_{[여성소비자신문] 상가 신축·증축 등 사업에서 시행사와 상가분양계약을 체결하고 계약금을 납입하였는데 잔금마련이 어려워지는 일이 생기거나, 경기의 악화 등으로 임차인을 찾기 어려워 수분양자인 소비자가 상가 잔금 지급을 미루게 되는 경우가 있다.}

_{수분양자의 상가 잔금 지급 의무와 시행사의 소유권이전등기의무는 원칙적으로 동시이행 관계에 있어 수분양자에게 지체책임이 없음에도 불구하고, 시행사가 잔금지급 지연 등을 이유로 수분양자에게 과다한 연체이자를 청구해 오는 경우 대응할 수 있는 방안이 있어 소개하고자 한다.}

_{상가분양계약에서의 연체료 조항}

_{상가분양계약 체결시 수분양자는 10% 내외의 계약금을 지급하고, 중도금은 저축은행 등 제2금융권과의 여신거래 약정을 통한 대출금으로 지급한 뒤, 잔금은 분양받은 상가를 담보로 하여 제1금융권에서 상가담보대출을 받아 지급하는 것이 일반적이다.}

_{그런데, 상가분양계약의 구체적인 내용을 살펴보면 일반적으로 “연체료”라는 항을 따로 두어, 수분양자가 약정일에 중도금 및 잔금의 납부를 지연하여 약정 납부일이 경과하였을 경우에는 그 경과일수에 대하여 법정이율(5%)을 훨씬 상회하는 연체요율을 적용한 연체료를 가산 납부하도록 규정하고 있다.}

_{잔금 지급 의무와 소유권이전등기의무는 동시이행관계}

_{잔금 지급기일이 도래한 상황에서 수분양자는 코로나 등 경제상황 악화로 임차인을 구할 수가 없기에, 대출로 잔금을 마련하여 납입하여도 이자를 고스란히 은행에 지급할 수밖에 없어 차라리 잔금 지급을 미루는 것이 낫다는 판단을 할 수 있다.}

_{이 경우, 우리 대법원의 입장에 따르면, “매수인의 잔대금지급의무와 매도인의 소유권이전등기의무는 동시이행관계에 있으므로 매도인이 잔대금지급기일에 소유권이전등기에 필요한 서류를 준비하여 매수인에게 알리는 등 이행의 제공을 하여 매수인으로 하여금 이행지체에 빠지게 한 사정”이 없는 한(대법원 1993. 12. 28. 선고 93다777판결 등 참조), 원칙적으로는 수분양자에게 이행지체 책임이 없어 따로 지연손해금(연체료) 부담 책임이 발생하지 않는다.}

_{그럼에도 불구하고 시행사는, 위에서 언급한 상가분양계약에서의 “연체료 조항”, 즉 당사자의 ‘계약’을 근거로 수분양자에게 수백만 원에서 많게는 수억 원에 이르는 금전 지급을 청구해 오는 경우가 있다.}

_{분양계약에 약관의 규제 관한 법률 적용돼}

_{분양계약에는 약관의 규제에 관한 법률이 적용된다.}

_{상가 분양계약은 시행사라는 사업자가 고객에게 분양대상 상가라는 상품을 건설하여 판매하는 계약으로서 다수 하급심 법원의 입장에 따르면 분양계약서에는 약관의 규제에 관한 법률(약칭: 약관법)이 적용되는 경우가 많다.}

_{약관법은 사업자와 고객이 가진 정보가 동일하지 않기 때문에, 상품에 대한 공정한 정보를 바탕으로 당사자가 서로 대등한 입장에서 계약을 체결하기가 점점 더 어려워짐에 따라, 계약 체결시 고객의 의사결정의 자유를 보장하기 위하여 제·개정된 법률이다.}

_{즉, 약관법에 따르면 당사자가 서로 계약을 했더라도, 고객에게 부당하게 불리한 조항임에도 사업자가 해당 조항에 대한 명시, 설명 의무를 다하지 않았다면 계약의 내용으로 포함될 수 없고, 따라서 사업자는 무효인 해당 조항을 근거로는 고객에게 책임을 물을 수 없게 되는 것이다.}

_{연체료 조항은 약관법상 수분양자에게 부당하게 불리한 조항에 해당}

_{“연체료” 조항은 약관법상 수분양자에게 부당하게 불리한 조항에 해당한다.}

_{위에서 본 것처럼, 시행사의 소유권이전등기 의무와 수분양자의 잔금 지급 의무는 ‘동시이행관계’에 있기 때문에, 시행사가 소유권이전등기에 필요한 모든 절차를 수분양자에게 이행하지 않았다면 수분양자 또한 잔금에 대한 연체책임을 지지 않는 것이 원칙이다.}

_{그럼에도 불구하고 분양계약서에서 수분양자에게 사전에 제대로 설명도 하지 않은 채 ‘연체료‘ 조항을 계약서에만 포함시켜 향후 연체료 지급 책임을 지도록 하였다면, 이는 약관법 제11조 제1호 소정의 수분양자의 ’동시이행의 항변권’을 상당한 이유 없이 배제하거나 제한하는 것으로서 ‘무효’라고 볼 여지가 있다. 따라서 이와 같은 시행사의 청구는 타당하다고 보기 어려운 경우가 많은 것이다.}

_{시행사가 연체료를 청구해 온 경우}

_{실제 필자도 최근 수억 원 정도에 해당하는 상가분양대금 연체료를 감액한 사례가 있다. 따라서 시행사가 요청해 온 연체료가 턱없이 높은 등 부당하다고 느끼는 경우에는, 전문 변호사와 상담하여 해당 계약이 약관에 해당하는지, 해당 조항에 대한 명시·설명의무가 이행되었는지, 해당 조항이 계약 내용에 포함된다고 볼 수 있는지, 청구 금액 자체가 부당하게 높지는 않은 지 등을 종합적으로 고려하여 상대방의 청구에 대응하면 상당 부분의 연체료를 감액할 가능성이 있으므로 참조하여 대응하면 될 것이다.}