올해 초인 2024. 1. 도시정비법이 일부 개정되면서 '상가지분 쪼개기'를 통한 입주권을 받을 수 없게 되었다. 개정 전 도시정비법은 토지나 주택의 지분 쪼개기만을 금지하고 상가를 분할하는 것에는 제한 규정을 두지 않아 재건축 단지에서 입주권을 받기 위해 조합설립인가 전 상가 지분을 쪼개는 경우가 종종 있었다. 상가를 쪼개어 가지고 있는 경우 조합 정관상 상가 소유자들도 아파트를 받을 수 있도록 규정해 둔다면 아파트 입주권을 받는 것이 가능했기 때문이다.
 

그러나 재건축 사업에 반대하는 상가 소유주들과의 갈등이 발생하고 일반분양분이 줄어 사업성이 악화되는 부작용의 문제가 심각해짐에 따라 상가지분 쪼개기를 금지하는 규정이 신설되었다.

구체적으로 개정 도시정비법은 제77조 제1항 제5호를 신설하여 '집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제2조 제3호에 따른 전유부분의 분할로 토지등소유자의 수가 증가하는 경우' 제16조 제2항에 따른 정비구역지정고시일 또는 시·도지사가 투기를 억제하기 위하여 제6조 제1항에 따른 기본계획의 수립을 위한 주민공람의 공고일 후 정비구역 지정·고시 전에 따로 정하는 날의 다음 날을 기준으로 분양받을 권리를 산정하도록 하였다. 즉, 권리산정기준일을 기준으로 그 이후 상가 지분을 쪼개는 경우 입주권이 인정되지 않을 수 있다는 것이다.

위 개정 법률은 부칙에 따라 시행일인 2024. 1. 30. 이후 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제2조 제3호에 따른 전유 부분의 분할로 토지등소유자의 수가 증가하는 경우부터 적용한다. 이 부칙 규정으로 위 개정 규정은 소급 적용은 되지 않는다.

예컨대, 상가 갑 호실을 소유하고 있던 A가 조합설립인가 전인 2020. 12. 30. 을 호실과 병 호실로 지분 쪼개기를 하여 각 B와 C에게 양도한 경우, 위 개정 규정이 적용되지 않으므로 (각 권리가액이 위 최소분양단위규모의 추산액에 조합 정관 비율을 곱한 금액보다 크다는 점을 전제로) B와 C는 각 입주권을 받을 수 있을 것이다. 그러나 2024. 1. 30. 이후로서, 정비구역지정고시가 2024. 10. 1. 이루어진 사업 구역 내에서 그 이후 지분 쪼개기를 해 B와 C에게 양도한 경우, B와 C는 위 개정 규정이 적용되어 1개의 입주권만 받게 될 수 있다.

이러한 시점에 따른 다른 해석으로 인해 입주권을 위해 쪼개진 상가를 구매할 때 해당 상가의 권리 변동 상황을 구체적으로 살펴보아야 한다. 한편, 상가지분 쪼개기 금지 규정 신설과 더불어, 최근 선고된 판결로 인해 상가 소유자들은 아파트 입주권을 받기가 매우 곤란해졌다.

과거 조합 정관에 '새로운 부대 복리시설을 공급받지 아니하는 경우로서 종전의 부대, 복리시설의 가액이 분양주택의 최소분양단위규모 추산액에 총회에서 정하는 비율을 곱한 가액 이상일 경우'를 규정해둔 경우 상가소유자들도 아파트를 분양받을 수 있었다. 그러나 도시정비법 시행령 제63조 제2항 제2호 가목은 상가소유자들이 아파트를 분양받을 수 있는 요건에 관해 '새로운 부대 복리시설을 건설하지 아니하는 경우로서 기존 부대 복리시설의 가액이 분양주택 중 최소분양단위규모의 추산액에 정관으로 정하는 비율을 곱한 가액보다 클 것'이라고 규정하여 조합이 규정하는 정관과 차이가 있었다. 이에, 위 정관 규정이 유효한지가 문제된 것이다.

이에 서울고등법원은 2024. 5. 위와 같이 '새로운 부대 복리시설을 공급받지 아니하는 경우로서 종전의 부대, 복리시설의 가액이 분양주택의 최소분양단위규모 추산액에 총회에서 정하는 비율을 곱한 가액 이상일 경우'로 정관에 규정하고 관리처분계획을 수립하여 상가소유자들로 하여금 아파트를 분양받을 수 있도록 하였다고 하더라도 이는 위 강행규정인 도시정비법 시행령 제63조 제2항 제2호 위반으로서 조합원 전원의 동의를 받지 않는 이상 효력이 없다고 판단을 내렸고 이는 2024. 8. 대법원에서 심리불속행 기각으로 확정되었다. 실질적으로 정관 규정을 위 시행령과 다르게 설정하여 두더라도 조합원 전원의 동의를 받기는 매우 어려운 바, 상가소유자들이 상가를 포기하고 아파트를 분양받기가 곤란해진 것이다.

이러한 상가지분 쪼개기 방지법의 개정과 최근 판례의 태도에 따라 상가를 구매해 아파트를 분양받고자 하는 경우 매우 신중하게 요건을 검토해야 한다. 따라서 관련 분쟁을 겪고 있는 당사자라면 도시정비법분야의 법률전문가의 도움을 받아 대응해나가는 것이 중요할 것이다. /글 법무법인 센트로 정효이 변호사

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