[여성소비자신문]재개발·재건축 사업에서 분양신청을 한 자는 조합원의 자격을 유지하면서 추후 조합원 분양을 받게 된다. 이와 달리 ‘분양신청기간에 분양신청을 하지 아니한 자’는 현금청산자가 되어 신축부동산이 아닌 현금으로 보상받게 된다. 또한 다양한 법적규제가 생기면서 소위 ‘물딱지 소유자’가 많이 발생하게 되었는데 이들 역시 현금청산자가 된다.

현금 청산의 첫 번째 단계, 협의 단계

사업시행자(조합)는 관리처분계획이 인가 고시가 된 다음날부터 90일 이내에 현금청산자와 손실보상에 관한 협의를 하여야 하며. 다만 조합은 분양신청기간 종료일의 다음 날부터 협의를 시작할 수 있다.

이때 협의를 위하여, 재개발 사업의 경우에는 감정평가업자 2~3인을 선정하여 토지, 건축물 등의 평가를 의뢰하고, 감정평가업자가 평가한 평가금액을 기준으로 협의해야 한다.

재건축 사업의 경우에는 종전자산 감정평가액으로 협의하거나 임의의 청산금액을 정하여 협의할 수 있으나 임의의 청산 금액을 정하여 협의하는 경우에는 총회의 의결이 필요하므로 현실적으로 어려움이 많다.

대부분의 경우 현금청산자는 협의 금액에 수긍하지 못하여 협의가 성립되지 아니한다. 다만 이 경우에도 추후 보상금 증액을 위해 협의 감정평가금액부터 최대한 증액하기 위한 노력이 필요하다.

협의가 성립되지 아니하면, 사업시행자(조합)는 협의기간의 만료일 다음날부터 60일 이내에 수용재결을 신청하거나(재개발) 매도청구소송을 제기해야 한다(재건축).

재개발은 수용재결-이의재결-행정소송의 순서로 진행

조합이 수용재결을 신청하면 지방토지수용위원회는 감정평가업자 2인을 선정하여 토지, 건축물 등의 평가를 의뢰하고, 그 감정평가결과를 기초로 수용재결을 한다.

지방토지수용위원회의 수용재결이 있으면 조합은 수용개시일까지 현금청산자에게 보상금을 지급하거나 공탁해야 하고 이 경우 수용개시일에 소유권을 취득한다.

지방토지수용위원회의 수용재결에 이의가 있는 현금청산대상자는 지방토지수용위원회를 거쳐 중앙토지수용위원회에 이의신청을 할 수 있다. 이때 이의신청은 수용재결서의 정본을 받은 날부터 30일 이내에 해야 한다.

수용재결서의 정본을 받은 날로부터 90일 이내 행정소송을 제기할 수도 있지만 이의재결 절차를 거치는 것이 실무상 바람직하다(손실보상금이 매 단계마다 순차 증액되는 경향이 있기 때문이다).

중앙토지수용위원회 역시 감정평가업자 2인을 선정하여 감정평가를 하게 되고 그 금액을 기초로 이의재결을 한다. 이의재결에도 불복하는 현금청산자는 이의재결서를 받은 날부터 60일 이내에 행정소송(보상금증액소송)을 제기할 수 있다.

행정소송의 경우, 원고(현금청산자)가 법원에 감정신청을 하고, 감정평가결과를 기초로 통상 화해권고결정이란 형태로 분쟁을 종결한다.

이때 주의할 점은 현금청산자는 공탁된 수용재결보상금, 이의재결보상금을 수령할 때 반드시 이의유보를 해야 한다는 점이다. 아무런 이의를 유보함 없이 공탁금을 수령하였다면 재결 결과에 승복한 것으로 본다는 대법원 판례가 있다.

재건축은 민사소송(매도청구소송)으로 진행

재건축 사업의 경우에는 조합은 현금청산자에 대하여 매도청구권 행사에 따른 소유권이전등기청구(및 건물인도청구)소송을 제기한다. 이러한 점에서 토지수용절차에 의하는 재개발사업과 차이가 있다.

이때 조합은 법원에 감정신청을 하고, 법원은 감정평가결과를 기초로 ‘현금청산자는 조합으로부터 평가금액을 지급받음과 동시에 소유권 이전(및 부동산 인도)을 하라’는 내용의 판결을 선고한다.

현금청산금을 더 많이 받기 위한 구체적인 대응방안

경우에 따라서 관리처분계획이나 수용재결 처분의 효력, 매도청구권 요건 그 자체에 대한 하자를 문제 삼을 수 있다. 그러나 무엇보다 중요한 것은 매 단계마다 감정평가에 적극적으로 대응하여 보상금을 최대한 증액하는 것이다.

감정평가결과가 일단 나오면 그 결과를 바꾸는 것은 매우 어렵다. 게다가 재건축 사업의 매도청구소송은 사실상 단 한 번의 감정평가만을 한다는 점을 유의해야 한다.

현금청산자는 감정인 선정부터 적극적인 의견을 개진하여야 하고, 매 단계마다 감정의견서를 사전에 제출하여 적극적으로 의견을 개진하고, 감정평가사가 현장방문을 하는 실지조사에도 참여하는 것이 바람직하다.

건축물(지장물)은 일단 철거가 되면 감정평가를 하지 않기 때문에, 철거되기 이전에 ‘증거보전신청’이나 ‘강제집행정지신청’을 강구할 필요가 있다.

재건축 사업의 매도청구소송의 경우, 이행제공이 가능한 상황이라면, 추가적인 지연이자를 받기 위해 반소를 제기하는 것도 하나의 방법이다.

일단 현금청산자가 되면 의도치 않게 많은 법적 절차와 분쟁을 겪을 수밖에 없다. 이 경우 감정평가사 선정에 대한 대비, 감정평가 과정에 대한 대비, 행정처분(수용재결, 관리처분계획 등)의 적법성 검토, 매도청구 요건에 관한 검토 등 현금청산에 관한 많은 전문 지식과 경험을 가진 전문가의 조력을 받는 것이 바람직하다.