[재개발 재건축 부동산 법] 불안한 분양권자의 지위

[머니투데이 중기&창업팀 허남이 기자] 정부의 부동산 대책이 나올 때마다 부동산 시장이 연일 고공행진을 거듭하면서 재개발 사업 구역 내에서의 토지 거래도 활발하게 이루어지고 있다. 이제 서울에서 젊은 사람들이 아파트를 사는 것은 영끌로도 불가능한 상황에 다다르고 어느 정도 자산가라 하는 사람들은 분양권이 새로운 투자 수단이 되어 분양권을 얻을 수 있는 부동산 매수가 급증하고 있다.

토지와 건물을 모두 소유하고, 조합 설립에 동의를 해야만 조합원이 될 수 있는 재건축사업과 달리 재개발 사업은 구역 내에 토지만 소유하고 있으면 반드시 조합설립에 동의를 하지 않더라도 조합원이 될 수 있고, 투기과열지구 내라 하더라도 관리처분계획인가 전에만 사면 조합원 지위가 인정되기 때문에 더더욱 재개발 사업 지구 내의 부동산에 투자가 몰리는 것이다.

분양 받기 위한 재개발 구역 내 토지 투자, 토지 면적이 작은 경우 분양권을 못받을 수도 있다
재개발 구역 내에서 토지를 샀다고 무조건 분양을 받을 수 있는 것은 아니다. 특히 큰 땅이 아닌 자투리 땅을 산 경우에는 더 문제가 될 수 있다. 이것은 여러 부동산을 가진 사람으로부터 그 중 하나를 산다거나, 공유 지분을 사는 경우와 별개의 문제로 하나의 부동산을 가진 사람으로부터 취득한다거나 단독 소유의 토지를 취득하는 경우에도 해당되는 문제다. 보통 조례와 조합의 정관에서 조합원 분양에 관하여 정하는데, 정관에서는 일반적으로 조례의 기준에 따르고 있기 때문에 사업구역이 속한 지역의 도시및주거환경정비 조례가 분양의 기준이 된다고 할 수 있다.

최혜진 변호사 /사진제공=법무법인 센트로서울의 도시및주거환경정비조례를 살펴보면 제36조에서 재개발사업의 분양대상에 대하여 정하고 있는데 1) 기존 주택 소유자, 2) 90제곱미터 이상 토지를 가진 자, 3) 소유하고 있는 토지의 권리가액이 분양용 최소규모 공동주택 1가구 추산액 이상인 자라고 되어 있다. 서울시 조례는 건물의 경우에는 분양권 취득을 위한 일정 규모의 면적을 요구하지 않으나, 토지의 경우에는 최소 90제곱미터 이상의 토지를 가지고 있거나 90제곱미터 이상 토지는 아니더라도 추후 분양하는 아파트의 최소규모의 분양가보다 높게 평가된 부동산을 가지고 있으면 분양을 받을 수 있게 정하고 있다.

따라서 서울에서는 내가 취득한 부동산 혹은 원래 가지고 있던 부동산이 90제곱 미터 이하인 경우에는 조합에서 최소규모의 분양가를 어떻게 정하느냐에 따라 분양을 받을 수도 있고 못받을 수도 있는 경우가 생기는 것이다.

이렇듯 서울의 경우 90제곱미터 이하의 토지를 취득할 당시 향후의 분양을 받을 수 있을지 여부는 확정되어 있지 않다. 왜냐하면 조합이 갑자기 사업계획을 변경하여 최소 규모의 평형 자체를 변경하여 기존 계획대로라면 받을 수 있었던 경우라도 못 받게 되는 경우가 발생할 수 있게 되기 때문이다.

분양을 받을 것으로 기대했던 경우의 구제 방법
분양권 자체를 로또라 비유하는 지금의 특수한 상황에서는 더욱 적극적으로 내 재산가치를 지키기 위한 노력을 할 필요가 있다. 오랫동안 해당 구역 내에 작은 면적의 토지를 가지고 있었던 경우에는 조합이 갑작스럽게 사업을 변경하는 바람에 분양을 받지 못하고 청산자가 되어 버리면 억울할 수 밖에 없고, 분양을 받기 위하여 토지를 매수한 경우에도 분양을 받지 못하는 것을 알았다면 당연히 투자 가치가 없기 때문에 거래를 할리 없었을 것이다.

따라서 원래 가지고 있던 부동산으로 분양을 받을 수 있는지 여부가 불확실하다면 조합이 그동안 분양권을 취득할 수 있다고 신뢰를 부여하였는지, 이에 대한 신뢰가 정당한 경우라면 갑작스럽게 분양대상에서 제외된 것에 대하여 적극적으로 다투어 보아야 할 것이다. 또한 분양권을 얻기 위하여 토지를 거래한다면, 분양을 받을 수 있는지 조례부터 꼼꼼히 따져서 신중히 거래를 할 필요가 있다. /글 법무법인 센트로 최혜진 변호사 

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