재개발·재건축 정비사업에서 분양청구권을 가지는 것은 종전 부동산의 소유자인 조합원들로 알려져 있다. 그런데, 서울에서 상당 기간 동안 영업을 한 상가세입자의 경우, 신축상가에 대한 분양청구권을 가질 수 있는 경우가 있어 소개하고자 한다.

서울시 도시 및 주거환경 정비조례 제40조 제2호
'체비시설'이란 간단히 말해 조합원에게 공급하지 않는 신축 주택이나 상가 등을 말한다. 서울시 도시정비조례 제40조 제2호 단서에 따르면, "정비구역의 지정을 위한 공람공고일 3개월 전부터 사업시행계획인가로 인하여 이주하는 날까지 계속하여 영업하고 있는 세입자"가 분양을 희망하는 경우에는 해당 세입자에게 우선 분양하도록 하는 규정이 있다. 즉, 종전에 자신이 영업을 하고 있던 건축물의 용도가 분양건축물 용도와 동일하거나 비슷한 시설인 건축물의 세입자로서 사업자등록을 필하고 영업한 경우(동조 가목에 따라 1순위) 또는 사업자등록은 하지 않은 경우(동조 나목에 따라 2순위) 우선 분양하도록 한 것이다.

상가세입자 분양신청권 규정이 적용되는 경우
재개발·재건축 정비사업구역 내 상가세입자에게 신축상가에 대한 분양청구권을 부여하는 서울시 도시정비조례의 규정은 2009. 7. 30. 처음으로 신설되어 시행되었다(구 조례 제34조 단서). 해당 규정이 적용되기 위해서는 조례 시행일인 2009. 7. 30. 이후 최초로 정비구역이 지정된 경우이어야 한다(부칙 제5조). 즉, 자신이 상가세입자인데 "2009. 7. 30. 이후 정비구역이 지정된 경우"이고, "정비구역의 지정을 위한 공람공고일 3개월 전부터 사업시행계획인가로 인하여 이주하는 날까지 계속하여 영업하고 있는 세입자"에 해당하는 경우에는 신축상가에 대한 분양신청권을 행사할 수 있는 것이다.
 

상가세입자의 분양신청자격 요건
"공람공고일 3개월 전부터 사업시행계획 인가로 인하여 이주하는 날까지 계속하여 영업"하는 경우에 해당하기 위한 구체적인 요건에 관한 서울시 조례를 해석과 관련한 판례는 아직 존재하지 않는 것으로 보인다.

대법원은 "관계 법령에 의하여 당해 공공사업에 관한 계획의 고시 등이 있은 후에 당해 법률에 의하여 금지된 행위를 하거나 허가를 받아야 할 행위를 허가 없이 행한 경우 또는 관계 법령에 의하여 허가·면허 또는 신고 등이나 일정한 자격이 있어야 행할 수 있는 영업이나 행위를 당해 허가·면허 또는 신고 등이나 자격 없이 행하고 있는 경우만 (손실보상에서) 제외한다"고 판시하고 있다(대법원 2001. 4. 27. 선고 2000다50237 판결).

따라서, 상가세입자의 경우에도 관련법령에 따라 행위제한 등에 위배되지 않고 임의로 용도를 변경한 경우가 아닌 경우 등 '적법한 영업'을 한 경우에 한하여 위 요건에 해당할 것으로 보아야 할 것이다.

상가세입자의 분양신청의 방법
상가세입자가 분양신청을 하기 위한 시기 및 방법에 관하여 서울시 조례는 직접적으로 규정하고 있지는 않다. 그러나 관련법령의 문언 및 실무례 등을 종합하여 보면, 상가세입자는 (1) 일단 조합의 분양신청기간을 잘 파악하여 (자신은 조합원이 아니므로 분양신청 통지를 받지 못하였더라도) 조합에 대하여 내용증명 등으로 상가 분양신청의 의사표시를 해 두고, (2) 향후 상가 일반분양 절차에도 우선 분양권을 행사한다는 취지의 분양신청의 의사표시를 해야 할 필요가 있다. 그 이유는 다음과 같다.

서울시 도시정비조례 제40조 본문 및 제44조 등에 따르면 조합원분양분과 분양대상의 누락·착오 및 소송 등으로 공급되어야 하는 부분을 제외한 부분이 상가세입자에게 분양될 수 있는 것으로 되어 있다. 동 조례 제40조 제2호는 조합원분양분이 아닌 상가는 청약과 당첨에 의한 방법으로 분양하는 것을 원칙으로 하면서, 상가세입자에 대하여는 우선적으로 분양한다고만 규정되어 있을 뿐 분양신청을 하기 위한 시기 및 방법에 관하여는 따로 규정하고 있지 않다.

위 규정의 해석상 상가세입자는 분양신청 요건을 갖춘 경우 처분 보류지(소송 등에 대비해서 남겨둔 부분) 중 최종적으로 남은 부분이나, 일반분양분 모두에서 분양을 받을 수 있는 가능성이 열려 있는 것이다. 조합에 대하여 소송에서 승소하여 처분 보류지를 분양받은 조합원의 경우, 분양신청 기간이 아니더라도 재판 결과가 확정됨에 따라 조합에 대하여 분양신청을 하여 관리처분계획에 분양대상자로 포함시키는 것이 실무례이다. 따라서 처분 보류지 중 남은 상가를 분양받을 가능성이 있는 상가세입자의 경우에도 조합에 대하여 분양신청의 의사표시를 미리부터 하여 둘 필요가 있는 것이다.

상가세입자이면서 분양신청의 요건을 갖춘 경우 조합에 대하여 미리부터 분양신청의 의사를 적극적으로 표시할 필요가 있다.
상가세입자의 분양신청권은 최근에 신설된 조항이기 때문에, 아직 관련 법리가 발달되어 있지 않다. 신축상가의 관리처분계획에 대하여 정비사업조합은 상당한 재량을 가지나, 적절한 시기가 지났을 경우에는 조합도 상가세입자를 권리행사에 협조하는 것이 불가능할 수 있다. 자신이 분양신청권을 가질 수도 있는 상가세입자의 경우에는 미리부터 전문 변호사 등의 조력을 받아 조합에 분양신청의 의사를 표현하여 자신의 의사가 관리처분계획에 반영될 수 있도록 할 필요가 있을 것이다. 

○ 문의

법무법인 센트로

- 대표변호사 김향훈, 김정우

- 담당변호사  원호경

전화 02-532-6327

홈페이지: www.centrolaw.com