팬데믹 이후로 부동산 투자로 돈을 벌어들인 사람이 많다. 그 중 재개발 정비구역 내 매물을 매수해서 입주권(도시정비법에는 분양권이라는 용어를 사용하지만, 세법에서는 입주권이라는 용어를 쓴다)을 취득하기 위해서 상담을 의뢰하는 사람들이 상당히 많다. 그러나 재개발 구역 내 아파트 입주권 투자는 다물권자로부터 매수한 것은 아닌지, 매물면적이 최소분양단위규모 추산액 이상인지, 현재 관리처분계획이 수립되었는지 등 여러 가지 고려해야 할 사항들이 많다.

특히 가족들이 한 정비구역 내 함께 살려고 여러 매물을 매수하고자 하는 경우에는 주의할 필요가 있다. 도시정비법상 관리처분계획 기준일 현재 여러 명이 1세대에 속한 경우에는 1개의 입주권만 나오는 것으로 규정하고 있기 때문이다. 이와 관련하여 한 형제가 재개발구역 내에 아파트 입주권을 취득할 목적으로 각 부동산 매물을 취득하였으나, 1개의 입주권만 인정된 안타까운 사례를 소개하고자 한다.

김갑동과 김갑수는 김병석의 아들이고, 김갑동과 김갑수는 관리처분계획인가 고시 이전에 경기도에 있는 A재개발 구역 내에 각각 1개의 부동산을 매수하였다. 김갑수는 아버지인 김병석의 강원도에 있는 자택에 세대원으로 주민등록 전입신고를 한 상태이고, 김갑동은 서울에 주민등록상 세대주로 신고되어 있으나, 김갑동의 아내 이을녀는 영국 유학을 가기 전에 시댁인 김병석의 자택 주소지로 세대원으로 전입신고를 했다.
 

김갑동, 김갑수는 A조합에게 김갑동, 김갑수에게 각각 1개의 주택을 달라고 분양신청을 했으나, A조합은 김갑동과 김갑수는 "여러 명의 토지등소유자가 1세대에 속하는 때"에 해당함을 이유로 1개의 입주권만 인정된다고 통보했다(경기도 조례의 규정상 1세대에 속하는지 여부는 주민등록상 등재를 기준으로 형식적으로 판단되고, 배우자의 경우 동일한 주민등록표상 세대원으로 기재되어 있지 않아도 1세대에 속한 것으로 본다. 김갑동은 이을녀가 김병석의 주소로 전입신고하여 김갑수와 1세대가 되었고, 김갑동은 배우자 이을녀와 같은세대로 평가되므로, 김갑동 김갑수는 한 세대인 것이다). 이에 깁갑동, 김갑수는 A조합에게 각각 1개의 입주권을 달라는 취지로 소송을 제기하였다.

제1심 법원은 김갑동, 김갑수에게 각각 1개의 입주권을 인정하지 않은 A조합의 관리처분계획은 위법하다고 보고 원고승소판결을 선고하였으나, 항소심 법원은 원고패소판결을 선고하였다. 제1심 법원은 이을녀가 아버지 김병석의 세대원으로 주민등록상 형식적으로 등재되어 있으나 입법취지를 잠탈하지 않는 범위에서 실제로 그 세대주와 주거 및 생계를 달리하고 있어 그 분양신청자에게 주택을 공급할 필요가 있는 경우에 해당하는 경우, 1세대에 해당한다고 볼 수 없다고 보았다.

그러나 항소심인 수원고등법원은 "구 도시정비법, 같은 시행령 및 조례에 배우자와 동일한 세대를 이룬 세대원의 의미에 대하여 명시적인 규정을 두고 있지 않지만, 주택 재개발 사업을 규율하는 도시정비법령은 다수 관계인의 이해관계를 조정해야 하는 공법적인 특수성이 있고 피고에게 주민등록에 기재된 세대원이 실제로 거주하는지 여부를 조사하고 심사할 권한이나 의무가 없는 점 등에 비추어 동일한 세대를 이루고 있는 세대원인지 여부는 주민등록법령에 따라 작성된 주민등록표 등 공부에 의하여 형식적으로 결정할 수밖에 없다."고 판시하여 여러 명이 1세대에 속하는지 여부는 주민등록표상 기재에 의하여 형식적으로 판단하여야 함을 명시하였다.

즉, 위 수원고등법원 판결 취지에 의할 때, 한 가족이 재개발구역 내에 여러 물권을 소유하고 있을 때, 관리처분계획기준일(통상 분양신청기간 마감일) 이전에 주민등록표상 세대를 분리하는 일이 매우 중요하다. 1세대에 속하는지 여부는 주민등록표상 형식적 기준에 따라 일률적으로 판단되기 때문에 같은 주소지에서 실제 거주하고 있지 않더라도, 한 형제가 재개발구역 내에서 아파트 입주권을 취득하려고 한다면, 세대를 분리할 필요가 있다. 앞서 언급한 바와 같이 아파트 입주권 취득과 관련해서는 고려해야 할 사항이 너무도 많다. 위에서 소개한 수원고등법원이 판시한 내용만 믿고 임의로 판단했다가 재개발 구역 내 입주권 투자에 실패할 수도 있다. 따라서 재개발 입주권 투자를 결정하기 전에 전문변호사로부터 본인이 입주권을 취득하는 데에 장애사유가 없는지 문의해보고 판단하는 것이 현명하다. 

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