서울의 한 아파트 단지에 리모델링 관련 현수막이 걸려있다. 사진=한국경제신문


최근 2년간 서울과 경기 등 대도시를 중심으로 리모델링 사업을 추진하는 아파트 단지가 늘고 있다. 리모델링은 재건축과 달리 건물을 철거하지 않고 건물의 기본 골조를 유지하면서 수직 또는 수평으로 증축하고 대수선하는 형태로 진행된다.

아파트와 같은 공동 주택은 여러 사람들이 건물을 구분 소유하고 한 동의 건물을 리모델링하면 건물 전체에 영향을 미치기 때문에 주택법은 구분 소유자들의 일정 수 이상의 동의를 요구하고 있다.

리모델링 사업이 추진된다는 소식만 전해지더라도 아파트의 시세는 상당히 오른다. 리모델링 사업이 성공하게 되면 수직 또는 수평 증축으로 아파트의 전용 면적이 넓어지고 주차 공간도 더 확보돼 주거 환경이 개선되는 효과가 있기 때문이다.

하지만 막상 리모델링 사업을 추진하려고 하면 주민 동의율을 확보하기가 쉽지 않다. 주민 동의율을 확보하려면 주민들에게 리모델링에 대한 정보를 제공하는 등 적절한 홍보 기회가 제공돼야 하는데 적절한 홍보 기회를 얻기가 어렵기 때문이다.

그래서 아파트 단지 내에 현수막이나 벽보 등 홍보물을 통해 주민들에게 알리는 일이 중요하다. 그런데 리모델링 사업에 대해 반대하는 사람들(이하 비대위)은 이런 현수막 등 홍보물을 손괴하거나 철거를 요구하는 경우가 있다. 비대위가 입주자대표회의에 리모델링 현수막의 철거를 요구하면 리모델링 추진위원회 또는 조합은 어떻게 대응해야 할까.

일단 공동 주택 관리 규약의 내용을 확인해야 한다. 리모델링을 추진 중인 아파트의 공동 주택 관리 규약의 내용이 공동 주택 관리 규약 준칙에 있는 것과 동일하게 기재돼 있는지 확인해 볼 필요가 있다(대부분 공동 주택 관리 규약 준칙에 기재된 것과 동일하게 돼 있지만 아파트마다 달리 정할 수 있다).

공동주택관리법 및 동법 시행령은 시·도지사가 공동 주택 관리 규약을 정해 보급하도록 규정하고 있다. 서울시 공동 주택 관리 규약 준칙은 광고물 등에 대한 설치 또는 게시하는 사항에 대한 동의 기준으로 ‘입주자 등의 소통이나 정보를 제공하는 게시물’에 대해 동의하도록 정하고 있다. 아파트 입주자 등의 소통이나 정보를 제공하는 게시물에 대해서는 관리 주체가 임의로 동의를 거부해 철거하지 못하고 동의할 의무가 있는 것이다.

아파트 단지 내에서 리모델링하려면 아파트 구분 소유자의 일정 비율 이상의 동의가 필요하다. 리모델링 사업 시행 여부는 아파트 구분 소유자의 재산권 행사에 중대한 영향을 미치는 정보에 해당한다. 이에 따라 리모델링에 관한 현수막 등의 게시물에 대해서도 관리 주체는 동의해야 할 의무가 있고 이를 임의로 거부하지 못한다.

서울동부지방법원도 이런 리모델링 현수막은 입주자 등의 소통이나 정보를 제공하는 게시물로 보고 현수막 설치 요청을 승인해야 한다고 판시했다.

둘째, 위 아파트 공동 주택 관리 규약의 내용이 서울시 관리 규약 준칙의 내용과 동일하게 돼 있다면 입주자대표회의에 위와 같은 사정을 근거로 현수막 등을 철거해서는 안 된다고 통지해 둬야 한다(이 통지는 내용 증명 우편 등으로 해 두는 편이 좋다).

이와 같은 통지서를 받고 나면 통상 입주자대표회의가 현수막을 임의로 철거하지 않는다. 하지만 입주자대표회의가 위와 같은 철거 금지 요청에 대해 거부하고 철거한다면 법원에 현수막 설치 승인을 구하는 취지의 가처분을 제기하거나 현수막에 대한 임의 철거에 대해 손괴죄로 형사 고소를 진행해야 한다(내용 증명 우편에 위와 같은 후속 절차에 대해 명시해 두는 것이 소송 등 법적 분쟁 없이 간명하게 분쟁을 해결할 수 있게 해준다).

리모델링 사업과 같은 부동산 개발 사업은 신속하고 효율적으로 추진돼야 한다. 사업이 지연되면 사업비가 그만큼 증가돼 성공 가능성이 낮아진다. 홍보 현수막 등에 대한 분쟁에서부터 효과적으로 대응하면 리모델링 사업의 성공 가능성도 그만큼 높아진다. 

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