[하우징헤럴드] 최근 국토교통부는 또다시 부동산에 대한 규제지역을 대폭 해제한다고 발표했다.

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2022년 새 정부 출범 이후 3차례에 걸쳐 규제지역을 해제한데 이어, 2023년 새해 벽두부터 강남구, 서초구, 송파구, 용산구를 제외한 서울 전지역 및 과천·광명·성남(분당·수정구)·하남시 등의 투기과열지구·조정대상지역의 해제를 발표했다.

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부동산 규제정책의 완화로 인해 그동안 위축되었던 부동산 거래, 분양 시장에도 상당한 영향을 미칠 것으로 예상된다.

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특히 재개발·재건축사업과 관련해서는 투기과열지구의 지정 또는 해제 여부에 따라서 조합원 분양대상이 될 수 있는지 여부, 조합원 지위의 양도·양수 가부가 달라질 수 있기 때문에 조합원 분양시장의 영향에 더욱 관심이 쏠리고 있다.

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그런데 현재 이와 관련한 도시정비법 규정이 모호하거나 또는 명확하지 않은 부분이 있어 새로운 분쟁이 예상되며, 이 부분에 대해서 논해 보고자 한다.

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▲투기과열지구 해제와 5년 재당첨 제한 규정 적용 여부

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도시정비법은 투기과열지구에서 재개발·재건축구역의 조합원분양 또는 일반분양을 받은 사람 및 그 세대에 속한 자에 대하여 분양대상자 선정일로부터 5년 이내에는 투기과열지구 내 다른 재개발·재건축구역에서 분양신청할 수 없고 현금청산이 된다고 규정하고 있다. 다만, 상속, 결혼, 이혼으로 조합원 자격을 취득한 경우에는 분양신청을 할 수 있다(도시정비법 제72조 제6항).

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위 규정은 정비구역 내에서 발생할 수 있는 투기행위를 방지하고자 하는 취지로 2017년 10월 24일 신설된 규정이다.

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하지만 입법취지와는 달리 투기목적이 없는 분양신청까지도 과도하게 규제한다는 비판을 받아오기도 하였다.

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예를 들어, 갑이 장기간 표류하는 재건축 사업장에서 투기와 무관하게 오랫동안 거주하고 있었는데, 결혼으로 한세대를 이룬 며느리가 과거 투기과열지구에서 분양대상자가 되었다는 이유만으로 갑이 분양을 받지 못하는 경우도 있었다. 누가 봐도 투기와는 무관한 것인데, 입법자가 이런 부분까지는 고려하지 못한 것으로 보인다.

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그런데 최근 투기과열지구들이 해제되면서 5년 재당첨 제한 규정의 적용을 받는지 여부가 더욱 애매한 경우가 발생하고 있다.

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예를 들어, 을이 투기과열지구 내에 있는 A재건축구역과 B재건축구역에 모두 조합원으로 있는 상태에서, A재건축구역의 분양대상자로 선정되었고 그로부터 3년이 지났을 때 A재건축구역만 투기과열지구에서 해제되었을 경우, 을은 5년 재당첨 제한 규정이 배제되어 B재건축구역에서 5년 이내에도 분양신청을 할 수 있을까?

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도시정비법을 형식적으로만 보았을 때는 위 규정이 적용된다고 볼 수도 있으나, 입법취지를 고려할 때 배제된다고 해석될 여지도 있다. 법률가들도 쉽게 결론을 내리기 어려운 문제이다.

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▲투기과열지구 해제 전 부동산 양도와 조합원 지위 승계 여부

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또 다른 이슈는 투기과열지구 내 재개발·재건축 조합원 지위 양도 제한 규정이다. 원칙적으로 투기과열지구 내에서 재건축구역에서는 조합설립인가 후, 재개발구역에서는 관리처분계획인가 후 부동산을 양수하더라도 양수인이 조합원 지위를 승계하지 못한다(도시정비법 제39조 제2항). 투기과열지구가 해제될 경우, 위 해제의 효력이 발생한 날 이후부터는 부동산 거래시 조합원 지위 승계가 가능한 것이다.

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최근에 받은 문의는 투기과열지구로 지정된 재개발구역에서 관리처분인가 후 매매계약을 했는데, 며칠 후 투기과열지구가 해제된 경우 양수인이 조합원 지위를 취득할 수 있는지 여부에 대한 것이었다.

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결국 투기과열지구 해제의 효력을 소급적으로 적용할 수 있는가의 문제인데, 단 며칠 차이로 조합원 지위 승계가 불가능한 것이 억울할 수도 있으나, 필자의 사견으로는 소급적용에 대한 특별한 규정이 없는 한 위 양수인의 조합원 지위 취득은 어렵다고 보인다.

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이에 대해서는 앞으로 상당수의 소송이 예상되고 법원의 판단을 받아볼 필요가 있다. 다만, 투기과열지구의 지정과 해제로 인해 투기세력과 관련이 없는 선의의 피해자를 양산하지 않기를 바라며, 도시정비법을 좀 더 명확히 개정할 필요도 있어 보인다.

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