일반인이 소송의 당사자가 되는 경우는 흔치 않다. 그러나 재개발·재건축 구역 내 거주하고 있는 사람이라면 관리처분계획인가 이후에 명도소송 소장을 받아 소송의 당사자가 되는 것이 일반적이다.

사업시행자(주로 조합)는 이주를 거부하는 사람이 발생할 경우를 대비하여 집행권원(판결문)을 미리 확보하고자 조합집행부를 포함하여 모든 거주자를 상대로 명도소송을 제기하기 때문이다. 이를 실무상 ‘통명도’ 또는 ‘일괄명도’라고 한다.

시장·군수 등이 관리처분계획인가고시를 하면, 해당 구역 내 부동산의 사용·수익권이 사업시행자에게 이전되므로 구역 내 모든 조합원, 현금청산자, 세입자는 구역 밖으로 이주(인도)할 의무를 부담하게 된다.

다만 이 경우에도 ‘사업시행자의 동의를 받은 경우’나 ‘토지보상법에 따른 손실보상이 완료되지 않은 경우’에는 사업시행자가 동의한 기간(예컨대 ‘자진이주기간’)이 만료되거나  토지보상법에 따른 손실보상이 완료될 때까지 사용·수익권을 상실하지 않는다.

‘토지보상법에 따른 손실보상’이란 ①현금청산자의 토지, 지장물 보상, ②영업권자의 영업손실보상, ③현금청산자 및 주거세입자의 주거이전비·이주정착금·이사비 등이 포함된다.

그러나 분양신청을 한 조합원은 토지보상법에 따른 손실보상대상자가 아니며, 재건축 사업의 경우에는 토지보상법에 따른 손실보상 규정이 적용되지 않는다는 것이 대법원과 헌법재판소의 입장이다.

문제는 재개발 구역의 토지 및 지장물 보상, 영업손실보상 등은 수용재결이라는 단계를 거쳐 보상을 하나, 주거이전비·이주정착금·이사비는 토지보상법에 따른 손실보상에는 해당하지만 반드시 재결절차를 거칠 필요가 없다는 것이  최근 대법원 판례이고, 실무상으로도 재결절차를 거치지 않기 때문에 보상대상에서 누락되는 경우가 많다.

따라서 구역 내 거주자는 자신이 주거이전비·이주정착금·이사비 대상자인지를 미리 확인할 필요가 있다.

현금청산자의 경우, 정비계획 공람공고일 이전부터 수용재결일까지 계속하여 소유 및 거주를 하여야 주거이전비, 이주정착금 대상자가 된다. 이때 주거이전비는 수용재결일을 기준으로 가구원수에 따라 2개월분의 통계청 작성 월평균 가계지출비를 산정하여 지급받게 된다.

이주정착금은 보상대상인 주거용 건축물의 평가액의 30%에 해당하는 금액을 지급하되 그 금액이 1200만원 미만인 경우 1200만원으로, 2400만원을 초과하는 경우, 2400만원으로 한다. 다만 1989. 1. 24. 이후 건축된 무허가건축물의 경우에는 주거이전비, 이주정착금 지급대상에서 제외된다.

세입자의 경우에는 정비계획 공람공고일 당시 해당 구역 안에서 3개월 이상 거주한 자가 사업시행계획인가일까지 계속 거주하다가 이주할 경우 주거이전비 대상이며 되며 사업시행계획인가일을 기준으로 가구원수에 따라 4개월분의 통계청 작성 월평균 가계지출비를 기준으로 산정한 주거이전비로 지급받게 된다.

1989. 1. 24. 이후 건축된 무허가건축물에 입주한 세입자는 정비계획 공람공고일 당시 1년 이상 거주하고 사업시행계획인가일까지 계속 거주하다가 이주할 경우 주거이전비 지급대상이 된다. 세입자는 이주정착금 대상에서 제외된다.

이사비는 현금청산자와 세입자, 무허가건축물을 구별하지 않고, 사업시행인가고시일 이전부터 구역 내 거주하다가 사업시행인가일 이후 이주하게 되면 보상대상이 된다. 그 금액은 현금청산자, 세입자 구분 없이 사업시행인가고시일을 기준으로 토지보상법 시행규칙 제55조 제2항 별표 4에 따라 주택연면적을 기준으로 지급된다.

이와 같은 주거이전비·이주정착금·이사비는 공법상의 권리로서 행정소송의 대상이고, 만약 대상요건에 해당함에도 보상을 거부할 경우에는 행정소송을 통하여 지급받을 수도 있다. 

그러나 행정소송의 원고로서 주거이전비·이주정착금·이사비 보상을 요구하기보다는 명도소송의 피고로서 주거이전비·이주정착금·이사비가 먼저 지급되어야 인도하겠다는 항변을 하면서 대응하는 것이 좋다.

왜냐하면 주거이전비·이주정착금·이사비가 명도소송의 쟁점이 되면 명도 자체가 상당히 지연될 수 있기 때문에 조합으로서는 가급적 신속하고 정확하게 지급하는 경향이 있기 때문이다.

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