상가 임대차 법률관계에서는 보증금, 차임(월세)과는 별개의 '권리금'이라는 것이 있다. 대법원에 따르면 권리금이란 '상가건물의 영업시설·비품 등 유형물이나 거래처, 신용, 영업상의 노하우 혹은 상가위치에 따른 영업상의 이점 등 무형의 재산적 가치의 양도 또는 일정 기간의 이용대가'를 말하며, 실무상으로는 권리금을 '지역권리금(바닥권리금)', '영업권리금', '시설권리금'으로 구분하기도 한다.

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유재벌 변호사/사진제공= 법무법인 센트로

상가임대차보호법('상임법')상 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 일정한 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 신규 임차인이 되려는 자로부터 기존 임차인이 권리금을 지급받는 것을 방해하면 안되며, 임대인이 이를 위반한 경우 임차인은 손해배상청구권을 취득한다고 규정되어 있다(상임법 제10조의4 제1항).

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만약 이같은 '권리금 회수권'을 배제하는 합의를 하더라도 이는 무효가 된다(상임법 제15조). 예를 들어 임대차계약의 특약사항에 "이 사건 점포의 권리금은 인정되지 않는다."라고 규정하더라도 임차인에게 효력이 없다.

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상임법상의 권리금에 관한 규정은 그 보증금의 액수를 불문하고 적용되나(상임법 제10조의5, 제2조 제3항), 해당 상가건물이 유통산업발전법에 따른 대규모점포이거나 국유재산 또는 공유재산인 경우와 임차인이 아닌 전차인에게는 권리금 회수권에 관한 규정이 적용되지 않는바 주의를 요한다(상임법 제10조의5, 제13조 제1항).

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임차인의 권리금 회수권이 보장되지 않는 경우는 어떤 경우일까? 상임법에 따르면 ① 상임법 제10조 제1항 각 호의 사유('임대차계약 갱신요구권 배제사유')가 있는 경우와 ② 상임법 제10조의4 제2항의 '정당한 사유'가 있다.

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① '임대차계약 갱신요구권 배제사유'에 관해서는, 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우, 임차인이 임대인의 동의 없이 목적건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우, 임대차계약체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따른 경우가 대표적이다. ② '정당한 사유'에 관해서는, 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우, 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 의무를 위반할 우려가 있거나 그밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우가 실무상 주로 문제가 된다.

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정당한 사유로 규정된 '임대차목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우'에 관하여, 하급심(2심)은 임대차가 종료한 이후 장래에 임대인이 임대차 목적물을 1년 6개월 동안 영리목적으로 사용하지 아니할 경우를 규정한 것으로 해석하기 어렵다고 판시하여 대법원에서 확정된 바 있다. 그러나 그 이후 다른 사건에서 대법원은 위 규정에 관하여 '임대인이 임대차 종료 후 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우'를 의미한다고 판시하였다. 그 이후 또 다른 사건의 하급심(2심) 역시 임대인이 상가건물을 철거하고 주차시설 등을 신축하기 위하여 임대차 종료 후 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우도 임대인에게 신규 임차인과의 임대차계약체결을 거절할 정당한 사유가 있는 경우에 해당한다고 판시하여 결국 임차인이 권리금 회수권을 보장받지 못한 사례가 존재하는 바 주의를 요한다.

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만약 위와 같은 '갱신요구권배제사유'나 '정당한 사유'없이 임차인의 권리금 회수권을 보장받지 못하게 될 경우, 임차인은 임대인에게 손해배상을 청구할 수 있다(상임법 제10조의4 제3항). 대표적인 예로 단지 임대인이 해당 점포를 직접 사용할 것이라는 이유만으로 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절한 경우가 있다. 이때 손해배상은 민법상 불법행위책임이 아니라 특별법인 상임법이 인정한 법정책임의 성격을 가지는 바 이행기의 정함이 없는 채무로서 임대인이 이행청구를 받은 때, 즉 소장 송달 다음날부터 지체책임을 진다.

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다만 임대인과 임차인 모두 위 내용을 충분히 숙지하여 미리 분쟁을 예방·대비할 필요가 있다. 그럼에도 불구하고 분쟁이 발생할 경우에는 관련 분야에 많은 지식과 경험을 가진 법률전문가의 도움을 받는 것이 보다 바람직하다. /글 유재벌 법무법인 센트로 변호사

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