2022년 11월 10일. 국토교통부 규제지역 해제 발표로 투기과열지구 내 재개발구역의 많은 혼란이 일어날 것으로 예상된다. 특히 2020년 6월 19일 경기도 대부분 지역과 인천 및 대전이 투기과열지구로 지정되었고, 2020년 12월 18일 경남 창원의 의창구까지 투기과열지구로 지정된지 2년도 채 되지 않았는데 다시 투기과열지구 지정이 해제되어 그동안 제한되었던 거래가 상당히 많이 이루어질 것으로 보인다.

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투기과열지구 지정 또는 해제와 관련하여 세제 혜택, 분양 또는 청약의 제한과 대출 등의 효과가 달라지겠지만 재건축 또는 재개발 사업과 관련하여서 투기과열지구 지정 여부는 조합원 지위를 양도할 수 있는지 여부이므로 상당히 중요한 문제라 할 수 있다.

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최혜진 수석 변호사/사진제공=법무법인 센트로

구체적으로 살펴보면 투기과열지구로 지정이 된 지역에서 원칙적으로 재건축 사업의 경우에는 조합설립 인가 후, 재개발 사업의 경우에는 관리처분계획 인가 후에는 토지등 부동산을 양수하더라도 조합원이 될 수 없도록 규정을 하고 있어(도시및주거환경정비법 제39조 제2항) 불과 몇 달 전만하더라도 재건축사업의 조합 설립 인가 전 또는 재개발사업의 관리처분계획인가가 임박한 시점에서 부동산을 매매하여 조합원 지위를 취득하려는 사람들이 매우 많았다.

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작년까지만 하더라도 부동산 경제가 끝을 모르고 올라가고 있어 조합원으로 분양권을 받을 수 있는 방법이 있다면 어떻게든 그 지위를 취득하고자 법률 상담을 하는 경우가 많았다.

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상황에 따라 조합설립인가 또는 관리처분계획인가가 임박한 시점에 거래를 하여 등기가 인가 후 나서 결국 조합원 지위를 취득하지 못하고 결국 소송을 하는 등의 사례가 발생하기도 하였는데, 더 이상 이런 문제는 다시 투기과열지구로 지정되지 않는 한 발생하지 않을 것으로 보인다.

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재건축조합이 조합 설립 인가를 받았거나 재개발조합이 관리처분계획인가를 받아 해당 구역 내에서 조합원 지위 양도가 불가능하였는데 투기과열지구 해제가 되어 다시금 조합원 지위 양도가 가능한지, 가능하다면 그 시점은 언제부터라고 할 것인지 문제가 될 수 있다.

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국토교통부의 투기과열지구 및 조정대상지역 조정안 의결로 규제지역 해제는 2022년 11월 14일부터 효력이 발생하므로 이전에 투기과열지구라 하더라도 2022년 11월 14일부터 도시및주거환경정비법 제 39조 제2항이 적용되지 않는다고 할 것이다. 따라서 해당 구역 내의 조합원은 2022년 11월 14일부터 조합원 지위 양도가 가능하고, 양수인은 조합원의 지위를 취득할 수 있다.

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한편 투기과열지구지정 후 해제 사이에 관리처분계획인가가 있는 경우, 투기과열지구 해제 전에 이미 조합원 지위를 양도한 경우, 해제의 효과가 소급 적용될 것인지 문제가 될 수 있다.

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예를 들어 재건축조합이 조합설립인가를 2022년 10월 1일에 받은 경우, 그 직후에 부동산을 양수한 자는 조합원 지위를 취득하지 못하는 반면, 2022년 11월 14일 이후 양수한 자는 조합원 지위를 승계할 수 있다고 한다면 며칠 되지 않으니 기존의 매매계약을 취소하고 11. 15. 이후로 다시 매매계약서를 작성하면 될 수도 있고, 이러한 불필요한 절차로 인해 혼란이 발생할 수 있다는 점에서 규제 해제의 효과를 소급적용을 해야 한다고 할 수도 있다.

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그러나 당사자간 매매계약을 취소하고 이후 다시 매매계약을 하는 것의 효력은 별론으로 하고, 규제지역의 해제 취지는 기존의 투기과열지구 지정이 위법 또는 위헌적 요소가 있음에 따른 반성적 고려라기보다 비상경제민생회의에서 논의된 실수요자 보호 및 거래정상화 방안이라는 정책적 결정에 의한 것이며 규제지역 해제 적용에 관하여 그 효력을 소급 적용할 것인지 여부에 대하여 별도의 규정을 두지 않은 이상, 규제지역 해제의 효력은 원칙적으로 2022년 11월 14일에 발생하므로 관리처분계획인가 후 해제 전에 이미 양수한 자는 원칙적으로 조합원 지위를 취득하기 어렵다. 이에 관해 상당수의 소송이 예상되고 최종적으로 법원의 판단을 받아보아야 하겠으나, 개정 법령의 소급 적용은 예외적인 경우에만 인정하는 대법원 태도에 비추어보더라도 규제 해제의 효과를 소급 적용하여서는 안될 것으로 보인다.

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일반인들은 국가의 정책에 따라 한편으로는 예상하지 못하는 불이익을 받을 수 있고, 또 다른 면에서는 손해를 예방할 수도 있을 것이나 정책을 시행할 때에는 위 문제되는 경우에는 어떻게 할 것인지 좀 더 구체적으로 정책을 정하는 것이 국민들을 위한 정책이 아닐까 한다. 또한 위 사례와 같이 투기과열지구 내에서 부동산을 취득하여 조합원 지위를 취득하고자 하는 경우, 조합원 지위 양도가 가능한지 등에 관하여는 법률전문가와 구체적인 사실관계에 관하여 상담을 한 후 결정하는 것이 분쟁을 예방하는데 도움이 될 것이다. /글 법무법인 센트로 최혜진 수석변호사

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