재개발, 재건축 5년 재당첨제한 규정의 내용과 문제점

최근 강남구, 서초구, 송파구, 용산구 등 투기과열지구 내의 재건축, 재개발 사업들이 점점 박차를 가해 추진되고 있다. 이런 가운데 도시정비법상 투기과열지구 5년 재당첨제한 제도와 관련된 문의를 자주 받고 있다. 투기과열지구에서 여러 부동산을 소유하고 있는 조합원들의 경우 재당첨제한 규정의 적용을 받을 수도 있으며 불가피하게 현금청산이 될 수도 있으니 주의할 필요가 있다. 또 위 규정의 해석을 놓고 법원에서도 엇갈리는 판결을 하고, 규정 자체에도 해석상 논란이 되는 부분이 있어서 이에 대해서 살펴보고자 한다.

도시정비법 제72조 제6항, 5년 재당첨제한 규정의 내용

먼저 해당 규정의 내용을 살펴보자. 도시정비법 제72조 제6항에 따르면 투기과열지구의 재건축, 재개발 정비사업에서 관리처분계획에 따라 조합원 분양 또는 일반분양을 받은 분양대상자 및 그 세대에 속한 자는 분양대상자 선정일(조합원 분양분의 분양대상자는 최초 관리처분계획 인가일을 말한다)부터 5년 이내에는 다른 투기과열지구에서 조합원 분양신청을 할 수 없고 현금청산이 된다. 다만 상속, 결혼, 이혼으로 조합원 자격을 취득한 경우에는 예외적으로 조합원 분양신청을 할 수 있다.

추가로 경과규정에 따른 예외가 있는데, 위 규정이 시행된 2017년 10월 24일 이전에 투기과열지구의 부동산을 취득한 사람의 경우에는 재당첨제한 규정이 적용되지 않으나, 만약 위 규정이 시행된 이후에 투기과열지구의 부동산을 취득하여 조합원 분양대상자가 되거나 또는 일반분양에 당첨이 될 경우에는 재당첨제한 규정이 적용이 된다.

‘분양대상자 및 그 세대에 속한자’의 해석상 문제점

분양대상자와 동일한 세대에 속한 자는 모두 5년 재당첨제한 규정의 적용을 받는다. 그런데, 도시정비법에 ‘세대’의 정의규정이 없을 뿐만 아니라, ‘동일한 세대’의 범위를 어떻게 해석해야 하는지에 관하여 명확한 규정이 없다보니 판사들 사이에서도 서로 다른 판단을 하였다. 수원지방법원은 ‘주민등록표 등재 사항을 기준’으로 형식적으로 결정해야 한다고 판시한 반면, 수원고등법원은 주민등록등재사항이 아니라 ‘현실적으로 주거 및 생계를 같이하는 사람’인지 여부에 따라서 결정해야 한다고 판시하였다. 동일한 규정에 대하여 법원 판사들도 서로 다른 판단을 하다보니 정비사업 현장에서도 분양신청권 인정 여부에 대하여 혼란이 발생할 수 있다.

동일한 세대의 기준시점이 불명확하여 발생하는 문제점

또 다른 문제점은 동일한 세대의 기준시점을 언제로 해야 하는지가 명확하지 않아서 분쟁이 생길 수 있다. 예를 들어보자. 홍길동은 서울에 있는 A재건축정비사업구역에서 투기와 무관하게 오랫동안 거주하고 있었는데, 결혼으로 한세대를 이룬 며느리가 결혼하기 1년 전에 투기과열지구에서 일반분양에 당첨이 되었다. 며느리와 한세대를 이루고 난 후 2년이 되지도 않아서 A재건축정비사업의 조합원 분양신청기간이 진행되었다. 이때 홍길동은 재당첨제한 규정의 적용을 받아 현금청산이 될까. 이에 대해서 명시적인 대법원 판결은 아직까지 찾을 수 없고, 법조인들 사이에서 논란이 있다.

다만 필자는 위 사례에서 홍길동은 분양신청을 할 수 있다고 생각한다. 왜냐하면 ‘동일한 세대의 기준시점’에 대해서 분양대상자로 확정되거나 일반분양에 당첨되었을 당시에 동일한 세대원이라고 해석하는 것이 타당하기 때문이다. 만약 그렇지 않으면 위 사례와 같이 결혼이라는 우연한 사정에 의하여 동일한 세대가 된 홍길동의 분양신청권을 과도하게 제한하는 결과가 되기 때문이다.

분양신청기간이 비슷한 시기에 진행될 경우, 재당첨제한 규정의 적용 배제 가능성

재당첨제한 규정이 적용될 경우, 최초 관리처분계획인가일로부터 5년 동안 다른 투기과열지구의 정비사업에서 조합원 분양신청이 불가능하다. 그런데 만약 투기과열지구의 정비사업에서 비슷한 시기에 분양신청기간이 진행될 경우 위 규정의 적용이 배제될 수도 있다. 예를 들어 투기과열지구 내 서로 다른 A구역, B구역, C구역에서 모두 재건축이 진행되고 있는데, 각 구역 모두 2024년 11월에 분양신청절차를 진행한다고 가정해 보자. 위 3개의 구역에 모두 부동산을 소유하고 있는 갑은 재당첨제한 기간이 진행되고 있지 않기 때문에, 현행 규정상 A구역, B구역, C구역에서 모두 분양신청이 가능할 것으로 보인다. 이 부분은 입법자가 고려하지 못한 부분으로 보인다.

상속, 결혼, 이혼 등 예외규정의 문제점

도시정비법 제72조 제6항 단서는 재당첨제한의 예외로 ‘상속, 결혼, 이혼으로 조합원 자격을 취득한 경우에는 예외적으로 조합원 분양신청을 할 수 있다’고 규정하고 있다. 그런데 예외가 인정되는 상속, 결혼, 이혼의 시기가 언제인지가 명확하지 않다. 그러다보니 위 규정 본문에 따른 분양대상자 선정시점을 기준으로 하여 그 전이나 그 이후에 언제든지 위 상속등의 사유가 발생하면 예외가 인정될 수 있다는 견해가 있는 반면, 예측가능성을 이유로 하여 위 본문에 따른 분양대상자 선정시점 이후에 예외사유가 발생해야 분양신청권이 인정될 수 있다는 견해도 있다. 이 부분도 향후 분쟁이 될 수 있다.

조합원 분양권은 재산권과 직결되는 가장 중요한 권리이기 때문에 ‘세대’의 개념이나 그 시점 및 각 예외 사유 등에 대해서는 도시정비법에 좀 더 명확하게 규정할 필요가 있다고 생각한다. 또한 불필요한 분쟁을 사전에 예방하기 위해서 조합원 분양권에 대하여 사전에 법률전문가의 상담이나 조력을 받을 것을 추천한다.

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