[머니투데이]재개발·재건축 구역 내 임대인과 임차인이 알아야 할 주의점
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최고관리자 작성일22-05-11본문
도시정비법 제70조 제5항은 주택(상가)임대차법상의 임대차기간 규정을 적용하지 아니한다고 하고, 주택(상가)임대차법에서는 도시정비법에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우에는 계약갱신을 요구할 정당한 사유로 규정하고 있기 때문에 주택(상가)임대차법에서 보장한 임대차기간 등을 가지고 사업시행자의 부동산인도(명도)청구에 대항할 수는 없다.
토지보상법에 따른 손실보상 완료가 요구됨(조합원, 재건축 세입자는 제외)
다만 도시정비법 제81조 제1항 단서는 토지보상법상의 손실보상대상 요건에 해당할 경우, 그 손실보상(토지보상, 지장물보상, 영업보상, 주거이전비·이주정착금·이사비 등)이 완료될 때까지는 구역 내 부동산을 사용할 수 있다고 규정한다. 문제는 재건축의 경우 위 도시정비법 제81조 제1항 단서나 토지보상법 규정이 적용되지 않는다는 것이다.
최근 헌법재판소는 재건축에서 토지보상법상의 손실보상 없이 임차인 등의 사용수익을 정지시키는 것에 대하여 합헌결정을 하였다. 그러나 재건축 사업 구역 내 임차인 역시 재개발 사업구역 내 임차인과 마찬가지로 손실보상의 필요성이 절실히 요구되는바 이는 속히 국회입법으로 해결해야 할 것이다. 또한, 분양신청을 한 조합원은 사업성공으로 인한 개발이익을 누릴 수 있고, 이해관계가 실질적으로 사업시행자와 유사하므로 토지보상법에 따른 손실보상대상자가 아니라는 것이 대법원 판례다.
재개발·재건축 구역 내 임대인(조합원 또는 현금청산자)과 임차인의 관계
임차인은 재건축·재개발 사업의 시행으로 인하여 임차목적을 달성할 수 없는 때에는 임대인에게 계약을 해지할 수 있고, 사업시행자에게 보증금반환청구권을 행사할 수 있다. 임대차계약이 해지되지 않는 한, 현금청산자의 임차인은 해당 부동산의 수용개시일 전까지의 차임은 현금청산자인 임대인에게 지급하여야 하고, 그 이후의 점유사용료는 사업시행자에게 부당이득으로 반환하여야 한다.
유재벌 변호사/사진제공=법무법인 센트로조합원 임차인의 경우 관리처분계획인가고시가 있으면 임대인에 대한 차임지급의무가 없어지는 것인지 문제된다. 관리처분계획인가고시가 있으면 조합원의 사용수익권이 사업시행자에게 이전된다고 규정하고 있기 때문이다. 그러나 관리처분계획인가고시가 있다는 사정만으로 임대차계약이 당연히 종료된다거나 이행불능 되었다고 볼 수 없고, 도시정비법 제81조 제1항은 단지 사업시행자에게 사용수익권을 부여하는 조항일 뿐 조항에 의해 임대차계약에 따른 임대인의 지위가 사업시행자에게 포괄적으로 이전되는 것이 아니므로 그 점유사용료인 차임을 조합원(임대인)에게 지급할 의무가 있다. 하급심도 이와 동일한 입장이다.
상가건물임대차보호법 제10조의 4는 임차인의 권리금 회수기회보호를 규정하되, 도시정비법 등 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우에는 임차인의 권리금 수수에 관한 방해행위로 보지 않는다. 사업시행인가고시 때부터 관리처분계획인가고시 때까지는 구역 내 건물을 사용·수익하는데 별다른 법률적 제한이 없는바 임대차 종료 시 관리처분계획인가고시가 이루어졌거나 이루어질 것이 객관적으로 예상된다는 점을 임대인이 입증하지 못하는 한 권리금회수기회보호대상으로 봄이 타당하다. 대법원도 동일한 입장이다.
재개발·재건축 구역 내 상가(주택)에 관한 임대차의 경우, 상가(주택)임대차법의 특별법인 도시정비법이 우선 적용되므로 임대인과 임차인 모두 위 내용을 충분히 인지하여 추후 발생할 수 있는 분쟁에 미리 대비할 필요가 있고, 실제로 분쟁이 발생할 경우에는 도시정비사업 분야에 많은 경험을 가진 전문가와 함께 대응하는 것이 바람직하다. /글 법무법인 센트로 유재벌 변호사
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