법무법인 센트로 유재벌 변호사

재건축 조합의 매도청구소송 진행 개관

재건축 조합은 재건축 사업 구역 내 토지 등 소유자 중 ① 조합설립에 동의하지 아니한 자, ② 분양신청을 하지 아니한 자. ③ 관리처분계획에 따라 분양대상자에서 제외된 자(이하 ‘현금청산자’) 등을 상대로 매도 청구권을 행사하여 소유권을 확보하게 된다. 

이때 재건축 조합은 민사 법원에 현금청산자를 피고로 매도 청구권 행사에 따른 소유권이전등기 청구(및 인도) 소송을 제기하는 바 이를 ‘매도청구소송’이라고 부른다. 이러한 점에서 토지수용 절차에 의하는 재개발 사업과 큰 차이가 있다.

재건축 조합은 소장 접수 이후 해당 재판부에 시가 감정신청을 하고, 재판부는 시가 감정을 위하여 감정인을 선정하고 감정평가를 촉탁을 하거나 감정기일을 정하여 감정인 선서 및 신문 절차를 진행한다. 지정된 감정인은 현장에 방문하여 실지조사를 하고 그 조사 결과를 바탕으로 감정평가를 한다.

약 1~2개월 이후 감정인이 감정 결과를 법원에 제출하면, 원고(재건축조합)는 청구취지를 변경하고 재판부는 그 감정 결과를 기초로 판결을 선고한다. 감정 결과에 만족하지 못하면 재판부에 사실조회신청, 보완감정신청을 하게 되며, 경우에 따라서는 재감정신청을 한다. 다만 양 당사자가 동의하거나, 감정인의 공정성이 담보되지 않는 특별한 사정이 없는 경우 등 예외적인 사유가 아니면 재감정신청을 채택하지 않는 경향이 있다.

매도청구소장을 받은 현금청산자는 크게 세 가지의 대응 방안을 고려할 수 있다.

매도청구소송의 대응 방안 1(매도청구 자체를 무력화하는 방안)

첫째, 조합설립인가처분에 대한 행정소송을 별도로 제기하여 승소 판결을 받아 이를 매도청구소송에서 항변하거나, 해당 매도청구소송에서 조합설립인가처분이 당연무효임을 주장·입증하는 방법이 있다. 이 경우에는 주로 조합설립에 관한 동의율 충족 여부가 문제 된다.

둘째, 매도 청구의 행사요건 및 절차가 위법하다는 주장·입증하는 방법이 있다. 예를 들면, 조합설립동의 촉구절차의 하자, 실질성을 갖춘 협의의 부존재, 분양신청 통지절차의 하자 등을 주장·입증하여 매도 청구 자체를 무력화하는 것이 가능할 수 있다.

참고로 매도 청구의 행사요건 및 절차가 충족되지 않은 사례가 의외로 많다. 다만 대법원은 매도 청구권 행사 기간이 도과하여 효력이 상실한 때도 조합설립변경인가처분에 터잡아 새로이 매도 청구권을 행사할 수 있으나 새로이 조합설립인가처분을 받는 것과 동일한 요건과 절차를 거쳐 받은 조합설립변경 인가처분이어야 한다고 판시한 바 있다. 하급심은 단지 총회에서 재건축 재결의 및 동의서 추인의 건을 결의한 것만 가지고는 실질적으로 새로운 조합설립인가 처분의 효력을 부정한 바 있다.

매도청구소송의 대응 방안 2(적극적인 감정평가 대응)

매도 청구 요건이나 절차 그 자체에 대한 특별한 하자가 없는 경우에는, 재판부는 해당 부동산에 대하여 시가 감정을 하고, 그 감정금액을 매매대금으로 보아 현금청산자는 매매대금을 지급받음과 동시에 해당 부동산의 소유권을 이전하라는 판결을 한다(동시이행판결). 
이때 매매대금은 재건축으로 인하여 발생할 것으로 예상되는 개발이익이 포함된 가격이며 산정 기준시점은 조합설립 미동의자의 경우 ‘매매계약체결의제일’, 분양 미신청자의 경우 ‘분양신청기간 만료일 다음날’이다.

 특히 감정인의 감정 결과는 현저한 잘못이 없는 한 이를 존중하여야 한다는 것이 대법원의 태도이므로 감정인의 감정평가 결과가 나오면 그 결과를 바꾸는 것은 매우 어렵다. 따라서 감정인 선정 절차부터 철저히 준비해야 한다.

대형 감정평가법인 소속이 아닌 개인 감정평가사를 감정인으로 선정해달라거나 복수의 감정인 후보자를 추천해달라는 감정인 선정에 관한 의견서를 제출할 수 있고, 때에 따라서는 선정된 감정인을 변경할 것을 신청할 수도 있다.

감정의견서 등을 사전에 제출하여 적극적으로 의견을 개진하고, 감정인이 현장에 방문하는 실지조사에도 참여하여 다시 한번 의견을 개진하는 것이 바람직하다.

매도청구소송의 대응 방안 3(지연이자 확보를 위한 반소제기)
재건축 조합이 판결을 받고 나서도 매매대금을 지급하지 않고 시간만 장기간 지체되는 경우도 종종 발생하므로 이러한 경우를 대비하여 현금청산자도 반소를 제기하여 지연이자를 추가로 받는 방안도 고려하는 것이 바람직하다. 

다만 지연이자를 받기 위해서는 현금청산자는 소유권이전등기에 관한 서류 및 부동산 인도의 이행(또는 이행제공)을 하여야 한다.

현금청산자가 되면 의도치 않게 많은 법적 절차와 분쟁을 겪을 수밖에 없다. 이 경우 조합설립인가의 적법성 검토, 매도 청구 요건에 관한 검토, 감정인 지정 및 감정평가 과정에 대한 대비 등 현금청산에 관한 많은 전문 지식과 경험을 가진 전문가의 조력을 받는 것이 바람직하다. 

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