[여성소비자신문] 최근 헌법재판소는 상가건물임대차보호법 부칙 제2조에 대한 위헌확인 사건에서 재판관 8 대 1 의견으로 합헌결정을 했다. 국회는 2018년 10월경 상가임대차법을 개정하여 종전 임차인에게 5년간 계약갱신요구권을 보장하다가 10년간 계약갱신요구권을 보장하는 것으로 변경하였다.

위 2018년 법개정으로 상당히 논란이 많았다. 개정법 부칙조항에 이 법 시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용한다고 규정해서 법시행 전에 체결된 임대차에도 적용되는 조항을 두었기 때문이다.

임차인들에게는 권리 보장이 되어서 반기겠지만, 임대인 입장에서는 10년간 계약갱신을 보장해주어야 할 줄 알았으면 같은 조건으로 계약을 하지 않았을 것이라면서 반발하는 사람들이 많았다. 그래서 임차인들에게 각종 생트집을 잡아서 임대차관계를 강제로 끝내려는 사람들도 종종 있어 왔고 이로 인한 법적 분쟁이 적지 않다.

이번에도 이와 관련된 실제 사례를 각색, 소개를 통하여 상가임대차와 관련 구체적인 법적 분쟁이 발생하였을 때 어떻게 접근하여야 하는지에 대하여 말하고자 한다.

김갑동은 2014년부터 현재까지 상가를 임차해서 식당을 운영하고 있다. 상가건물은 비록 조금 노후했지만 길목이 좋아서 손님이 많고 장사가 잘 된다. 그런데 어느 날 건물주 이을남이 식당으로 찾아와서 상가건물을 리모델링할 계획이라고 말한다. 갑작스러운 이을남의 리모델링 계획에 대하여 김갑동은 몹시 당황스러웠으나 일단 이을남에게 축하한다고 해주고 이을남이 김갑동에게 충분히 보상해준다면 상가를 비워줄 의향도 있다고 말했다.

그로부터 한 달 뒤에 김갑동은 이을남으로부터 내용증명 우편으로 퇴거요청을 통보받았다. 내용증명 우편에는 김갑동이 이을남에게 건물을 비워주기로 약속했고 이 내용을 녹음해두었다는 내용이 들어있다. 김갑동은 너무도 당황스러워서 이을남에게 전화로 이런 내용증명을 왜 보냈느냐고 묻는다. 그러자 이을남은 저번에 김갑동이 상가를 비워준다고 약속했으니까 약속대로 상가를 비워달라고 한다.

이때 김갑동은 어떻게 대응해야 할까? 먼저 법률전문가에게 찾아가서 상담을 요청해야 한다. 이을남으로부터 받은 내용증명우편과 상가임대차계약서, 등기부등본, 건축물 대장 등 관련자료를 지참하면 도움이 된다.

법률전문가는 이와 같은 사건에서 먼저 임대차계약서부터 확인해볼 것이다. 임대차계약서에서 최초 임대차기간이 언제로 기재되어 있는지 재건축 등의 경우 계약갱신을 거절할 수 있다는 특약사항이 있는지 등을 일단 확인하여야 한다. 앞서 언급한 바와 같이 상가건물임대차보호법은 임차인에게 최초 임대차계약 기간으로부터 10년간 계약갱신요구권을 보장하고 있기 때문이다.

여기서 주의할 점은 2018년 10월 16일 이전(주로 문제되는 사례들은 2016년 내지 2018년 사이에 계약을 체결된 임대차계약이다)에 최초 임대차 기간이 적용되는 때에도 임차인은 10년간 계약갱신요구권을 행사할 수 있다는 것이다. 법무부에서 이에 대하여 가이드라인을 제시한 바 있지만 이 내용에 대해서도 아직 정확하게 알지 못하는 사람들이 많다.

단순히 법감정 혹은 소급입법은 원칙적으로 금지된다는 소박한 법적 인식에 입각하여 2018년 법 시행 이전에 체결된 임대차계약에 대해서는 개정 상가건물임대차법이 적용되지 않는다고 강하게 믿는 사람들이 많다. 앞서 소개한 바와 같이 이를 소급입법으로 보고 위헌이라고 주장하면서 위헌법률심판제청신청 혹은 헌법소원심판을 신청하는 경우도 있다.

그러나 헌법재판소가 위 결정문에서 언급한 바와 같이 헌법 제13조 제2항에서 금지하고 있는 소급입법은 새로운 입법으로 이미 종료된 사실관계 또는 법률관계에 작용케 하는 진정소급입법과 현재 진행 중인 사실관계 또는 법률관계에 작용케 하는 부진정소급입법으로 나눌 수 있고, 부진정소급입법은 원칙적으로 허용되는 것이다.

상가임대차보호법에서 계약갱신요구권의 행사기간을 법시행 이전에 체결된 임대차계약에 대해서도 적용하는 것은 현재 진행 중인 사실관계 또는 법률관계에 적용하는 부진정소급입법에 해당하므로 허용된다.

더구나 법률의 규정이 다의적이어서 한편에서는 합헌인 해석을, 다른 한편에 있어서는 위헌인 해석을 다 같이 가능하게 한다면 헌법과 합치하는 해석을 선택해야 한다. 이를 합헌적 법률해석의 원칙이라고 하는데 요컨대 위헌의 의심이 있는 법률조항에 대하여 법률해석을 함에 있어서 가급적 입법자의 의사를 존중하여 합헌으로 해석하자는 것이다. 위와 같은 합헌적 법률해석 원칙으로 인하여 자신이 특정 법률조항에 대하여 느끼는 분노와는 관계없이 해당 법률에 대하여 위헌으로 선언되는 경우는 상당히 드물다.

둘째로 차임이나 관리비를 연체한 사실을 확인한다. 상가임대차보호법은 3기 이상의 차임 연체 사실이 있는 때에 계약갱신거절사유로 정하고 있다. 차임을 연속해서 3기 이상 연체한 사실이 있는지 등을 확인하여야 한다. 임차인은 그 권리를 온전히 보장받기 위해서 차임을 절대로 연체해서는 안 된다.

셋째로 임대인에게 임대차계약에 대하여 해지한다는 의사를 표시한 사실이 있는지 확인한다. 자신도 모르게 상대방에게 임대차계약을 종료하고 나가겠다고 했는지, 나가겠다고 할 때 조건을 정한 것이 있는지 기억을 더듬어서 잘 확인해야 한다.

임대차계약에 대하여 해지 합의를 한 사실이 있다면 구속력이 인정될 수도 있다. 그러나 대법원은 원칙적으로 해제 합의는 단순히 계약을 종결시킨다는 합의만 있는 것으로는 부족하고 구체적인 원상회복의 방법에 대해서도 의사의 합치가 있을 것을 요구하고 있다(대법원 1994. 9. 13. 선고 94다17093 판결 참조. 보다 정확하게 대법원은 “계약을 합의해제할 때에 원상회복에 관하여 반드시 약정을 하여야 하는 것은 아니지만, 매매계약을 합의해제하는 경우에 이미 지급된 계약금, 중도금의 반환 및 손해배상금에 관하여는 아무런 약정도 하지 아니한 채 매매계약을 해제하기만 하는 것은 경험칙에 비추어 이례에 속하는 일이다”라고 판시하였다).

그래서 김갑동이 이을남에게 보상을 제대로 해주면 상가를 비워주겠다고 말한 것만으로는 임대차에 대한 해지 합의가 있다고 보기는 어렵다.

법률전문가는 김갑동의 경우 위와 같은 내용을 정리하여 이을남에게 내용증명 우편으로 통지하고 앞으로는 더 이상 법적인 근거도 없이 상가에서 나가라고 하는 등의 조치를 취할 경우 강경히 법적인 대응을 할 예정이라고 경고를 해줄 것이다.

상가임대차에 관한 분쟁이 발생한다면 일단 법률전문가에게 찾아가서 상담을 해보고 구체적으로 어떻게 대응하는지 결정하는 것이 현명하다. 자칫 잘못하면 가벼운 치료로 끝낼 수 있었을 사건인데 대수술을 해도 부족한 위기상황을 초래할 수도 있기 때문이다.

주상은 법무법인 센트로 변호사  austin@centrolaw.com

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