[하우징헤럴드]구역면적 경미한 변경시 조합설립인가 변경을 위한 요건
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최고관리자 작성일21-12-16본문
1. 정비구역의 면적을 경미하게 변경하는 경우 재건축조합의 조합설립인가 변경을 위해 조합원 총회를 거칠 필요는 없다.
[하우징헤럴드] 설립된 조합이 인가받은 사항을 변경하고자 하는 때에는 조합원 총회에서 조합원 3분의 2 이상의 찬성으로 의결해야한다(도시정비법 제35조 제5항 본문).
다만, 정비구역 면적을 10% 미만의 범위에서 변경하는 경우, 이는 조합설립인가 내용의 경미한 변경에 해당하여 조합원 총회의 의결 없이도 시장, 군수 등에게 신고만하고 변경할 수 있다(도시정비법 제35조 제5항 단서 및 도시정비법 시행령 제31조 제8호).
즉, 기존 정비구역 면적의 10% 미만에 해당하는 면적을 기존 정비구역에 추가하는 것으로 정비구역을 변경하는 경우(반대의 경우도 마찬가지이다) 재건축조합의 조합설립인가 변경을 위해 별도의 조합원 총회를 거칠 필요는 없다.
2. 변경될 정비구역 전체를 기준으로 도시정비법에서 규정하고 있는 조합설립인가를 위한 동의율을 충족하여야 한다.
정비구역의 면적을 경미하게 변경하는 경우 재건축조합의 조합설립인가 변경을 위해 별도의 조합원 총회를 거칠 필요는 없다고 하더라도 변경될 정비구역 전체를 기준으로 도시정비법에서 규정하고 있는 조합설립인가를 위한 동의율은 충족해야 한다.
그렇지 않다고 본다면 기존 정비구역 면적의 10% 미만에 해당하는 면적의 구역을 추가하고, 또 추가하는 방법으로 편입되는 구역 내 부동산 소유자들의 의사는 전혀 고려하지 않은 채, 기존 정비구역은 아무런 제한 없이 무한히 확장해 나갈 수 있게 되기 때문이다.
같은 취지에서 대법원 역시 “사업구역의 위치를 변경하고 그 면적을 확대하는 조합설립변경인가의 경우에도, 원칙적으로 종전 구역과 추가된 구역을 합한 전체 구역을 대상으로 하여 법정 동의 요건을 갖추어야 한다”고 판시하고 있다(대법원 2014.7.24. 선고 2012두13764 판결).
즉, 정비구역의 면적을 경미하게 변경하는 경우라 하여도 변경될 정비구역 전체를 기준으로 주택단지 내 공동주택의 각 동별 구분소유자의 과반수 동의와 주택단지의 전체 구분소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 4분의 3 이상의 토지소유자의 동의를 받아야 하고(도시정비법 제35조 제3항), 주택단지가 아닌 지역이 정비구역에 포함된 때에는 주택단지가 아닌 지역의 토지 또는 건축물 소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 3분의 2 이상의 토지소유자의 동의를 받아야 한다(도시정비법 제35조 제3항).
3. 기존 정비구역 내 토지등소유자로부터 조합설립동의서를 재징구할 필요는 없다.
정비구역의 면적을 경미하게 변경하는 경우 재건축조합의 조합설립인가 변경을 위해 기존 정비구역 내 토지등소유자로부터 조합설립동의서를 재징구할 필요는 없다.
정비구역의 면적을 경미하게 변경하는 경우까지 기존 정비구역 내 토지등소유자로부터 조합설립동의서를 다시 받아야 한다고 본다면 이는 조합설립인가 내용의 경미한 변경 시 조합원 총회의 의결이 필요 없다는 도시정비법 규정에 정면으로 반하게 되기 때문이다.
같은 취지에서 대법원 역시 “사업구역의 위치 변경 및 면적 확대가 구 도시정비법 제4조의 규정에 의한 정비구역 또는 정비계획의 변경에 따라 이루어지는 경우에, 구 도시정비법 시행령 제27조 제3호에 의하면 이는 경미한 사항에 해당하므로, 달리 특별한 사정이 없는 이상 기존의 조합설립에 동의한 조합원들에 대하여는 새로 동의를 받을 필요가 없고 종전 사업구역에 대한 동의는 변경된 사업구역에 대한 동의로도 유효하다고 봄이 상당하다”고 판시하고 있다(대법원 2014.7.24. 선고 2012두13764 판결).
김향훈 대표변호사 / 법무법인 센트로
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출처 : 하우징헤럴드(http://www.housingherald.co.kr)
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