https://magazine.hankyung.com/business/article/2019051401224000311

지역주택조합 아파트 분양과 일반 아파트 분양의 가장 큰 차이는 “토지가 확보된 상태에서 시작하느냐”이다. 일반적인 아파트 분양은 토지 소유권을 완전히 확보해 분양하기 때문에 입주 예정일이 미리 정해진다. 하지만 지역주택조합은 토지를 취득하지 않은 상태에서 조합원을 모집할 뿐만 아니라 조합원을 모집하더라도 실제 언제 조합이 설립되고 공사를 시작해 입주할 수 있는지 전혀 예측할 수 없다.

실제로 많은 지역주택조합의 갈등은 토지 확보 과정에서 불거진다. 토지 매수비용이 상승하면, 사업이 지연되면서 추가 부담금이 발생하고 분양가가 상승하고, 결국 조합 내부의 비리와 조합원 간 다툼으로 얼룩지며 사업이 지연되거나 좌초되고 만다.

필자가 지역주택조합 사건 전문 변호사로 일을 시작할 무렵만 하더라도 이런 사건이 세간에 알려질 정도로 많지 않았었다. 하지만 한 해 두 해가 지나가고 현재에 이르기까지 지역주택조합 사건이 폭발적으로 늘고 있다. 어디에서부터 무엇이 잘못된 것일까.

지역주택조합 사업의 성패, 토지사용동의서 확보에 달려있다

지역주택조합 사업이 실패하는 가장 큰 요인은 토지에 대한 동의서 확보율이 부족해서다. 서울에 본인 소유 부동산이 있는 지주들은 결코 호락호락하게 토지를 조합에 넘기지 않는다. 개발은 해야 하고 조합과 조합원 그리고 지주 사이에 각자의 이해관계 속에서 해결할 수 없는 문제점들이 양산되고 있다.

최근 지역주택조합이 분쟁을 일으키는 것은 정부의 부동산 정책이 예상 밖의 부작용을 낳은 것이라고 볼 수 있다. 현재 서울시를 기준으로 나대지가 더 이상 존재하지 않기 때문에 주택 부족을 해결하기 위해서는 재개발·재건축밖에 방법이 없다. 그런데 정부 정책이 개발보다 개인의 권리 보호에 손을 들어주다 보니 대형 재개발 구역은 개발 구역 지정이 해제되기도 한다. 그럼에도 개발 필요성이 존재하기 때문에 그 틈새를 뚫고 나오는 것이 바로 지역주택조합이다.

그러므로 지역주택조합과 관련한 분쟁들에 대해 사업의 이해관계인들의 협조보다 더 중요한 것은 관련 법제의 개정과 관할 구청의 방침 정립이다. 국토교통부는 매년 나름의 노력으로 개선안들을 내놓고 있지만 현실에 대한 이해 부족으로 여전히 문제 해결에 도움이 되지 않고 있다. 하루 빨리 지역주택조합 사업에 대한 본질적인 해결책을 내놓기 바란다.

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