[여성소비자신문] 근래에 전세보증금을 돌려받지 못해서 법적인 대응책을 문의하는 사람들이 늘고 있다.

전세보증금을 받아서 다른 곳으로 이사할 계획이 있던 문동은(가명)은 난감하기만 하다. 임대인 박연진(가명)이 다음 달까지만 기다려 달라고 계속 미루기만 하는데, 전세 대출 이자만 한 달에 100만원은 나온다.

문동은은 임대인이 보증금을 안 주면 바로 경매를 신청해서 받으면 된다고 생각한다. 주택임차인은 임대인이 보증금을 안 주면 바로 경매신청을 할 수 있을까?

임차인은 확정판결 등 집행권원이 없는 한 건물에 강제경매를 신청할 권한이 없다. 전세권설정등기를 한 경우에는 전세권자가 임의경매를 신청할 권한이 인정되지만, 별도 전세권설정등기를 하지 않은 주택임차인은 경매신청권한이 없다.

문동은은 민법상 전세권과 임차권으로 보장되는 권리가 무엇인지 혼동하고 있는 것이다. 문동은이 박연진으로부터 보증금을 돌려받기 위해서는 결국 임대차보증금반환청구 소송을 해야 한다.

그런데, 여기에 다른 문제가 있다. 임대차보증금 소송은 결국 돈을 받기 위해서 하는 것이고, 채무자인 박연진의 재산을 강제집행해야 한다. 그런데, 박연진이 임대차건물 외에 다른 재산이 없다면, 소송에서 승소하더라도 집행이 불가능하다.

그리고 민사소송은 최소 8개월 이상 걸리고, 피고가 적극적으로 다투는 경우 1년 이상 걸리는 경우도 많다. 그리고 선순위 임차인이 있는 주택은 계속 유찰되는 경향이 있다. 그래서 승소하고 나서도 돈을 돌려받을 수 있을지 불확실하다.

이와 같이 경매절차에서 건물이 매각되지 않으면 어떻게 해야 할까? 결국 임차인이 경매절차에서 건물을 매수해야 할 수 있다. 경매 절차에서는 자력이 부족한 사람도 입찰보증금만 납입하면 나머지 대금은 경락잔금대출을 받아서 매수할 수 있다.

다만, 제2금융권에서 취급하는 대출상품이기 때문에 금리가 상당히 높다. 임차인은 건물을 취득해서 이 건물을 다시 매각한 다음 대출금을 변제해야 한다.

또 다른 문제도 있다. 변호사를 선임해서 소송을 제기한다면 변호사 보수를 지급해야 한다. 통상 민사소송은 1심 승소판결 선고 후 성공보수를 지급하기로 약정한다. 문동은은 돈을 받기 위해 변호사보수도 추가로 지출하는데, 결국에 돈을 받을 수 있을지 여부가 확실하지 않은 것이다.

대부분 전세보증금이 전 재산인 경우가 많은데, 전세보증금을 받으려고 소송까지 했는데, 보증금을 돌려받지 못하면 상당히 난감할 수밖에 없다.

뿐만 아니라, 임차인이 전세 자금대출을 받게 되면 상황은 더 좋지 않다. 임대차보증금에 대해서 법정이자 연 5%를 청구하려면 임차인은 건물을 인도해주어야 한다. 그런데, 건물을 인도하게 되면 대항력을 상실해서 임차권을 보호받지 못하는 문제가 생긴다.

그래서 통상적으로 임차권등기명령을 신청해놓고, 건물을 인도해준 다음 보증금에 이자까지 지급하라는 취지로 소송을 제기한다.

그러나 은행은 통상 전세자금 대출 약관에 임차권등기명령을 신청하는 경우 담보상실로 간주해서 대출금을 전부 상환하라고 청구할 수 있는 조항을 둔다. 문동은은 보증금을 받아서 은행에게 갚아야 하는데, 그렇게 할 수가 없는 것이다. 결국 법정이자 청구는 포기하고 소송을 제기할 수밖에 없는 것이다.

위와 같은 여러 문제들이 있는데도 소송을 하겠는가? 결국 전세 보증금은 소송으로 가는 것이 효과적인 방법이 아닐 수 있다. 만일 소송 말고 다른 대안이 없다면, 반드시 다음과 같은 조치를 취해두어야 한다.

첫째로, 문동은은 박연진을 만나서 거주지, 직장 주소 ․ 연락처 등의 인적사항을 최대한 정확히 확보해두어야 한다. 의외로 임대인이 보증금을 돌려주지 않고 잠적해버리는 경우가 많다. 그러면 소송 등 법적 조치를 취하는 데에도 상당한 지장이 생긴다.

둘째로, 문동은은 박연진에게 구체적인 변제계획이 무엇인지 물어보아야 한다. 그러면서 박연진에게 이 건물 외에 다른 건물, 자동차 등 강제집행 가능한 다른 재산은 없는지, 직장은 어디이고 급여는 얼마정도 받는지 확인해두어야 한다. 그래야 임차 건물에 대한 경매절차에서 유찰되더라도, 다른 재산을 강제집행할 수 있다.

소송 이외에 문동은 이 보증금을 받기 위해 할 수 있는 방법에는 어떤 것이 있을까? 첫째로, 새로운 세입자가 들어올 수 있게 좀더 적극적으로 준비하는 것이다. 한 군데만이 아니라 여러 공인중개사 사무실에 매물을 내놓는 것이 좋다.

매물이 위치한 곳 이외에 인근 지역의 공인중개사 사무실에도 매물을 내놓으면 매물이 나갈 가능성을 더 높일 수 있다. 입주청소 업체에 의뢰해서 말끔히 청소해놓고 사진을 촬영해서 홍보하면 도움이 된다.

둘째로, 박연진과 보증금을 매매대금으로 해서 매매계약을 체결하는 것이다. 앞서 언급한 바와 같이, 선순위 임차인이 있는 주택은 유찰되는 경향이 있고, 종국적으로 임차인이 경매절차에서 매수해야 할 수 있다. 문동은은 박연진에게 이러한 사정을 설명하고, 매매계약을 체결하는 것에 대해서 교섭을 시도해볼 수 있다.

박연진은 보증금을 돌려주지 못하면 해당 건물 뿐만 아니라 다른 재산에 대해서도 강제집행당할 수 있다. 그래서 박연진 입장에서도 보증금을 매매대금으로 해서 매매계약을 체결해도 그렇게 손해가 아닐 수 있는 것이다.

역전세로 인해 보증금을 돌려받지 못하는 상황은 다양하다. 각자 처한 상황에 맞는 대책을 모색하려면 해당 업무를 처리해본 경험이 있는 변호사와 상담을 받아보는 것이 좋다.

주상은 변호사 austin@centrolaw.com

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