[법무법인 센트로 주상은 변호사] 지난 대통령 선거 당시 여야 후보 막론하고, 재개발 재건축, 리모델링 규제완화를 공약으로 제시했다. 윤석열 대통령 당선자는 재건축 규제 완화를 공약으로 내세웠고, 리모델링에 대해서는 신속한 추진을 위한 법 제도 개선을 약속한 바 있다. 자기 소유 부동산을 개발해서 자산가치를 극대화하겠다는 사람들의 열망이 반영된 공약이다.

아파트 단지 내에서 리모델링 주택사업을 추진하려는 사람들 입장에서 가장 어려운 문제는 상가동 소유자들이 리모델링 조합설립에 동의하지 않으려고 한다는 것이다. 주택소유자들은 상가소유자들(혹은 세입자들)에 비하여 기존에 살고 있던 주택에서 다른 곳으로 이사를 가더라도 주거 생활에 미치는 영향이 크지는 않다.

반면, 상가소유자들은 기존에 영업을 해오던 장소에서 다른 곳으로 이전하게 될 경우 생존에 위협을 받을 정도로 상당한 영향을 받게 된다. 상가임차인들은 공사기간 중 권리금을 보전받지도 못한 상태에서 다른 곳으로 내쫓기게 될 위험이 있어서 더욱 그러하다.

그래서 상가동 구분소유자들이 리모델링 사업에 동의해주지 않아서 사업추진이 불가능하다고 생각해서 이러한 난관을 어떻게 극복할 것인지 고민이 많다.

그러나 이러한 고민은 리모델링 사업과 재건축 사업을 혼동하여 불필요한 오해를 하고 있는 것이다.

■ 리모델링 사업과 재건축 사업은 별개

리모델링은 대개 재건축이 불가능하거나 사업여건상 재건축을 시행하는 것이 불리한 아파트단지에서 추진되고 있어서 리모델링 주택사업을 재건축과 비슷한 사업으로 생각하는 사람들이 많다. 그러나 리모델링과 재건축은 법적 근거에서부터 구체적인 사업추진 절차까지 완전히 다른 사업이다.

재건축사업은 정비구역 지정권자(특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사·시장 또는 군수)에 의하여 일정 구역에 대한 정비구역이 지정되어야 하고, 재건축을 추진하려면 위 정비구역 내에 있는 토지등소유자들의 동의가 필요하다. 정비구역 내 어느 상가동 소유자들이 재건축에 동의하지 않으면 재건축 사업추진이 어려워진다. 그래서 정비구역 변경 지정 등의 절차가 필요하다.

그러나 리모델링 사업은 애초에 위와 같은 정비구역 지정권자에 의한 정비구역 지정행위가 필요없다. 리모델링 사업을 추진하려는 자들이 같은 아파트 단지 전체를 대상으로 리모델링 사업을 진행할 수도 있고, 동별로 리모델링 사업을 추진할 수도 있다.

■ 법원 “아파트동 동의로 리모델링 주택조합 설립은 적법”

수원지방법원도 2020년 7월에 아파트 단지 내 상가동 구분소유자들로부터 동의를 받지 않고 아파트동 소유자들로부터 동의를 받아 리모델링 주택조합을 설립한 것은 적법하다고 판단한 바 있다. 위 판결의 이유를 간략히 소개하자면 다음과 같다.

첫째, 주택법상 리모델링주택조합은 다른 주택조합들과 달리 주택단지 전체의 리모델링인지 여부를 불문하고 설립인가신청을 위하여 해당사업구역 내 주택단지의 토지사용승낙서를 첨부할 필요가 없다.

둘째, ‘리모델링 결의’에 찬성하지 않는 자에 대한 매도청구권 외에 ‘조합의 설립’에 동의하지 않는 자에 대한 매도청구권이나 토지등소유자의 매수청구권은 별도로 인정되지 않는다(주택법 제22조 제2항).

셋째, 주택법 시행령은 리모델링허가신청에 필요한 서류에 조합원 자격에 관한 사항을 선택할 수 있도록 규정하고 있다(주택법 시행령 제21조 제1항 제3호). 따라서 주택단지 내 복리시설의 구분소유자라 하더라도 당해 복리시설이 리모델링주택조합의 사업대상이 아닌 경우에는 조합원이 될 자격이 없는 것이다.

위와 같이 리모델링 사업은 사업구역의 범위를 설정하거나 조합원 자격을 정하는 것도 사업주체가 자율적으로 결정할 수 있다. 그래서 같은 아파트단지 내에 있는 상가동 소유자들이 리모델링 사업에 반대하더라도, 리모델링 사업추진이 가능하다. 리모델링을 재건축 사업과 혼동하여 불필요한 고민을 할 필요가 없다.

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