 정하는 바에 따라 조합에 탈퇴 의사를 알리고 탈퇴할 수 있다’고 규정하고 있어 마치 조합원의 자유로운 임의 탈퇴가 가능한 것처럼 보이기도 했지만, 대부분의 조합이 조합 규약에 ‘조합원의 임의 탈퇴 가부를 총회 또는 이사회의 결의로 결정’하도록 한다거나 임의 탈퇴 시 탈퇴 조합원이 납부한 분담금 중 ‘거액의 업무 대행비를 공제한 나머지 금액만 반환’하는 것으로 규정하고 있어 임의 탈퇴 자체가 매우 어려웠다.

주택법의 개정으로 2020년 12월 11일부터 주택조합에 가입한 조합원은 가입비를 납부한 때로부터 ‘30일 이내’에 자유롭게 조합에 탈퇴 의사를 밝히고 조합에서 탈퇴할 수 있고 납부한 가입비 전액을 반환받을 수 있게 된다.

(2) 개정된 주택법의 내용

① 주택조합의 설립 요건이 강화됐다. 지역주택조합 설립 인가를 받고자 하는 이는 해당 주택 건설 대지의 80% 이상에 해당하는 토지의 사용 권원 확보 외에 해당 주택 건설 대지의 15% 이상에 해당하는 토지의 소유권을 확보해야 한다.

② 조합원 모집 요건이 강화됐다. 지역주택조합 설립 인가를 받기 위해 조합원을 모집하려는 이는 해당 주택 건설 대지의 50% 이상에 해당하는 토지의 사용 권원을 확보해야 한다.

③ 모집 주체의 설명 의무 부과와 허위·과장 광고에 규제가 따른다. 모집 주체는 주택조합 가입에 관한 계약서의 내용을 가입 신청자가 이해할 수 있도록 설명해 줘야 할 의무를 부담하고 모집 주체는 허위·과장 광고를 해서는 안 된다.

④ 사업 지연에 따른 조합의 해산 가능성이 생겼다. 주택조합이 주택조합 설립 인가를 받은 날부터 3년이 되는 날까지 사업 계획 승인을 받지 못하면 대통령령으로 정하는 바에 따라 총회의 의결을 거쳐 해산 여부를 결정해야 한다.

⑤ 자유로운 조합 가입 철회와 가입비 등의 반환 청구가 가능해졌다. 주택조합의 가입을 신청한 이는 가입비 등을 예치한 날부터 30일 이내에 주택조합 가입에 관한 청약을 철회할 수 있다.

⑥ 모집 주체는 주택조합의 가입을 신청한 이가 청약을 철회하면 청약 철회 의사가 도달한 날로부터 7일 이내에 예치 기관의 장에게 가입비 등의 반환을 요청해야 한다. 또한 예치 기관의 장은 가입비 등의 반환 요청을 받으면 요청일로부터 10일 이내에 그 가입비 등을 예치한 이에게 반환해야 한다.

다만 주택법 제11조의6은 2020년 12월 11일부터 시행됨을 염두에 두어야 한다.

4. 지역주택조합 규약도 약관규제법 적용 받아야

(1) 약관규제법의 의의

약관법은 거래상의 지위를 남용해 불공정한 내용의 약관을 규제, 불공정한 내용을 무효로 만드는 법이다. 구체적인 예로 약관규제법은 △약관에 의한 거래를 하고자 하는 자에게 약관의 명시·설명 의무를 부과하며 △법률적 책임을 부당하게 회피하는 조항 △부당한 손해배상액의 예정 조항 △계약의 해지·해제권을 부당하게 제한하는 조항 △당사자에게 불리한 소 제기 금지의 합의 조항 등을 금지하고 있다.

(2) 지역주택조합 추진위 규약의 약관성 인정 여부

지역주택조합의 조합 설립 단계 이전의 모습은 추진위원회라는 형태로 운영되는데, 추진위와 업무 대행사가 미리 마련해 놓은 계약서는 대부분이 조합원들에게만 불리한 의무를 강제하는 조항들을 담고 있는 것이 현실이다. 대부분의 지역주택조합 추진위는 미리 ‘규약(조합 가입 계약서의 내용과 거의 유사한)’을 마련해 두고 가입자들과 계약을 체결하면서 첨부 서류의 하나로 조합 규약을 넣어 가입자에게 동의를 구하는 방식을 사용하고 있다. 즉, 실질은 계약서와 다를 바 없지만 규약이라는 형식에 구속돼 약관성을 인정하는 판결은 보기 힘들다.

주택법은 부당한 계약에 따른 조합원들의 권리 구제를 위해 수차례 개정됐다. 현행법은 조합에 탈퇴 의사를 알리고 탈퇴할 수 있게 됐다(주택법 제11조 제8항). 그런데 정작 탈퇴에 따른 비용의 환급과 시기에 대해서는 조합 규약으로 정하는 바에 따라 부담한 비용의 환급을 청구할 수 있게 규정하고 있다(주택법 제11조 제9항). 즉 탈퇴는 가능하지만 그 방법과 시기는 규약으로 정하라는 것이다.

그런데 그런 규약은 조합원들에게 불리하게 규정돼 있는 것이 많다. 예를 들어 환불 시기와 관련해 ‘신규 조합원과 일반 분양자로 대체돼 입금이 완료됐을 때 환불하기로 한다’고 규정하고 있는 규약이 비일비재하다. 이는 환급 시기를 장래의 불확실한 사실의 성부에 의존하게 하고 오로지 조합의 의사에 달려 있다고 해 조합에만 일방적으로 유리하다. 이렇게 형식은 규약이나 실질은 계약과 다를 바 없는 현실을 고려해 조합 규약 역시 약관으로 판단하는 사법부의 결단이 필요하다.

5. 지역주택조합 동·호수지정의 진실

모델하우스 등에서는 지금 빨리 지역주택조합에 가입하지 않으면 로열층, 로열 동이 다 나가고 없을 것이라며 가입을 재촉하는 경우가 많다. 로열층, 로열 동으로 지정해줄 수 있는데 지금 당장 계약하지 않으면 기회가 날아간다고 말한다.

그런데 과연 로열층, 로열 동으로 지정해주는 것이 가능한 일일까. 그렇지 않다. 동, 호수를 지정하는 것은 사실상 불가능하다. 동, 호수는 사업계획 승인이 나야지만 확정되는 것이지, 그 이전에는 예정에 불과하다. 믿고 가입했더라도, 추후에 설계가 변경됐으니 다시 추첨해야 한다거나 사업계획승인 당시 기존에 계획했던 동, 호수가 인정이 안 됐다느니 하는 말을 듣게 될 수 있다.

동, 호수 지정이 바뀐 것에 대해 계약의 취소 또는 무효를 주장하는 것도 어렵다. 대부분은 조합이 제시한 팸플릿 등에 동, 호수 지정은 예정이며 변경될 수 있다고 적혀있기 때문이다.

지역주택조합에 가입할 때 동, 호수를 임시로 지정하는 것은 가능하다. 그러나 이는 어디까지나 임시일 뿐이다. 추후 사업계획승인을 받는 단계에서 얼마든지 바뀔 수 있으며, 확실한 것은 사업계획 승인 후에 정해진다. 그러니 로열 동, 호수를 놓칠까봐 조급하게 가입하는 것은 지양해야 한다.

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