김정우 대표변호사

재건축조합은 조합설립 미동의자 또는 현금청산자의 부동산 소유권을 취득하기 위해 매도청구소송을 제기한다.


이런 조합의 매도청구소송에 대해 현금청산자 등은 소유권이전에 관한 서류등을 제공한 후 매매대금에 관한 연12%의 지연손해금 청구소송을 제기하기도 한다. 즉, 현금청산자가 소유권이전에 관한 이행제공을 하여 조합을 이행지체 상태로 만들고 매매대금에 관한 지연손해금을 청구하는 것이다.

▲매도청구 확정판결 전 이행지체 여부

통상 매도청구 소송에서 현금청산자 등이 조합을 이행지체로 만들기 위해서 부동산 인도 및 소유권이전등기에 필요한 서류(등기위임장, 인감증명서, 주민등록초본, 등기권리증, 신분증사본, 출입문열쇠)를 준비해 법무사나 변호사 사무실에 맡겨두고, 조합에게 그 뜻을 통지해 언제든지 위 서류등을 수령해 갈 것을 최고하는 방법을 활용하거나 또는 조합이 수령을 거절하면 이를 법원에 공탁해왔다.

한편, 부동산등기법에 따르면 소유권이전등기를 하기 위해서는 ‘등기원인을 증명하는 정보’를 함께 등기소에 제출해야 하는데, 매도청구소송의 경우 확정판결문이 위 등기원인을 증명하는 정보가 된다. 즉, 등기소에 매도청구소송의 확정판결문을 함께 제출해야만 소유권이전등기가 가능하다. 그러므로 확정판결 없이 현금청산자가 제공하는 위 서류만으로는 조합이 소유권이전등기를 할 수가 없다.

그렇다면 매도청구 판결 확정 전에 현금청산자가 위 서류등을 제공했다는 사실만으로 재건축조합을 이행지체의 상태로 만들 수 있는 적법한 이행제공이 있었다고 볼 수 있을까?

▲수원고법 “매도청구소송 판결이 확정되기 전에는 적법한 이행제공이라고 볼 수 없다”

이와 관련해 수원고등법원은 현금청산자가 매도청구소송의 판결이 확정되기 전에 위 서류를 제공했다는 이유만으로 적법한 이행제공이라고 볼 수 없다고 판시했다. 조합이 확정판결문과 같은 등기에 필요한 첨부 정보를 제공하지 아니한 경우에는 등기신청이 각하되고 소유권이전등기를 할 수 없다는 것이 그 이유였다[수원고등법원 2020나15696(본소), 2020나15702(반소) 판결].

그런데 위 판결에 대해서 현금청산자가 상고를 했고, 대법원은 위 수원고등법원의 판결이 잘못되었다며 파기 환송했다.

▲대법원 “합리적인 범위 내에서 신의칙에 따른 이행제공을 하면 적법하다”

최근 대법원은 설령 매도청구소송의 판결이 확정되지 않았다고 하더라도 현금청산자가 신의성실의 원칙상 요구되는 반대채무의 이행, 즉 소유권이전등기의무 및 인도의무를 이행하기 위해 앞서 언급한 서류등을 준비해 변호사에게 맡긴 후 조합에 대해서 수령하도록 통지를 했음에도 불구하고, 조합이 이에 응하여 소유권이전등기를 마치기 위한 노력을 하지 않을 경우 현금청산자의 위와 같은 이행제공은 적법할 수 있다는 취지로 판시했다[대법원 2020다278354(본소), 2020다278361(반소) 판결].

특히 대법원은 현금청산자의 이행제공에 대해 조합이 주목해야 할 협력의무에 대해서도 구체적으로 판시를 했는데, 현금청산자가 단독으로 제공할 수 있는 서류등에 대해서 모두 이행제공을 한 이상 조합은 소송에 의하지 아니하고 소유권이전등기를 마치기 위해 필요한 노력을 하는 것이 마땅하다고 했다.

즉, 조합은 현금청산자와 사이에 청산금에 관한 합의를 진행한 다음, 원만한 합의가 이루어지는 경우 그에 따른 매매계약서를 작성하고, 그와 같은 합의에 이르지 못하는 경우에는 일응 합리적이라고 평가될 만한 금액을 청산금으로 제시하면서 우선 그에 따라 매매계약서를 작성하여 소유권이전등기절차를 마치되, 최종적인 청산금은 재판이나 별도의 감정 등을 통해 확정하자고 요청하는 등의 소유권이전등기를 마치기 위한 노력을 해야 한다는 것이다.

그동안 매도청구 소송의 판결이 확정되기 전에 현금청산자의 이행제공이 적법하여 매매대금에 대한 지연손해금을 청구할 수 있는지 여부에 대해 하급심에서도 서로 엇갈리는 판결이 있었는데, 이번 판결로 대법원이 재건축 현금청산자의 적법한 이행제공의 정도에 관하여 명시적으로 판시했다는 점에서 의미가 있다. 

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