김정우 변호사의 재건축 재개발 보상 노하우 (4)

- 재개발 구역에서 영업보상 대상자와 보상방법

재개발구역에서는 영업보상을 받기 위해서는「도시 및 주거환경정비법(이하 ‘도시정비법’)」과 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 ‘공익사업법’」및 관련 법령에서 규정한 요건을 충족해야 하는데, ① 사업인정고시일(정비계획 공람공고일) 전부터 ② 적법한 장소에서 ③ 인적·물적 시설을 갖추고 ④ 계속적으로 행하는 영업이어야 하며, ⑤ 허가 등이 필요할 경우 위 공람공고일 전에 허가 등을 받고 그 내용대로 행하는 영업이어야 합니다

무허가건축물의 경우 원칙적으로 영업보상이 될 수 없습니다. 다만, 예외적으로 무허가건축물의 ‘임차인’이 정비계획 공람공고일 1년 이전부터 사업자등록을 하고 영업을 할 경우 영업보상대상자로 인정받을 수 있습니다

또한 무허가 영업의 경우에도 일정한 보상을 받을 수 있는데, 도시근로자 3인 가구의 3개월분 가계지출비에 해당하는 금액으로 보상금을 받을 수 있고, 또 영업시설 등의 이전비용은 별도로 보상받을 수 있습니다.

영업손실보상은 휴업보상과 폐업보상 두가지로 나뉘는데, 폐업보상은 거의 인정되기 어려우며 대부분 휴업보상을 받게 된다. 서울지역에서는 99% 이상이 휴업보상에 해당한다고 보면 됩니다.

휴업보상의 내용으로는 휴업기간에 해당하는 영업이익, 영업장소 이전 후 발생하는 영업이익감소액을 비롯하여 휴업기간 중 유지관리비, 인건비 등 고정비용, 이전비 및 감손상당액, 부대비용 등이 포함됩니다.

또한 휴업기간은 원칙적으로 4개월 이내로 하나, 예외적으로 해당 영업의 고유한 특수성으로 인하여 4개월 이내에 다른 장소로 이전하는 것이 어렵다고 객관적으로 인정되는 경우에는 2년 이내에서 실제 휴업기간으로 인정받을 수 있습니다.

영업보상 관련 자료를 잘 보관하는 것도 중요한데, 특히 임대차계약서(임차인), 손익계산서, 해당 영업과 직접 관련된 세금 및 공과금 납부내역, 광고선전비 지출내역, 총 직원수 및 직원 급여대장, 영업용 고정자산 및 재고자산 내역, 영업시설 등 이전에 소요되는 비용예상 견적서 등이 있습니다.

영업보상대상자에 해당함에도 불구하고 사업시행자(재개발조합)가 보상금을 지급하지 않을 경우 어떻게 해야 할까요? 재결절차를 거치지 않은 채 재개발조합(사업시행자)를 상대로 곧바로 영업보상금의 지급을 구하는 민사소송이나 행정소송을 제기하는 것은 허용되지 않습니다.

따라서 영업보상 대상자는 재개발조합을 상대로 공익사업법 제30조에 따른 재결신청 청구를 하거나, 위 재결신청 청구에 대하여 거부처분이 있을 경우 그 거부처분 취소를 구하는 소송 등을 제기하여 권리구제 방법을 모색해야 합니다.

○ 문의

법무법인 센트로

대표변호사 김향훈

담당변호사 김정우

전화 02 - 532 - 6327

홈페이지 http://centrolaw.com

@ 김정우 변호사 소개 

★ 이력

상문고등학교 졸업(1996)

성균관대학교 졸업(2004)

사법시험 합격

사법연수원 수료

사법연수원 금융거래법학회 회원

전 법무법인 태평양 시보

전 서울중앙지방법원 시보

전 서울중앙지방법원 민사조정위원

전 서울중앙지방검찰청 검사직무대리

전 법무법인(유한) 우송 변호사

현 법무법인 센트로 수석변호사

★ 전문가 과정 수료

저작권실무전문가 교육과정수료(저작권위원회)

대한변협 전문직 성년후견인 양성과정 수료

서울변호사회 건설부동산 및 재건축재개발과정 연수

주거환경연구원 정비사업전문관리사자격과정 수료

제14기 서초부동산 최고경영자과정 수료

★ 자문수행

각종 재건축재개발 조합, (주)오비스트, (주)세경건설, (주)금강주택, (주)아가월드, (주)몬테소리투어, 다단계피해자, 크라우드펀딩, 에이스경마 등 다수

★ 논문 

- 판결로 본 재개발·재건축 구역 내 종교시설의 관리처분계획에 관한 연구

★ 인터넷 방송
오비스트TV, 돈버는부동산 <김정우 변호사의 재건축, 재개발 보상 노하우> 출연

★ 조합 측 대리 소송수행 및 법률자문

- 산성구역 주택재개발정비사업

- 대흥1구역주택재개발정비사업

- 복수동1구역주택재개발정비사업

- 용두5구역 주택재개발정비사업

- 상도제10구역 주택재개발정비사업

- 순화1-1구역 도시환정정비사업

- 사당2주택재건축정비사업

- 중앙주공2단지아파트 주택재건축정비사업

- 성내동 미주아파트 주택재건축정비사업

★ 청산자, 조합원 등 대리 소송수행 및 법률자문

- 거여2재정비촉진구역1지구 주택재개발정비사업

- 탑동2구역 주택재개발정비사업

- 효창제5구역주택재개발정비사업

- 동작1주택재건축정비사업

- 사당1주택재건축정비사업

- 면목3구역 주택재건축정비사업

- 수원111의5구역 주택재건축정비사업

- 풍납우성재건축정비사업

- 과천주공2단지 주택재건축정비사업

- 과천주공7단지1구역 주택재건축정비사업

- 홍제1구역 주택재건축정비사업