[하우징헤럴드]현금청산자에 대한 정비사업비 부과 요건
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최고관리자 작성일21-12-16본문
1. 정비사업비 부담의무를 정관 등에 명시해야 한다
[하우징헤럴드] 재개발·재건축조합이 현금청산자가 된 사람들에 대하여 조합원의 지위를 상실하기 전까지 발생한 정비사업비 중 그 해당부분에 관한 부분을 부과하는 문제와 관련해 대법원은 원칙적으로 구 도시정비법 제61조 제1항에 따른 부과금을 부과하거나 징수할 수 없다고 했다.
다만, 현금청산자가 위와 같은 정비사업비를 부담할 수 있다는 내용을 조합정관이나 조합원총회의 결의 또는 조합과 조합원 사이의 약정 등으로 미리 정한 경우 등에 한해 조합은 이를 청구할 수 있다고 판시했다.
위 대법원 판결 이후 조합은 조합정관에 명시적으로 “현금청산금에서 조합원의 지위를 상실하기 전까지 발생한 정비사업비 등을 공제하고 청산할 수 있다”는 내용을 삽입해 왔다.
그러나 ‘정비사업비’의 개념이 너무 포괄적이고 막연해 현금청산금에서 공제할 수 있는 부분이 어느 범위까지인지에 대한 명확한 기준이 없었고, 이에 대한 의견의 차이도 많았다.
정비사업비에는 공사비·설계비·감정평가비·정비업체 용역비·법무용역비·철거비·총회개최비용·각종 인쇄비 등 매우 다양한데, 정비사업에서 중도 이탈하는 현금청산자에게 과연 이 비용을 부담시키는 것이 타당한지에 대한 의문을 제기하는 견해도 있었다.
그러다보니 위와 같은 정관에도 불구하고 각종 현금청산소송에서 조합의 사업비공제 항변이 기각되는 경우가 많았다.
2. 정관 등에 현금청산 대상자가 부담하게 될 비용의 발생 근거, 분담 기준과 내역, 범위 등을 구체적으로 규정해야
이와 관련해 지난 2021년 4월 대법원은 “현금청산 대상자에게 정관으로 조합원 지위를 상실하기 전까지 발생한 정비사업비 중 일부를 부담하도록 하기 위해서는 정관 또는 정관에서 지정하는 방식으로 현금청산 대상자가 부담하게 될 비용의 발생 근거, 분담 기준과 내역, 범위 등을 구체적으로 규정해야 한다.
이와 달리 단순히 현금청산 대상자가 받을 현금청산금에서 사업비용 등을 공제하고 청산할 수 있다는 추상적인 정관의 조항만으로는, 현금청산금에서 사업비용을 공제하는 방식으로 사업비용을 부담하도록 할 수 없다”고 판시했다.
위 판결의 취지는 조합에서 탈퇴하고자 하는 조합원에게 비용 부담에 관하여 필요하고도 충분한 정보를 제공해 합리적으로 탈퇴 여부를 결정할 수 있도록 구체적 정보를 정관 등으로 규정할 필요가 있고,
만약 추상적으로 사업비용을 부담한다는 내용의 정관 조항만을 근거로 현금청산 대상자가 예상하지 못한 내용과 규모의 정비사업비를 부담하도록 할 경우, 잔존 조합원과 탈퇴 조합원 사이의 형평에 반하게 된다는 것이다.
또한 대법원은 현금청산 대상자가 부담하는 것이 타당한 범위 내의 합리적 비용만을 한정하여 규정할 필요가 있다고 강조하면서, 예를 들어 현금청산자가 전혀 누리지 못하는 △분양수익에만 기여하는 비용 △잔존 조합원들의 이익으로만 귀속되는 비용 △전적으로 새롭게 건축되는 건물의 형성에만 기여하는 비용 등은 특별한 사정이 없는 한 제외되어야 한다고 보았다.
3. 정관 등에 포함될 정비사업비 항목과 구체적인 기준 마련이 필요하다
위 대법원 판결은 정비사업비 부과와 관련하여 정관 등에 포함되어야할 좀 더 구체적인 요건을 제시했다는 점에서 의미가 있다. 다만, 위 대법원 판결의 판시에 의하더라도 현금청산자에게 분담시킬 수 있는 정비사업비의 범위를 어디까지 정할 수 있는지는 명확하지가 않다.
결국 이 부분은 숙제로 남아 있다. 따라서 앞으로 위 정비사업비 항목과 구체적인 기준에 대한 다각적인 측면의 판결이나 유권해석이 나와야 해결이 될 수 있을 것이라고 본다.
국토교통부가 대법원 판례의 취지를 반영하여 이에 대한 구체적인 기준이 포함된 표준정관을 마련해 고시하거나 가이드라인을 제시하는 것도 필요해 보인다.
김정우 변호사 / 법무법인 센트로
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출처 : 하우징헤럴드(http://www.housingherald.co.kr)
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