[여성소비자신문]상가임대차보호법(이하 ‘상임법’)은 상가임차인(이하 ‘임차인’)을 보호하기 위해 많은 규정을 두고 있다. 그 중 대표적인 것이 ① 임차인의 계약갱신요구권(상임법 제10조 제1항)과 ② 묵시의 갱신(상임법 제10조 제3항)이다. 이 규정과 달리 임차인에게 불리하게 약정하는 것은 무효이다.

임차인은 원칙적으로 계약갱신 요구권 행사 가능

상임법에 따르면, 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우에는 임대인은 정당한 사유가 없는 한 이를 거절하지 못하도록 규정하고 있다.
다만 임차인이 계약갱신요구권을 무제한 행사할 수 있는 것은 아니고, 총 임대차기간이 10년의 범위 내에서만 행사할 수 있다. 즉 임차인이 원할 경우 기간을 준수하여 갱신요구를 하는 것을 전제로 임대차기간이 총 10년까지는 보장되는 것이다.

예컨대 임대차 계약기간으로 2년으로 정하였다면, 계약 만료 6개월 전부터 1개월 사이에 임차인이 임대인에게 임대차계약에 대한 갱신을 요구한다는 의사표시를 매 번 한다면 10년의 임차기간이 보장될 수 있다.

이 경우 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건(임대차 기간 포함)으로 다시 계약된 것으로 하되, 차임과 보증금은 증감할 수 있도록 규정하고 있다.

구법에서 보장한 임대차 기간은 총 5년이었으나, 임차인이 영업을 안정적으로 계속하기에 5년은 짧다는 주장이 지속적으로 제기되어 10년으로 개정한 개정법이 2018년 10월 16일 시행되었다. 

부칙 제2조 및 대법원 판례에 따르면, ① 개정법이 시행된 2018년 10월 16일 이후 최초로 체결된 임대차 또는 ② 2018년 10월 16일 이전에 체결되었지만 2018년10월 16일 이후 그 이전에 인정되던 계약 갱신사유에 따라 갱신되는 임대차의 경우에만 위 10년이 적용되므로 주의를 요한다.
 
예외적으로 계약갱신요구권를 행사할 수 없는 경우

임차인에게 계약갱신요구권이 언제나 인정되는 것은 아니다. 상임법은 임차인의 계약갱신요구를 인정하지 않는 예외를 상임법 제10조 제1항 각 호에 8가지 사유를 규정하고 있다.

대표적인 것은 ① 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우, ② 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우 등이다.

최근 대법원은 “임대차 기간 중 어느 때라도 차임이 3기분에 달하도록 연체된 사실이 있다면 그 임차인과의 계약관계 연장을 받아들여야 할 만큼의 신뢰가 깨어졌으므로 임대인은 계약갱신 요구를 거절할 수 있고, 반드시 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 당시에 3기분에 이르는 차임이 연체되어 있어야 하는 것은 아니”라고 판시하였는바, 계약갱신요구권을 행사하려는 임차인은 특히 주의를 요한다.

재건축하기 위해 목적건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우는 구체적으로 ① 임대차계약 체결당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우 ② 안전사고의 우려가 있는 경우 ③ 다른 법령(예컨대 도시정비법)에 따라 재건축이 이루어지는 경우에 한정된다.

이 경우에는 계약당시 구체적인 고지가 있었는지 여부, 고지한 계획대로 실제 재건축이 이루어지는 여부 등이 주로 다투어진다.

임차인이 갱신요구를 하지 않고 임대인도 갱신거절(또는 조건변경)의 통지를 하지 않은 경우에는 묵시의 갱신이 인정된다.

임대차 계약 만료 6개월 전부터 1개월 사이에 임차인이 계약갱신요구를 하지 않았는데, 임대인이 계약종료 통보를 했다면 임대차계약 종료시 임차한 상가를 임대인에게 인도해주어야 한다.
그러나 임대인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 임차인에게 갱신거절의 통지 또는 조건변경의 통지를 하지 않은 경우에는 묵시의 갱신이 인정된다.

전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차하는 것으로 보는 것은 계약갱신의 경우와 동일하나 임대차계약기간의 연장은 1년으로 한정하고 있음이 다르다.

예를 들면, 임대차 계약 만료 6개월 전부터 1개월 사이에 상가 임차인이 계약갱신요구를 하지 않았는데 상가 임대인도 아무런 의사표시를 하지 않았다면 임대차계약이 자동 연장되고(묵시적 갱신), 임차인은 1년의 기간 동안 임차인의 지위를 누릴 수 있다.

이 경우에도 임차인은 언제든지 상가 임대인에게 계약해지를 통고할 수 있고, 임대인이 통고를 받은 날로부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다.

만약 임대차계약 만료 6개월 전부터 1개월 사이에 상가 임대인이 먼저 갱신 거절의 통지를 하고 상가 임차인도 계약갱신요구를 한 경우에는 어떻게 될까?

대법원은 “임대인의 갱신 거절의 통지에 상임법 제10조 제1항 제1호 내지 제8호에서 정한 정당한 사유가 없는 한, 임대인의 갱신거절의 통지의 선후와 관계없이 임차인은 계약갱신요구권을 행사할 수 있고, 이러한 임차인의 계약갱신요구권의 행사로 종전 계약은 갱신이 된다.”라고 판시했다.

상가임대차보호법은 임차인에게 많은 권리를 보장해 주고 있으나, 우선 법정 요건을 충족해야 하며, 요건이 충족되더라도 무한정의 권리를 보장해 주는 것이 아니라는 사실을 인지하여 사실관계, 요건, 효과를 면밀히 따져 대응해야 할 것이다.

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