최유민 변호사/사진제공=법무법인 센트로청구금액은 통상 수용개시일부터 부동산 인도 완료일까지의 차임 상당액 및 지연손해금인데, 몇년 전에 수용재결 절차를 모두 마치고 구역에서 이주한 종전 소유자들로서는 당혹스러울 수 있다.

우선, 인도가 지연된 사실은 조합이 증명해야 한다. 즉, 소유자가 해당 기간 동안 계속 점유하고 있었음을 증명하는 자료를 조합이 제출해야 하는데, 소유자로서는 조합 측에서 임의로 발급하는 인도확인증에 적힌 날짜만으로는 계속 거주 사실을 증명하기 부족하다고 주장해볼 수 있다. 전기세, 수도세 등 공과금 납부내역상 사용량이 없었음을 드러내 퇴거 사실을 증명하는 방법도 있다. 또한 소유자가 임대인 지위에 있었는데, 수용재결 이후에 임대차 관계를 종료하였음에도 임차인이 임의로 퇴거하지 않는 경우 위 소유자(임대인)에게 부당이득반환 내지 손해배상책임을 과할 수 있는지가 문제된다.

서울고등법원은 이 경우 부당이득반환책임을 부정하였다. 법원은 그 근거로 1) 토지보상법 제45조 제1항은 토지보상법 제45조는 사업시행자는 수용개시일에 토지나 물건의 소유권을 취득하며, 그 토지나 물건에 관한 다른 권리는 이와 동시에 소멸한다고 정하는데, 소유권을 상실한 전 소유자가 전 임차인을 상대로 그 점유 부분에 대해 인도를 구할 실익을 찾기 어려운 점, 2) 임대인이 임대차보증금을 돌려주는 등으로 임대차계약 종료를 위한 조치를 완료한 가운데 이루어진 임차인들의 점유가 전 임대인의 반환청구권을 승인하면서 행해진 것으로 볼 수 없어 점유매개관계가 유지되고 있다고 보기도 어려운 점을 들었다.

같은 판결에서는 손해배상책임도 부정하면서 첫째, 소유권을 상실한 임대인이 임차인을 상대로 퇴거를 집행하거나 점유를 회복할 수단이 존재하였다고 보기 어렵고, 임대인은 임차인을 상대로 차임 상당의 부당이득반환을 구할 수 없는 반면 조합은 소유권에 기하여 직접점유자인 임차인을 상대로 인도청구 및 부당이득반환을 구할 수 있었던 점이다. 둘째, 위와 같은 소유자(임대인)들에게 수용개시일을 기준으로 채무불이행 내지 불법행위책임을 전면적으로 인정한다면, 수용개시일 이전부터 임차인에 대하여 목적물 반환청구권을 행사하여 임차인의 점유 부분을 반환받은 다음 조합에 다시 인도하여야 할 것인데, 이는 오히려 적법한 손실보상 없이 임차인의 사용ㆍ수익을 중단시키는 결과를 초래하게 되어 부당한 점을 지적했다. 물론 임대인이 임차인으로부터 차임을 지급받는 등 점유에 관여하였다는 사정이 인정되면 결론은 달라질 수 있다.

재개발사업은 기본적으로 공익적 차원에서 추진되는 것이지만, 그 과정에서 기존의 토지소유자들은 의사에 반하여 자기 터전을 잃게 된다. 토지나 건물에 대한 수용재결 절차에 적절히 대응하여 적절한 보상을 받는 것이 중요하지만, 퇴거 과정에서도 위와 같은 점들을 유의하여 법적 책임을 미연에 방지해야 한다. /글 최유민 법무법인센트로 변호사

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