주택 임대차(전세 포함) 보증금 채무가 부동산 시세 등 담보가치를 초과하는 이른바 '깡통전세'와 '전세사기'가 최근 문제가 되고 있다. 임대차 기간 만료에도 불구하고 임대인이 보증금을 반환하지 않거나 심지어 연락이 두절되는 등 임차인이 보증금을 반환받지 못하는 경우가 대표적인 예다. 이때 피해자들 중 상당수는 사회초년생이나 신혼부부가 많다.
 

유재벌 변호사/사진제공= 법무법인 센트로'깡통전세'와 '전세사기' 문제에 있어서 중요한 개념으로 매매가 대비 전세가 비율을 뜻하는 '전세가율'이 있다. 보통 부동산 업계에서는 전세가율이 80% 이상인 곳을 '깡통전세 위험지역'으로, 전세가율이 90% 이상인 곳을 '깡통전세 지역'이라고도 부른다.

국토교통부가 2022. 9. 14. 발표한 전세가율 관련 통계에 따르면, 연립·다세대(빌라)의 전세가율이 아파트의 경우보다 높은 경향을 보였고, 필자가 수행한 사건들 역시 빌라가 많았다. 부동산 가격이 상승하던 시기에는 전세가율을 활용하여 갭 투자를 하는 경우가 많았다.

그러나 최근 금리가 상승하고 있고, 부동산 가격이 하락하고 있으며 심지어 전세보증금이 해당 주택의 매매가(시가)를 상회하는 '역전세 현상'까지 벌어지고 있다. 기존 세입자는 해당 주택의 시가보다 보증금이 높은 전세계약을 계속 유지할 이유가 없기 때문에 기간이 만료하면 더 이상 기간을 연장하지 않고 보증금반환을 요구하게 되는데, 부동산 호황기에 대출을 통하여 주택을 매수한 집주인, 특히 '영끌족'의 경우 거액의 보증금을 당장 반환할 수 있는 상황이 아니기 때문에 임대인으로부터 보증금을 돌려받지 못하는 경우가 발생할 경우가 많아졌다.

이러한 문제를 사전에 예방하기 위해 임대차계약을 체결하기 전에 인근 중개업소 여러 곳을 방문해 해당 주택의 시세와 인근 시세를 확인하고, 부동산 등기부를 통해 선순위권리관계를 확인하여, 전세가율이 70% 이내로 계약하는 것이 바람직하다. 만약 전세가율이 높다면, 임대인의 배우자나 자력이 있는 가족 등을 보증금의 연대보증인으로 하는 것도 하나의 방법이 될 수 있다. 임대인의 체납여부와 선순위 조세채권은 부동산 등기부로는 파악이 되지 않아 임대인에게 국세(지방세)완납증명원을 요구하는 것이 좋다.

문제는 주택을 임차하여 살다가 다른 곳으로 이사를 가려고 하는데, 임대인이 보증금 반환을 차일피일 미루거나 연락이 두절되는 경우에 어떻게 대응해야 할까.

이럴 경우에는 대항력 유지를 위하여 먼저 임차권등기명령신청을 해야한다. 만약 임차권등기 등 사전조치 없이 미리 다른 곳으로 이사를 가거나 주민등록을 전출하면 대항력을 상실한다는 점을 특히 유의해야 한다.

형사적으로 사기죄로 고소하는 방법이 있다. 임대차 계약 당시 보증금을 편취할 의사를 가진 것이 아니라면, 그 이후 경제사정의 변화 등으로 인한 민사상 채무불이행에 불과하다고 보아 형사상 사기죄가 성립하지 않다고 보는 경우도 많으나, 임대인의 계약 당시 자금 사정, 피해의 규모 등 구체적인 사실관계에 따라 처벌받는 사례도 많고, 임대인의 소재 파악이나 심리적 압박을 위하여 유용한 측면도 있다.

민사적으로는 집행권원을 확보하여 강제집행을 하는 방법이 있다. 구체적으로 살펴보면, 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간이라면 갱신거절통지를 하고, 묵시의 갱신이 된 상태라면 계약 해지를 한 다음, 임대인을 상대로 지급명령신청이나 보증금반환청구소송을 제기하여 집행권원을 확보하여 해당 주택을 경매에 부쳐 낙찰대금으로 보증금을 회수하거나 임차인이 해당 주택을 낙찰받는 방법이다. 보통 유찰이 되기 때문에 최저입찰가가 더 낮아질 수 있으며, 경매신청한 임차인은 교부받을 배당액과 낙찰대금을 상계 처리할 수도 있다. 사견으로는 해당 주택이 재개발 구역 내에 위치하고 권리산정기준일 이후 신축된 것이라면 추후 재개발 입주권을 취득할 수 있는 기회가 될 수도 있다고 본다.

부동산 매매와 비교해 보면, 임대차의 경우에는 타인의 주택에 잠시 머물다가 간다는 생각으로 안일하게 생각하는 경향이 없지 않다, 따라서 위와 같은 점을 반드시 숙지하여 미리 분쟁을 예방을 하는 것이 중요하다. 그럼에도 불구하고 분쟁이 발생할 경우 관련 분야에 경험이 많은 법률전문가의 도움을 받아 내 재산을 최대한 지키는 것이 보다 바람직하다. /글 법무법인 센트로 유재벌 변호사 

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