모든 부동산 소유권은 ‘등기’를 통해 공시…등기 유형에 맞게 접근법 찾아 문제 해결해야

조상 땅 찾기 소송은 ‘등기’에 관한 다툼이라고 해도 과언이 아니다. 물론 하천에 관한 손실보상금청구, 징발재산에 관한 환매청구·손해배상청구, 공무원의 고의·과실에 기한 국가배상청구 등 사건의 유형에 따라 소송의 방향이 다르게 정해질 수는 있다.

그러나 이 같은 경우에도 등기에 관해 반드시 꼼꼼하게 검토해야 한다. 토지 등 부동산의 소유권은 ‘등기’를 통해 공시되기 때문이다.

따라서 타인 명의의 소유권 보존 등기와 소유권 이전 등기를 완료한 경우 그 흐름을 면밀히 검토해 진실에 부합하지 않는 등기의 추정력을 깨뜨릴 방안을 모색해야 한다. 그렇다면 소유권에 관한 등기의 추정력을 깨뜨릴 방법은 무엇일까.

우선 소유권 보존 등기가 완료된 경우부터 살펴보자. 대법원은 “토지에 관한 소유권 보존 등기의 추정력은 그 토지를 사정받은 사람이 따로 있음이 밝혀진 가운데, 등기 명의인이 구체적으로 그 승계 취득 사실을 주장·입증하지 못할 경우 등기가 원인 무효 된다”라고 판시한 바 있다.

즉 타인 명의의 소유권 보존 등기가 완료된 상태라면 ‘토지조사부’, ‘임야조사부’, ‘구 토지대장(부책 식)’에 선대 명의로 사정받은 내역이 있는지 반드시 확인해 그 추정력을 깨도록 해야 한다.

소유권 이전 등기가 완료된 경우엔 접근 방법이 조금 다르다. 보통 등기 명의자가 적법한 등기 원인에 의해 소유권 취득을 완료했다고 보면 된다. 따라서 이를 다투는 과정에서 ‘등기 원인의 무효 사실’을 입증해야 한다.

또한 대법원은 “전 소유자가 사망한 이후 명의 신청에 의해 이뤄진 이전 등기는 일단 원인 무효의 등기라고 볼 것이어서 등기의 추정력을 인정할 여지가 없다”고 판시한 바 있다.

그러므로 등기의 유효를 주장하는 자에게도 현재의 실체 관계와 부합함을 입증할 책임이 있다. 즉 이전 등기의 원인 무효를 입증할 만한 자료가 남아 있지 않다고 해서 쉽게 낙심하기엔 이르다.

선대의 사망 이후 그 명의의 신청에 의해 이전 등기가 이뤄지지 않았는지 면밀하게 확인해 이전 등기의 추정력을 깨뜨리도록 해야 한다.

‘구 임야 소유권 이전 등기 등에 관한 특별 조치법’ 또는 ‘부동산 소유권 이전 등기 등에 관한 특별조치법(이하 특별조치법)’에 의해 소유권 이전 등기가 완료된 사례도 있다. 실체적 권리 관계에 부합하는 등기로 추정된다.

이와 관련한 대법원의 판례는 이렇다. “특별조치법에 따라 등기를 마친 자가 보증서나 확인서에 기재된 취득원인이 사실과 다름을 인정하더라도 그가 다른 취득 원인에 따라 권리를 취득했음을 주장하면 특별조치법의 적용을 받을 수 없는 시점의 취득원인 일자를 내세우는 경우와 같이 그 주장 자체에서 특별조치법에 따른 등기를 마칠 수 없음이 명백하거나 그 주장하는 내용이 구체성이 전혀 없다든지 그 자체로 허구임이 명백한 경우 등 특별한 사정이 없는 한 위의 사유만으로 특별조치법에 따라 마쳐진 등기의 추정력이 깨어진다고 볼 수는 없다.”

결국 특별조치법에 정한 ‘보증서나 확인서가 허위 또는 위조된 것’이라거나 ‘그밖의 사유로 적법하게 등기된 것이 아니라는 입증’이 없는 한 그 소유권 보존 등기나 이전 등기의 추정력은 번복되지 않는다고 본 것이다.

이런 경우 소송 외적으로는 유관 기관에 정보 공개 청구를, 소송상으로는 사실 조회나 증인 신청 등을 통해 관련 자료를 확인할 필요가 있다.

이희창 법무법인 센트로 변호사