오늘 이야기는 재건축이 아니라 재개발에 관한 것이다. 개발 대상이 되는 지역이 아파트이거나 도로가 잘 정비된 구역으로서 연립주택만 있으면 재개발이 아니라 재건축이라고 생각하면 된다. 가로주택정비사업은 조금은 같으면서도 조금은 다르다.
 

김택종 변호사 /사진제공=법무법인 센트로재개발 구역에서 부동산을 매매하는 이유는 다양하겠지만, 어느 경우이든 분양권이 나온다는 것을 당연한 전제로 한다. 재개발 구역의 부동산은 새 아파트를 받을 수 있는 분양권이 결부되어 있기 때문에 속칭 '피'라고 하는 프리미엄이 붙어 높은 가격으로 거래된다. 자체 가치로는 천만 원도 되지 않을 것 같은 오랜 무허가건축물이 수억 원에 거래되는 이유도 그것 때문이다.

그러나 재개발 구역의 부동산을 산다고 하여 모두 분양권이 인정되는 것은 아니다. 가령 너무 좁은 토지를 사거나 1990년 이후에 생긴 무허가건축물을 사거나 부동산이 많아 일부를 처분하려는 자로부터 조합설립인가 후 부동산을 사는 등의 경우에는 분양권이 인정되지 않거나 매도인과 분양권을 공유하게 된다. 그럼에도 불구하고, 분양권이 인정될 것이라는 부동산중개사의 말만 믿고 거래를 하는 경우가 적지 않다.

종종 신중한 사람들은 거래 전에 조합에 분양권이 나오는지 확인하거나 매매계약서에 분양권을 보장한다는 취지의 특약을 넣기도 한다. 그러나 법령상 분양권이 인정되지 않을 경우에는, 조합에 확인하거나 특약을 넣었다고 하여 없던 분양권이 생겨나지는 않는다. 조합임원이나 직원들의 말을 신뢰하거나 심지어 이들로부터 확인서를 받더라도 결과에서 차이가 없는 것이다. 필자가 수행한 관련 사건에서는, 조합장이 조합명의로 분양권이 인정된다는 취지의 확인서를 작성해주었으나 총회의 결의를 받지 않아 효력이 없다고 보았다.

분양권을 기대하고 계약했으나 분양권이 인정되지 않는 경우, 결국 책임의 소재를 밝히는 문제가 남게 된다. 매매계약으로 인하여 중개수수료, 등기비용, 취득세, 양도세, 대출이자 등 비용이 발생하였을 것인데, 분양권이 인정되지 않음으로 인해 모두 불필요한 지출이 되었기 때문에 누군가가 책임을 져야 할 것이다.

상식적으로, 분양권은 부동산에 결부된 권리이므로 이에 대해서는 부동산 소유자가 그 내용을 잘 알아야 할 것 같다. 가령 우리가 자동차를 샀는데, 자동차의 에어컨이 제대로 작동하지 않는다면, 일단 자동차를 판 사람이 떠오르는 것과 같은 이치다. 그러니 분양권이 나오지 않으면 그 책임은 원칙적으로 매도인이 져야 한다고 할 수 있다. 실제로 법에서도 재개발 구역에서 부동산 매매계약을 할 때는 매도인이 분양권 등에 대해 설명할 것을 명시적으로 규정하여 매도인 책임의 근거를 두고 있는 것으로 보인다.

다만 현실적으로, 분양권에 대해 판단은 법원에서도 종종 의견이 나뉠 정도로 정확한 판단을 하기 어려운 상황에서, 어느 정도 위험을 감수하고 이루어진 매매의 책임을 오로지 매도인에게 돌리는 것은 다소 가혹한 측면이 있다. 그러므로 가혹한 결과를 최소화 하기 위해서는, 분양권이 인정되지 않을 경우 계약을 무효로 한다는 등의 특약을 두는 방법도 있겠지만, 매매계약을 체결하기 전에 분양권이 인정되는지를 관련 분야 법률전문가에게 확인하는 것이 가장 안전한 방법이겠다. /글 법무법인 센트로 김택종 변호사

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