1. 지역주택조합의 문제점 ① - 자신이 사업의 주체임을 인식하지 못하는 조합원

조합원들은 지역주택조합 사업 전반에 직접 참여의 권리와 의무가 있음에도 불구하고 평상시에는 위 사업의 진행 등에 대하여 전혀 무관심하다가 심각한 문제가 발생한 경우에만 사업에 관심을 가지는 경향이 있습니다.

조합원 대부분은 조합원으로 가입할 당시 초기 분담금에만 초점을 맞추고 이후 사업의 진행에 따른 추가분담금에 대한 위험부담 및 책임소재가 자신들에게 있음을 인지하지 못하는 경우가 대부분입니다. 지역주택조합 사업에서 추가분담금은 현실적으로 발생할 수밖에 없는 구조인데, 예를 들어 사업의 지연이나 토지매입과정에서의 알박기등이 원인이 되어 추가분담금은 예상치를 상회할 수 있습니다.

사업의 주체로서 모든 책임이 조합원들에게 귀속된다는 점에서 지역주택사업에 대한 지속적이고 적극적인 관심이 있어야 원활한 사업진행이 가능합니다. 조합원으로서 정보공개청구, 조합총회요구 및 적극적인 참여 등 가능한 제도를 이용하여, 지역주택조합사업의 성공적인 추진을 이루고, 소중한 재산권을 보호할 수 있도록 노력해야 합니다. 지역주택조합원 가입 시 탈퇴가 어렵고, 탈퇴가 가능하다 할지라도 기납부한 대금의 전액을 반환받기 어려우며, 반환받는 시기 역시 원하는 시기에 이루어지기 어렵다는 점을 고려한다면, 조합원으로서의 “적극적인 감시와 감독의 역할”이 더욱 필수적이라 할 것입니다.

2. 지역주택조합의 구조적 문제점 ② - 집행부 및 대행사의 비리가능성

지역주택조합사업 조합집행부나 대행사에 기한 비리가 발생하는 경우가 빈번합니다.

지역주택조합 사업 초기에 대행사 주도로 사업계획이 수립되고 그에 따른 조합원 모집 및 조합 집행부 구성이 이루어지는 경우가 결코 적지 않습니다. 그 과정에서, 대행사가 조합원 모집에 전권을 가지게 되고, 대행사는 자신의 이해관계인을 조합장 등 조합의 임원에 사실상 내정하여 조합의 실질적인 권한을 행사하는 경우가 많으며, 그 당연한 귀결로 대행사의 업무를 감시 감독하여야 할 조합의 기능이 사실상 유명무실해지게 됩니다.

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더 나아가 대행사와 조합집행부가 서로 모의하고, 실제 투입금액을 부풀리거나 용역 계약 리베이트 등 불법적인 운영을 하여 사업성을 악화시키고 조합원들에게 막대한 손해를 끼치기도 합니다.

지역주택조합 조합원들 사이의 결속력도 약하기 때문에 집행부에 대한 관리 감독 기능도 사실상 이루어지기 어렵습니다. 지역주택조합원들 역시 문제점을 인식하여 인터넷상 정보공유를 위한 공간을 마련하는 등 노력하는 곳이 있습니다만, 아주 소수의 지역주택조합에서만 진행되고 있는 것으로 보이고, 공간 개설 이외의 적극적인 규합을 통한 노력은 부족한 것이 사실입니다.

3. 조합집행부 구성의 문제

현실적으로 조합집행부의 구성에 문제가 있는 경우가 있습니다.

최초 추진위원회 설립 및 조합 집행부 구성 시 조합원들은 정보 및 결속력의 부족 등으로 그 중심 역할을 수행하기 어려워, 통상 대행사 또는 시공사가 주도적으로 진행하며 사업 전반에 걸쳐서도 주도권을 갖게 됩니다. 이러한 구조로 구성된 조합은 거수기의 역할에 그치는 경우도 적지 않습니다. 또한, 시공사나 대행사에 비하여 조합은 주택건설사업에 대한 전문적인 지식이 떨어져, 대행사나 시공사에 전적으로 의지하여 의사결정을 할 수 밖에 없는 경우도 많습니다.

더 나아가, 조합 집행부에 대한 급여 또는 보수 제공의 근거가 명확하지 않은 경우가 많고, 조합규약에 관련 근거가 마련되어 있다고 할지라도 이에 대한 조합원들의 인식은 별로 좋지 않은 경우가 태반입니다. 조합 집행부는 자신들이 행하는 역할에 비해 적정한 보수를 인정받지 못한다는 불만을 지니기 쉽고, 이러한 불만에 편승하여 시공사나 대행사에서 제시하는 유혹에 넘어가기 쉽습니다.

4. 자금 관리 및 집행의 문제

지역주택조합사업의 자금 관리 및 집행이 투명하게 이루어지지 않는 주요한 원인으로 사업에 무관심한 조합원을 들 수 있고, 그로 인해 아래의 현상이 나타납니다.

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사업 초기 대행사나 시공사의 주도로 조합의 집행부가 구성되는 경우가 많아, 대행사나 시공사에 유리하게 각종 계약서 등이 작성되는 경우가 적지 않습니다. 지역주택조합 사업의 경우 주택법의 일부 규정만을 적용받기 때문에 사실상 조합의 규약이 매우 중요함에도 불구하고, 대행사의 주도로 자금 관리나 집행에 관한 근거규정을 고의로 두지 않거나 미비하게 작성하는 경우가 있습니다.

대행사가 업무대행비를 사전에 일시에 모두 수령하고 그 이후 조합 사업진행에 무관심하거나 사업을 사실상 사유화 하는 경우도 적지 않습니다. 실제로, 대행사가 조합 명의의 통장이 아닌 별도의 통장을 개설하여 조합원이 납입한 자금을 유용하는 경우도 있고, 이러한 사실이 입주시 혹은 정산시까지 표면화되지 않거나, 사고로 이어지기도 합니다.

​ 결국 회계 처리 전반 등 조합의 업무에 대한 감독 감시 기능이 중요할 수밖에 없으며, 규약이나 계약서에 이에 대한 근거규정을 마련하고 적극적으로 사업에 조합원이 참여해야 합니다.

Ⅱ. 지역주택조합 사업의 분쟁발생

시행사나 대행사가 사업성이 있어 보이는 역세권 지역에 지역주택조합 사업을 추진하기 위해 추진위원회를 만들고 조합원 자격이 있는 사람들을 모집합니다. 해당 지역에 아파트를 분양받고자 하는 외부인(향후 조합원이 될 사람)들은 금원을 출자하여 조합원이 되는데, 조합원들이 납부한 금원(분담금)은 해당 지역의 지주들과 매매계약을 체결하는데 마중물 역할을 하게 됩니다.

사업의 가능성을 보고 가입한 많은 사람들이 차후 여러 가지 문제로 지역주택조합 탈퇴를 원하는 경우가 있습니다.

지역주택조합의 설립인가를 위해서는 그 지역의 주택건설대지 80% 이상의 토지사용 승낙서가 있어야 하고 이 해당 토지의 95%이상의 소유권을 확보해야 가능한데, 토지 확보 문제에서부터 문제가 일어나는 경우가 많습니다.

처음부터 토지 확보가 되지 않은 상태에서 조합원을 모집하는 경우가 비일비재한데, 토지 소유자로 하여금 땅을 조합에 팔게 하는 설득의 과정도 매우 어렵고, 만약 이 땅주인 중에 한명이라도 땅을 못 팔겠다고 하면 사업을 시작할 수 조차 없어 문제가 됩니다. 보통 지역주택조합에서는 토지의 구매를 확정하였으니 걱정 말고 조합원으로 가입하라고 하지만 실상은 그렇지 않은 경우가 많습니다.

지역주택조합에 처음 가입할 당시, 토지의 소유권이전등기가 90%이상 완료되었다는 안내를 받았고 이를 신뢰하여 가입했는데, 이러한 내용이 사실이 아닌 경우 대응이 필요합니다. 과거에는 이러한 경우, 계약이 중요 내용에 관하여 허위 사실의 고지가 있음을 이유로 취소권 행사를 허용하였으나, 최근에는 단순히 허위의 사실의 고지를 넘어서 그러한 고지가 현저한 차이가 있는지, 그리고 허위사실 고지와 계약 체결 사이에 인과관계 있는지에 관하여 증명을 요구하는 것이 법원이 입장으로 보입니다. 법원의 입장은 사실상 취소권 행사가 거의 인정되지 않는 결과를 초래하고 있습니다. 이 때, 생각해볼 수 있는 대응책은 관련하여 소명 자료를 제출하는 것입니다. 어떤 자료를 제출할지는 법률전문가와 상담하여 준비하는 하는 것이 좋습니다.

다음으로 민사상 업무대행사가 가입자에게 거짓말을 하거나, 부작위에 의한 기망 즉 알고도 알리지 않은 경우라면, 조합과 업무대행사에 공동불법행위 책임을 물을 수 있습니다. 이 때, 허위 사실 고지 여부나 손해액 책정이 중요한 쟁점이 됩니다.

이 외에도, 토지 미확보나 허위로 조합원이 가입되었다는 부분, 조합가입예정자를 모집하기 위해 지출한 비용이 과다하게 책정된 경우, 한계 없는 추가 분담금과 언제 끝날지 모르는 사업기간 등의 문제를 처음부터 내포하는 경우가 많습니다.

조합 가입 전이라면, 실제 토지확보율과 추가비용발생가능여부, 허위광고나 과장광고, 사업의 미래가치 등에 대한 문제, 동호수 지정 등을 꼼꼼하게 따져야 하고, 앞서 언급한 이유들로 뒤늦게 조합에서 탈퇴하고자 한다면, 해당업무에 경험이 있는 변호사에게 상담을 받아 하루라도 빨리 탈퇴를 진행하는 것이 좋습니다.

Ⅲ. 지역주택조합 사업 분쟁유형 관련

1. 조합 탈퇴에 관한 분쟁

(조합으로부터 탈퇴를 희망하는 조합원 vs 탈퇴를 허용하지 않는 조합)

가입계약 자체에 하자(취소 또는 해제 사유)가 있는 경우 해당 사유를 이유로 계약관계 해소가 가능합니다. 가입계약 자체에 하자가 없는 경우에는 조합가입계약서 및 조합 규약에 따라 임의탈퇴가 가능합니다.

그러나, 계약서 또는 규약에 임의탈퇴 가부를 총회 또는 이사회의 결의로 정할 수 있도록 규정한 경우가 많아 임의탈퇴가 어려울 수 있고, 임의탈퇴 시 업무대행비 등을 공제한 금원만을 반환 받을 수 있으며, 그 반환 시기는 조합이 일반분양 신청자로부터 분양대금을 지급 받은 때로 규정하고 있는 경우가 많아, 임의탈퇴가 가능하더라도 실제 반환받을 수 있는 분담금이 적은 경우가 많습니다.

2. 토지매매에 관한 분쟁

(비싼 값에 팔려는 지주 vs 싼 값에 사려는 조합)

조합은 조합설립인가를 위해 사업예정부지의 80%에 해당하는 토지사용권원을 확보해야하기 때문에 매매계약 체결 전 토지사용승낙서부터 확보하려 하는데, 많은 지주들이 토지사용승낙서 작성으로 인해 불이익이 발생할 수도 있다는 우려로 작성을 꺼려하는 경우가 많습니다. 이 외에도 토지 매매와 관련하여 일반적으로 발생하는 분쟁들이 발생합니다.

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