[하우징헤럴드] 도시정비법 제39조 제2항은 투기과열지구로 지정된 지역에서 재건축사업의 경우 조합설립인가후, 재개발사업의 경우 관리처분계획인가 후 조합원이 그 소유 건축물 또는 토지를 매매·증여 등의 방법으로 다른 사람에게 양도할 경우 원칙적으로 양수인에 대한 조합원 지위 승계를 금지하고 있다.


위 규정의 입법취지는 투기과열지구에서 재건축·재개발사업의 조합원 자격 취득을 제한함으로써 주택에 대한 투기수요를 차단해 주거안정을 달성하려는데 있다. 

다만, 투기수요와 관련이 없는 경우 도시정비법은 일정한 요건 하에서 예외적으로 조합원지위 승계를 인정하고 있다. 예를 들어 상속·이혼으로 인한 양도·양수의 경우이다. 

그렇다면 상속과 유사한 ‘유증’의 경우에는 어떨까? 유증이란 유증자가 사망하면 아무런 대가를 받지 않고 자기의 재산상 이익을 타인에게 주는 것을 말한다. 그런데 도시정비법은 상속과는 달리, 유증에 대해서는 아무런 규정이 없어서 유증에 대해서도 위와 같은 예외를 인정할 수 있는지 해석에 다툼이 있다. 

▲국토교통부, 유증과 상속을 별개로 보아 조합원 지위 승계 부정

이와 관련하여 과거 국토교통부의 질의 회신 사례에 따르면 ‘유증’은 상속·이혼의 경우가 아니므로 투기과열지구 내 유증으로 인한 조합원 지위 양도는 불가능하다고 판단한바 있다. 위와 같은 해석은 도시정비법이 ‘매매·증여, 그 밖의 권리의 변동을 수반하는 모든 행위를 포함’하여 조합원 지위 양도를 금지하되, 그 예외에 대하여 명시적으로 ‘상속·이혼’으로 규정하고 있으므로 ‘유증’은 예외가 아니라고 해석한 것으로 보인다. 

그러나 유증도 상속과 유사한 법률적인 효과를 가지고 있다. 투기수요와 관련이 없는 경우에까지 단지 도시정비법 규정의 형식적인 문구에만 한정하여 ‘유증’이 도시정비법 제39조 제2항의 예외에 포함되지 않는다고 보는 것은 타당하지 않다고 생각한다.

더구나 민법 제1078조는 “포괄적 유증을 받은 자는 상속인과 동일한 권리의무가 있다”고 규정하고 있다. 그렇다면 ‘포괄적 유증’의 경우에는 위 규정의 상속에 포함된다고 해석하여 조합원 지위 승계를 인정하는 것이 타당하다고 생각한다. 


▲서울행정법원, ‘1순위 법정상속인에 대한 유증’의 경우 조합원지위 승계 인정

서울행정법원은 피상속인이 ‘1순위 법정상속인’에게 재건축구역 내 부동산을 유증한 사안에서, 도시정비법 제39조 제2항의 ‘상속’의 범위에는 ‘1순위 법정상속인에 대한 유증’의 경우도 포함되는 것으로 해석함이 상당하므로, 수증자에 대하여 조합원 지위가 인정된다고 판시한 바 있다(서울행정법원 2021구합63921 판결).  

서울행정법원은 “이 사건 아파트가 이 사건 유증에 따라 1순위 법정상속인들 중 한명인 원고에게 이전되었다는 사정만으로 조합원 지위의 이전을 인정하지 아니하게 되면 망인 및 1순위 법정상속인들이 가족 공동체로서 보유하고 있던 주택의 소유권을 예기치 못한 사정 때문에 상실하게 되는 불측의 손해가 발생할 뿐만 아니라, 이 사건 유증을 통해 원고에게 조합원 지위가 이전된다 하더라도 투기행위를 방지하고자 하는 이 사건 조항의 입법 목적에 어긋난다거나, 조합원 수의 증가로 기존 조합원들의 기대이익이 침해될 위험이 생겨난다고 볼 수도 없다”고 판시했다. 

▲비상속인에 대한 특정유증의 경우에도 조합원 지위 승계를 인정할 수 있을까

1순위 상속인이 아닌 비상속인에 대한 특정유증의 경우에도 조합원 지위의 승계를 인정할 수 있을까? 이와 관련하여 예외 규정은 엄격히 해석해야 하고 또 비상속인에 대한 특정유증의 경우까지 상속의 범위에 포함된다고 해석하는 것은 법적 안정성을 해칠 수 있다는 측면에서 예외를 부정하는 견해가 있을 수 있다.

그러나 상속과 유증 모두 조합원의 사망으로 인하여 그 법적 효과가 발생하는데, 유증자가 본인의 사망 시기를 조정하는 것은 사실상 기대하기 어렵다는 점에서 상속인이 아닌 사람에 대한 특정유증의 경우에도 수증자가 투기적 이익을 거두는 수단으로 활용하기는 어렵다고 본다.

따라서 비상속인에 대한 특정유증의 경우에도 투기수요 차단이라는 입법취지에 반한다고 볼 수 없어 도시정비법 제39조 제2항의 ‘상속’의 범위에 포함하여 조합원 지위 승계를 인정하는 것이 타당하다고 본다. 

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