[여성소비자신문] 대부분의 아파트단지에는 각 아파트 부대복리시설로 상가가 있다. 아파트단지 부지가 1개의 필지로 되어 있어 아파트 소유자들과 상가 소유자들이 대지를 공유하는 경우가 대부분이다. 그리고 도시정비법에 따라서 추진되는 재건축정비사업구역은 통상 해당 아파트단지 전체가 정비구역으로 지정된다.

상가소유자들은 재건축으로 인하여 영업터전을 잃게 되고 사실상 강제퇴직이 되어 손실이 크기 때문에 재건축에 쉽게 동의하지 않는다. 경우에 따라서는 재건축 이후에 상가 자체를 건축하지 않는 구역도 있다. 그러다보니 재건축 조합설립 때부터 아파트 소유자들과 상가소유자들과 사이에 갈등이 생긴다.

상가 소유자들은 영업상실에 대한 보상을 요구하거나 재건축 이후에 좋은 입지조건의 상가를 요구하는데, 아파트 소유자들은 이에 동의하지 않는 경우가 많다. 주택법에 근거하여 추진되고 있는 리모델링 주택사업의 경우에도 유사한 이유로 아파트 소유자들과 상가 소유자들 사이에 여러 가지 갈등이 있다.

상가소유자들의 재건축, 리모델링 반대로 사업자체가 중단되는 경우도 빈번하다. 조합설립인가를 받는다고 하더라도 상가소유자들이 위 조합설립인가처분을 다투는 소송을 제기하기도 한다.

이렇게 상가소유자들과 여러 가지 갈등이 있음에도 조합설립을 할 때 반드시 상가건물 소유자들의 동의요건을 갖추어야만 할까? 이에 대해서 재건축정비사업과 리모델링 주택사업을 나누어 살펴보겠다.

재건축정비사업, 상가건물 동별 과반수 동의요건 충족해야 한다

도시정비법에 따른 재건축조합을 설립하고자 할 때는 원칙적으로 아파트 또는 상가의 각 동별 구분소유자의 과반수 동의와 주택단지의 전체 구분소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 4분의 3 이상의 토지소유자의 동의를 얻어야 한다.

만약 상가 구분소유자가 20명이라고 한다면 재건축조합설립을 위해서 상가 구분소유자 중 11명 이상이 동의해야만 한다. 11명 미만으로 동의한다면 원칙적으로 조합설립 자체가 불가능하다.

그러다보니 재건축 조합설립추진위원회는 아예 상가를 제척하는 방법으로 조합설립을 추진하기도 한다. 도시정비법은 제67조에서 재건축사업의 범위에 관한 특례를 규정하고 있는데, 상가 건물이 있는 분할대상 토지의 소유자가 전체 토지등소유자의 10분의 1 이하 등 일정한 요건을 충족하여 토지분할청구소송을 제기할 경우 조합설립인가를 할 수 있는 내용을 규정하고 있다.

다만, 위와 같은 요건을 충족하지 못할 경우, 재건축 조합설립인가를 받기는 어렵다. 그러다보니 재건축조합설립추진위원회는 울며 겨자 먹기로 상가소유자들의 요구사항을 수용하면서 동의서를 받는 경우도 있다.

그런데, 주택법에 근거하여 추진되는 리모델링 주택사업의 경우에는 위와 같은 특례규정이 존재하지 않다. 그렇다면 리모델링 주택조합은 반드시 상가소유자의 동의를 받아야만 할까.

리모델링, 상가 제외하고 아파트 소유자들만으로 동의율 충족하면 조합설립인가 가능

아파트 리모델링 주택사업을 준비하는 추진위원회도 단지 내 상가, 어린이집, 유치원 사이의 갈등이 예상되어 비슷한 걱정을 하는 경우가 많다. 그러다보니 조합설립을 위한 동의서 징구시 상가 등 부대복리시설 소유자를 제외하고 동의서를 징구해도 되는가 또는 만약 상가를 제외하였을 경우 상가동의율 미충족을 이유로 조합설립인가 처분이 무효 또는 취소될 수 있는가에 대한 질문을 자주 받고 있다.

결론을 먼저 이야기하자면, 재건축정비사업과는 달리 처음부터 상가동을 배제한 상태에서 리모델링 주택사업 추진이 가능하다. 즉, 리모델링 사업구역에서 상가동을 배제할 경우 상가동 소유자들의 동의서를 징구하지 않아도 조합설립이 가능하다.

그 근거는 주택법 및 관련 법령에서 찾아볼 수 있다. 먼저 주택법 제2조에서 리모델링 주택조합의 의의에 관하여 “공동주택의 소유자가 그 ‘주택’을 리모델링 하기 위하여 설립한 조합”이라고 정의하고 있다.

또한 주택법 제11조 제3항은 리모델링조합설립인가의 요건에 관하여 주택단지 전체를 대상으로 하는 경우와 동을 대상으로 하는 경우를 각 구별하여 주택단지 내 전체 동이 아니라 일부 동에 대해서만 리모델링이 가능한 내용을 규정하고 있다.

한편 주택법 시행령 제21조에서 리모델링 주택조합의 조합원에 대하여 ‘주택법 제15조에 따른 사업계획승인을 받아 건설한 공동주택의 소유자’, ‘복리시설을 함께 리모델링하는 경우에는 해당 복리시설의 소유자’, ‘건축법 제11조에 따른 건축허가를 받아 분양을 목적으로 건설한 공동주택의 소유자’ 중 어느 하나에 해당할 것을 규정하고 있다.

따라서 주택단지 내 복리시설의 구분소유자라고 하더라도 해당 복리시설이 리모델링 주택사업 대상이 아닌 경우에도 조합원이 될 자격이 없다. 즉 상가를 배제한 채 아파트만을 대상으로 리모델링 주택사업을 추진할 수 있고, 상가소유자들은 리모델링 주택조합설립에 동의 여부를 불문하고 그 조합원이 될 자격이 없는 것이다.

상가동 소유자들과 상생할 수 있는 길 모색하는 것이 가장 바람직

도시정비법은 토지분할청구소송 등을 통하여 일정한 경우 상가를 제척하고 재건축조합을 설립할 수 있는 내용을 규정하고 있고, 주택법은 애초부터 상가를 배제하여 리모델링 주택조합을 설립할 수 있도록 규정하고 있다.

위와 같은 규정으로 인하여 공동주택의 구분소유자들과 그 외 복리시설 등의 구분소유자들이 사실상 차별적으로 취급받고 있는 것이 사실이다. 최근에는 그로 인한 상가소유자와 조합 사이에 분쟁과 소송이 점점 증가하고 있는 추세이고 경우에 따라서는 그 소송으로 인하여 사업 자체가 중단되는 경우도 발생하고 있다.

또한 수십년 된 상가 건물을 배제한 채 아파트만 재건축 또는 리모델링 할 경우, 당해 아파트 단지의 미관에도 어울리지 않을 뿐더러 오래된 상가로 인하여 아파트의 경제적 가치를 떨어지게 하는 요인이 될 수도 있다.

이렇게 상가를 배제할 경우 과연 그것이 노후화된 주거환경의 개선, 주거수준의 향상 내지 주거생활의 질을 높이는 데 이바지함을 목적으로 하는 도시정비법과 주택법의 근본 취지에 부합하는 것인지도 의문이다.

결국 조합과 상가소유자들 사이에 배척할 것이 아니라, 서로 상생할 수 있는 길을 모색하는 것이 재건축사업과 리모델링 사업의 성공을 위해서도 매우 중요하다고 생각한다.

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