[머니투데이]기습적인 투기과열지구 지정과 재당첨 제한의 피해
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최고관리자 작성일21-09-14본문
집값을 잡기 위해 정부는 많은 대책을 제시하고 있지만, 집값이 잡히기는커녕 점점 천정부지로 치솟고 있다. 여러 곳에서 갑작스럽게 투기과열지구로 지정됨에 따라 관련 법들이 예기하지 못했던 많은 사안에서 문제가 나타나기 시작했는데, 그 중 하나가 투기과열지구 내에서의 재건축·재개발 분양과 재당첨 제한이다.
재건축·재개발사업에서의 재당첨 제한이란
재당첨 제한에 관한 규정은 2017. 10. 24. 도시및주거환경정비법이 개정되면서 신설되었는데 쉽게 말해 투기과열지구의 정비사업에서 분양을 받거나 같은 세대에 속한 사람이 있는 경우에는 그 분양 대상자로 선정된 날부터 5년 이내에는 투기과열지구 내에서 다시 분양신청을 할 수 없다는 내용이다(현행 도시및주거환경정비법 제72조 제6항).이 규정은 재건축, 재개발 사업의 과열을 방지하고, 투기과열지구 내에서 투기 목적으로 분양권을 취득하는 것을 방지하기 위한 것이기 때문에, 예외적으로 해당 법이 시행되기 전부터 투기과열지구 내에서 부동산을 소유하고 있던 경우에는 적용하지 않는다는 경과조치가 있긴 하지만, 이 조치만으로 투기와 무관한 사람들의 분양과 관련한 권리가 전부 보호되지 못하는 것이 현실이다.
예상하지 못한 투기과열지구의 지정
문제가 되는 것 중 하나가 부동산을 취득한 이후에 투기과열지구로 지정된 경우이다. A구역의 부동산을 샀는데 그 후 갑자기 투기과열지구로 지정되어 분양을 받고나니, 원래 가지고 있었던 B구역의 부동산에 관하여는 5년 이내에 분양신청을 할 수 없게 되어 갑자기 현금청산자가 될 수 밖에 없다. 정부가 어느 곳을 투기과열지구로 지정하는지 여부에 따라 2주택 이상 소유 조합원들이 모두 분양을 받을 수 있는 구역이 있는가 하면, 어느 구역은 현금청산자가 될 수 밖에 없어 형평성에 어긋난다는 문제가 제기될 수 밖에 없고, 아파트 분양권을 취득하는 것이 점차 치열해 지고 있기 때문에 이러한 문제는 더욱 많이 발생하게 된다.
투기과열지구 지정 후 재분양시 문제
특히 최근에는 조합이 조합원들로부터 분양신청을 받았다가 사업의 내용을 변경하면서 다시 분양신청을 받는 경우가 많이 발생하게 되었는데, 그 사이 해당 사업 구역이 투기과열지구로 지정되어서 재당첨 제한에 해당하는 문제가 발생하고 있다. 도시및주거환경정비법에서는 분양신청, 사업시행계획 변경으로 세대수 또는 주택의 규모가 달라지는 경우 일정 요건을 갖추어 재분양을 할 수 있도록 법에서 정하고 있다.
최혜진 변호사 /사진제공=법무법인 센트로부동산 시장 트렌드에 따라 재건축 또는 재개발 사업 방향도 달라지는데, 소형 평형이 선호되었다가 다시 중대형 평형을 선호하는 추세로 변경되기도 하고, 중대형 평형을 줄이고 소형 평형을 늘리려 변경되기도 하는데, 이 경우 사업시행계획을 변경하고 다시 조합원들로부터 분양신청을 받게 된다. 그 과정에서 갑자기 해당 구역이 투기과열지구로 지정되면 투기과열지구 지정 이후에 분양 신청한 것이 되어 5년의 재당첨 제한 규정이 적용되는 것이다.
최근 투기과열지구로 지정된 곳에서 2주택 이상 소유 조합원은 재당첨 제한에 해당하여 분양신청을 할 수 있을지 여부가 문제다.
최근 개정안 발의로 조합원 권리 보장을 위해 노력
투기과열지구로 지정되었다는 이유로 일괄하여 이미 당첨이 확정된 조합원이 단순히 설계변경 등으로 인하여 평형 변경 등 재분양을 제한하는 것은 조합원의 권리를 박탈하는 문제가 있다는 것을 지적한다.
투기과열지구의 정비사업에서 조합원 분양 또는 일반 분양을 받은 자와 그 세대에 속하는 자에게 5년 이내에 투기과열지구에서 분양 또는 재분양을 제한하는 내용에 대한 예외로 사업시행계획인가의 변경으로 세대수 또는 주택 규모가 달라지는 경우에는 정관 등으로 정하고 있거나 총회의 의결을 거친 경우는 재분양 제한 대상에서 제외하도록 하여 조합원의 권리를 보장하고자 하는 개정안이 발의되었다.
아직까지 해당 발의안은 심사 중에 있어 국회 본회의를 거쳐 공포가 되기까지는 시일이 소요될 것으로 보이나, 이와 같이 현재 법 체계 하에서의 사각지대에 놓인 사례를 해결하고 보완하려는 노력이 꾸준히 이어지면 점차 정당한 권리를 침해받는 일 또한 줄어들 것으로 생각된다. /도움글 법무법인 센트로 최혜진 변호사
재건축·재개발사업에서의 재당첨 제한이란
재당첨 제한에 관한 규정은 2017. 10. 24. 도시및주거환경정비법이 개정되면서 신설되었는데 쉽게 말해 투기과열지구의 정비사업에서 분양을 받거나 같은 세대에 속한 사람이 있는 경우에는 그 분양 대상자로 선정된 날부터 5년 이내에는 투기과열지구 내에서 다시 분양신청을 할 수 없다는 내용이다(현행 도시및주거환경정비법 제72조 제6항).이 규정은 재건축, 재개발 사업의 과열을 방지하고, 투기과열지구 내에서 투기 목적으로 분양권을 취득하는 것을 방지하기 위한 것이기 때문에, 예외적으로 해당 법이 시행되기 전부터 투기과열지구 내에서 부동산을 소유하고 있던 경우에는 적용하지 않는다는 경과조치가 있긴 하지만, 이 조치만으로 투기와 무관한 사람들의 분양과 관련한 권리가 전부 보호되지 못하는 것이 현실이다.
예상하지 못한 투기과열지구의 지정
문제가 되는 것 중 하나가 부동산을 취득한 이후에 투기과열지구로 지정된 경우이다. A구역의 부동산을 샀는데 그 후 갑자기 투기과열지구로 지정되어 분양을 받고나니, 원래 가지고 있었던 B구역의 부동산에 관하여는 5년 이내에 분양신청을 할 수 없게 되어 갑자기 현금청산자가 될 수 밖에 없다. 정부가 어느 곳을 투기과열지구로 지정하는지 여부에 따라 2주택 이상 소유 조합원들이 모두 분양을 받을 수 있는 구역이 있는가 하면, 어느 구역은 현금청산자가 될 수 밖에 없어 형평성에 어긋난다는 문제가 제기될 수 밖에 없고, 아파트 분양권을 취득하는 것이 점차 치열해 지고 있기 때문에 이러한 문제는 더욱 많이 발생하게 된다.
투기과열지구 지정 후 재분양시 문제
특히 최근에는 조합이 조합원들로부터 분양신청을 받았다가 사업의 내용을 변경하면서 다시 분양신청을 받는 경우가 많이 발생하게 되었는데, 그 사이 해당 사업 구역이 투기과열지구로 지정되어서 재당첨 제한에 해당하는 문제가 발생하고 있다. 도시및주거환경정비법에서는 분양신청, 사업시행계획 변경으로 세대수 또는 주택의 규모가 달라지는 경우 일정 요건을 갖추어 재분양을 할 수 있도록 법에서 정하고 있다.
최근 투기과열지구로 지정된 곳에서 2주택 이상 소유 조합원은 재당첨 제한에 해당하여 분양신청을 할 수 있을지 여부가 문제다.
최근 개정안 발의로 조합원 권리 보장을 위해 노력
투기과열지구로 지정되었다는 이유로 일괄하여 이미 당첨이 확정된 조합원이 단순히 설계변경 등으로 인하여 평형 변경 등 재분양을 제한하는 것은 조합원의 권리를 박탈하는 문제가 있다는 것을 지적한다.
투기과열지구의 정비사업에서 조합원 분양 또는 일반 분양을 받은 자와 그 세대에 속하는 자에게 5년 이내에 투기과열지구에서 분양 또는 재분양을 제한하는 내용에 대한 예외로 사업시행계획인가의 변경으로 세대수 또는 주택 규모가 달라지는 경우에는 정관 등으로 정하고 있거나 총회의 의결을 거친 경우는 재분양 제한 대상에서 제외하도록 하여 조합원의 권리를 보장하고자 하는 개정안이 발의되었다.
아직까지 해당 발의안은 심사 중에 있어 국회 본회의를 거쳐 공포가 되기까지는 시일이 소요될 것으로 보이나, 이와 같이 현재 법 체계 하에서의 사각지대에 놓인 사례를 해결하고 보완하려는 노력이 꾸준히 이어지면 점차 정당한 권리를 침해받는 일 또한 줄어들 것으로 생각된다. /도움글 법무법인 센트로 최혜진 변호사
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