재건축 분양신청기간 중 조합원의 사망

  

 

1. 상속인들이 조합원의 지위를 승계

  

   분양신청기간 중 조합원 사망시에는 그 법정상속인들이 당연히 조합원의 지위를 승계받게 된다. 그리고 사망한 경우에는 생존한 상속인들 명의로 부동산등기가 이전되지 않더라도 사망과 동시에 당연히 상속인들 소유로 법적인 소유권이 이전된다. 추후에 있게 되는 상속등기는 이전된 소유권을 확인하는 절차에 불과하다(민법 제187조). 따라서 조합원 사망시 조합원이 소유하고 있던 재건축 구역내 부동산은 별도의 유언, 상속인들간 협의가 없는 한 일단 법정상속인들 전원에 대해 그 법정상속비율에 따라 상속하여 공유관계가 되고 그에 따라 피상속인의 조합원의 지위도 승계 받게 된다. 그러나 이들 중 대표조합원을 선정해야 하는 문제가 남아있다.

  

2. 상속인 중 일부가 치매, 실종된 경우

  

   피상속인(사망자)이 일부의 상속인들에게만 정비사업내 부동산을 상속해주는 것으로 유언한 경우 상속에서 제외된 자가 그러한 유언의 효력을 다투는 수가 있다. 그리고 상속인들 중 일부가 치매나 실종 등의 상태로 의사능력이 없는 경우도 있을 수 있다. 대표자를 선정하여 그가 조합원으로서의 분양신청행위를 하여야 하는데, 대표자 선정시 일부의 자는 선정을 거부하고, 치매자나 실종자는 선정행위를 못할 수 있기 때문이다. 치매자는 선정행위를 하더라도 의사능력이 없어 그 선정행위의 효력이 부정될 수 있다. 도시 및 주거환경정비법 제39조 제1항에서는 토지 또는 건축물의 소유권과 지상권이 여러 명의 공유(共有)에 속하는 때에는 그 여러 명을 대표하는 1명을 조합원으로 본다고 규정하고 있다.

  

3. 성년후견 신청, 실종선고 신청, 유언 효력확인 소송

  

    이러한 경우에 일단은 성년후견 신청, 실종선고 신청, 유언의 효력에 관한 소송 등을 제기해 놓을 필요가 있다. 물론 분양신청기간 내에 위 절차들이 종결될 것으로 기대하기는 어렵다. 그러나 위 결정, 판결 등을 받기 위해 법원에 신청 또는 소제기까지 하였는데 아직 결정이나 판결이 나오기 전이라고 하여 상속인들의 분양신청 접수를 조합이 거부한다면, 이는 당사자들에게 지나치게 가혹한 처사라고밖에 할 수 없다.

  

4. ‘조건부 분양신청’을 해둔다.

 

    따라서 이때 위 사실들을 소명하여 조합에 조건부 분양신청 접수라도 추진해야 한다. 즉 위와 같이 문제가 되고 있는 법정상속인만을 제외한 나머지 상속인들에 의해 일단 분양신청을 한다. 그 후 이러한 흠결이 해소되면 그에 따라 법정상속인 전원이 통일된 의사로 분양신청을 한 것으로 소급하여 인정하여 달라는 요청과 더불어 만일 위 흠결사항이 해소되지 않으면 당사자 전원이 현금청산자가 된다는 점을 수락하겠다는 취지의 ‘조건부 분양신청’ 접수를 해 두는 것이다. 조합에서 이러한 조건부 분양신청을 인정하려고 한다면 다음번 총회에서 추인절차를 밟게 된다.

  

5. 조합이 ‘조건부 분양신청’을 거부할 경우

  

    그러나 이와 같은 분양신청에 대해 해당 조합이 접수 자체를 거부할 가능성도 있다. 따라서 이 경우에는 분양신청기간 중에 분양신청서를 조합과 구청에 내용증명으로라도 보내두어야 한다. 한다. 그 후 만일 조합이 위 조건부 분양신청자들을 포함하여 법정상속인 전원을 관리처분계획상 분양신청자에서 제외할 경우에는 그 효력에 대해서 다투는 소송, 조정 등을 진행하면 된다.

  

6. 조정신청으로 성공한 사례

  

    이와 관련하여 당 법무법인에서는 다양한 성공사례를 보유하고 있다. 그 한 사례로 법원에서 ‘실종선고 신청과 공시최고가 이루어졌음을 확인하고 추후 실종선고가 확정되고 나서 대표자 선임동의서가 제출되면, 조합은 상속인들에 대하여 조합원 지위를 인정하고 신청인들에게 조합원 분양아파트(101A형)을 분양한다’라는 취지로 조정권고가 나와서 쌍방 승복하여 확정된 바 있었다.

  

법무법인 센트로 02-532-6327

 
 변호사 김향훈, 윤성회