사업시행자(주로 조합)는 현금청산자의 토지, 건축물, 그 밖의 권리에 관하여 현금청산을 하여야 한다(도시정비법 제73조). 이때 현금청산자란 분양신청을 하지 아니한 자, 분양신청 기간 종료 이전에 분양신청을 철회한 자, 투기과열지구 내 재당첨금지 규정에 해당하는 자, 관리처분계획에 따라 분양대상에서 제외된 자(예컨대 과소필지소유자, 투기과열지구의 양수인 등 '물딱지' 소유자)를 말한다.

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유재벌 변호사/사진제공=법무법인 센트로

일단 조합원이 분양신청을 한 이상 분양신청 기간이 종료된 이후에는, 임의로 분양신청을 철회할 수 없고, 조합원이 분양계약체결 의사가 없음을 명백히 표시하고 사업시행자가 이에 동의한 경우에 한하여 현금청산자가 될 수 있다.

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정관 규정이 있는 경우에는 분양계약체결 기간에 분양계약 체결을 하지 않는 방법으로 현금청산자가 될 수도 있으나 이는 사후적이고 예외적인 규정이므로 조합원으로서는 신중하게 분양신청 여부를 결정할 필요가 있고, 분양신청을 하기로 결정했다면 분양신청 기간 내에 반드시 분양신청을 해야 하며, 현금청산을 하기로 결정했다면 보상을 더 많이 받기 위한 일련의 조치를 할 필요가 있다.

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정리하면, 분양신청을 하지 아니하거나 분양신청기간에 적법하게 철회한 조합원(분양미신청자)은 '분양신청기간 종료일 다음날', 분양신청을 하였으나 분양계약을 체결하지 아니한 자(분양계약미체결자)는 '분양계약 체결기간 종료일 다음날'에 조합원의 지위를 상실하고 현금청산자가 된다.

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만약 사업시행자가 분양계약 체결기간을 연장했더라도 분양계약 미체결자는 분양계약 체결기간 종료일 다음날 조합원의 지위를 상실하여 현금청산자가 되어 이때 사업시행자의 청산금 지급의무가 발생하는 것이지 분양계약기간의 연장을 하더라도 현금청산자의 지위가 변동된다고 볼 수 없다.

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다만 사업시행자가 조합원에게 한 분양계약 체결통지의 효력이 발생하지 아니한 경우에는 사업시행자가 그 조합원에 대한 분양계약 체결기간을 다시 정할 수 있고, 그 기간까지는 조합원으로서의 지위가 유지되는 바 청산금을 지급받지 못하였다고 하더라도 조합원으로서 인도의무가 있다는 것이 최근 하급심의 태도이다.

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위 하급심은 분양계약 체결통지의 효력이 발생하지 아니하여 결과적으로 조합에게 유리하게 작용한 것인데, 조합원이 분양신청 기간 내 분양신청을 하지 아니하였다고 하더라도 분양신청 통지의 효력이 발생하지 아니한 경우에는 그 조합원을 현금청산자로 본 관리처분계획이 무효라고 보아 조합에게 불리하게 작용한 조합원 입주권 소송 사례들과 대비되므로 주의를 요한다.

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사업시행자는 관리처분계획이 인가·고시된 다음날부터 90일 이내에 현금청산자와 손실보상에 관한 협의를 하여야 한다. 다만 사업시행자는 분양신청기간 종료일의 다음날부터 협의를 시작할 수 있다. 만약 협의가 성립되지 아니하면 사업시행자는 협의기간 만료일 다음날부터 60일 이내에 수용재결신청(재개발)이나 매도청구소송(재건축)을 하여야 하고, 위 60일 기간을 넘기면 지연일수에 따른 이자를 지급하여야 한다.

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즉, 재개발사업의 시행자는 수용재결에 의해, 재건축사업의 시행자는 매도청구소송에 의해 현금청산자의 토지등 소유권을 취득한다. 재개발의 경우에는 사업시행자는 토지보상법에 따라 토지수용위원회의 재결에 의하여 현금청산자의 토지 등의 소유권을 취득할 수 있는데, 도시정비법령에서 수용보상금의 가격산정기준일에 관한 규정을 두고 있지 않으므로 '수용재결일' 가격을 기준으로 보상금을 산정한다.

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특히 '협의'는 매도청구권 행사의 전제요건으로서 매도청구권 행사 전에 그 현금청산자가 유일하게 가지는 절차적 보장 규정이므로 현금청산자를 보호하는 입장에서 이 규정을 엄격하게 해석하여야 하며, 그 협의는 사업시행자와 현금청산자 사이에서의 구체적이고 실질적인 협의를 뜻한다는 것이 대법원의 태도이며, 실제 매도청구소송에서 '구체적이고 실질적인 협의'가 쟁점이 되는 경우가 많다.

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이에 관하여는 사업시행자가 매매가격 또는 그 산정을 위한 상당한 근거를 제시하였는지, 협의 진행을 위하여 노력하였는지, 매도청구대상자가 협의에 어떠한 태도를 보였는지 등의 여러 사정을 종합적으로 고려하는데, 사업시행자로서는 위 요건 충족에 대한 증명책임을 부담하므로 미리 대비할 필요가 있다.

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최근 하급심 중에서는 소제기를 하면서 사업시행자가 협의를 하자는 요청을 한 사실은 있으나 소제기 전 협의를 시도한 자료가 없고 이후에도 상당한 근거를 제시하면서 협의를 하려고 하였음이 인정되지 아니한 사례와 사업시행자가 희망매도가액 등 의견 제출을 요구하는 통지만 한 사례에서 구체적이고 실질적인 합의로 볼 수 없다고 하여 매도청구를 기각한 바 있으니 주의를 요한다.

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만약 조합원 분양이 아닌 현금청산을 선택했거나 관련 규정에 의하여 부득이 현금청산 될 수밖에 없는 상황이라면 안일하게 대응하기보다는 미리 재개발·재건축에 관한 많은 지식과 경험을 가진 법률전문가의 도움을 받는 것이 바람직하다./글 유재벌 법무법인 센트로 변호사

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