원호경 변호사 /사진제공=법무법인 센트로계약해제의 법리 및 이 사건의 쟁점
민법 제544조에 따르면, 임차인이 계약을 해제하기 위하여는 '상당한 기간'을 정하여 임대인에게 난방공사를 해 줄 것을 최고한 뒤(법원은 2주 전후로 본다), 그래도 임대인이 공사를 해 주지 않으면 계약을 해제할 수 있다.

만약, 임대인이 바닥 난방공사를 "미리 이행하지 아니할 의사를 표시한 경우"라면 동법 544조 단서에 따라 2주 정도의 최고 기간을 거치지 않고, 임차인은 바로 적법하게 계약을 해제할 수 있는 것이다.

따라서 이 사건의 쟁점은, 임대인이 "미리 이행하지 아니할 의사를 표시한 경우"라고 볼 수 있어 최고절차를 거치지 않고 임차인이 일방적으로 계약을 해제할 수 있는지 여부라고 할 것이다.

대법원이 판시한 '미리 이행하지 아니할 의사를 표시한 경우'(민법 제544조 단서)의 의미
최고 없이 계약해제가 가능하다고 규정한 민법 제544조 단서와 관련하여 우리 대법원은, "이행거절의사가 명백하고 종국적인 것으로 볼 수 있어야 한다(대법원 2006. 11. 9. 선고 2004다22971 판결 참조)"고 판시하고 있다.

즉 우리 대법원은 민법 제544조 단서에 따른 계약해제는 상대방에게 기간을 정하여 사전에 최고할 필요가 없어 해제의 요건이 완화되어 있으므로, "상대방이 계약내용 대로 이행하지 않겠다는 의사가 다툼 없이 명백하다고 볼 수 있는 경우"에 (최고 없이도) 계약해제를 할 수 있도록 계약의 안정성을 두텁게 보호하는 입장을 취한 것이다.

임대차 계약 체결시 유의할 점
이 같은 최근 대법원 판례에 따르면, 임대차 계약 당사자는 불필요한 법적 분쟁을 피하기 위해 다음의 몇 가지 점에 유의하여야 한다. 첫째, 특약사항('입주 전 공사' 등)을 정한 경우에는 공사비용은 누가 부담하는지, 그 한도는 어느 정도로 하는지를 분명하게 기재하여 공사의 의무 등이 계약에 포함되도록 하여야 한다. 둘째, 특약사항의 이행이 이루어지지 않았을 경우, 상대방은 계약을 해제할 수 있다는 사실을 명시적으로 계약에 포함하여야 한다. 셋째, 특약사항에서 정한 의무 이행에 차질이 생겼을 경우, 서로 오고 간 의사표시의 내용을 문자나 내용증명 등으로 분명하게 남겨 두어야 한다. 마지막으로, 계약을 해제하고자 하는 당사자는 서면으로 상대방에게 이행을 최고하는 절차를 미리 거쳐둠으로써 계약의 효력에 관하여 법적인 분쟁이 발생하지 않도록 유의하여야 할 것이다. /글 법무법인 센트로 변호사 원호경

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