안타까운 도시환경정비사업의 피해자들

서울 도심 중구, 종로구와 부도심인 신촌, 청량리 등은 상업지역으로서 높은 땅값을 자랑한다.

이 뒷골목의 땅은 중구 남대문로의 경우 3.3제곱미터당 6천만원에서 1억 2천만원정도 된다.

이런 알짜배기 땅을 개발업자에게 빼앗긴다. 그걸 가능하게 하는 것이 도시및주거환경정비법이다. 공익사업이라는 미명하에 타인의 땅을 강제로 빼앗게 하는게 이 도시정비법이다.

호텔을 짓고 오피스를 지어서 이를 거대자본에게 팔아넘긴다. 이게 무슨 공익사업이냐?

자고로 공익사업이란 국가나 지방자치단체의 청사를 짓거나 철도, 도로를 부설하거나 군기지를 설치하는게 공익사업이다. 이런 진정한 공익사업을 위해 만들어진 공익사업을 위한 토지등의 취득 및 보상에 관한 법률이 마구잡이로 여기저기 준용되면서, 개발업자들의 배를 불리는데 이용되고 있다.

아무리 그래도 호텔을 짓기 위해 도심과 부도심의 땅을 뺏는 것은 심하지 않은가? 뺏더라도 시가로 보상해야 하는게 아닌가?

남대문이 불탄 것은 토지수용에 불만을 품어서라고 한다. 그 불지른 자가 미친 짓을 하도록 만든 것은 공익사업토지보상법도 일익을 담당하였다..

요즘 남대문로니 어디선가 토지수용이 일어나고 있다. 그들은 남대문에 불을 지르고 싶은 심정일 것이다. 그러나 이미 한차례 불타없어져서 또 한번 불을 지른들 별로 재미가 없으니 못지르고 있을 수도 있다.

아무튼 이런 도시환경정비사업에서는 조합을 결성하여 조합장이 들어서는 게 아니다. 그냥 돈 많은 시행자가 땅을 사들여서 일정지분을 확보하면 나머지 토지는 사냥에 나선다. 그 사냥이란 다름아닌 토지수용이고 수용은 개발이익이 배제된 공시지가 기준 보상이다.

이러한 보상을 받게 되는 자가 할 수 있는 방책으로는

①수용의 전제가 된 사업시행인가 취소 소송제기

②분양절차의 위법성을 지적하여 관리처분계획 취소소송 제기

③수용보상금 증액을 위한 사설 감정평가사 선정 및 감정의견서 작성

④전문변호사를 선정하여 위 절차를 치밀하게 대응하기이다.

여기서 안타까운 일들은 더 있다.

사업시행인가 취소를 위한 제소기간을 놓치는 것이다. 행정처분은 처분이 있음을 안날로부터 90일 내에 제기해야 한다. 이러한 약3달간의 기간을 놓쳐버리면 하자를 다투기가 정말로 힘들어진다. 그러나 대부분의 도시환경정비사업 구역내 소유자들은 이 기간을 놓친다. 설마 설마 하면서 여기저기 알아보다가 기간을 놓친다. 그리고 사업시행자들도 위 기간동안에는 가급적 토지소유주들을 자극하지 않음으로서 소송제기를 막는다.

그러다가 어느 순간 분양신청절차를 거치고 관리처분을 한다. 그러고 나면 끝이다.

토지소유주들은 사자에 쫓기는 아프리카 야생을 초식동물처럼 이리저리 흩어지다가 물려죽고 물에 빠져죽거나 한다.

서울 도심의 3.3제곱미터당 평당 1억원의 땅을 시행사는 6천만원씩 주고 꿀꺽한다. 4천만원의 차익은 시행자와 기타 여러사람들이 나눠먹고 그로 인한 이득은 서울 도심의 외관을 멋지게 만든다. 역사는 이랬다. 가난한 자의 등가죽을 벗겨서 피라미드와 만리장성을 쌓았던 것이다. 그러나 이게 심하여지면 민중봉기가 일어난다.

대책은 무엇인가?

①도시정비법을 바꾸는 것이 최선의 방책이다. 최소한 호텔이나 오피스 건물 짓는 것은 공익사업이 아니다. 그러나 법을 바꾸는 것은 하세월이고 바꾸더라도 나에게는 적용이 안되고 다음의 후배들한테나 적용이 된다. 남좋은 일만 시키는 것이다. 바로 이런 점 때문에 입법이나 개정작업이 더디다.

②데모를 한다. 옥상시위 1인시위를 한다. 그러나 이것도 참 힘들다. 잘못하면 용산사태 난다.

③소송을 제기한다. 전문변호사를 고용하여 사업시행자의 허점을 집요하게 파고 든다. 그러나 이 과정에서 보통 자기와 잘아는 지인변호사를 선정해서 하는데 변호사들도 다 전문분야가 있어서 안해본 분야는 전혀 모른다. 결국 피부과 의사에게 치과치료를 맡겨서 나중에 일이 엉망이 되고 만다.

④시행사를 괴롭히거나 인허가가 안되게끔 시청이나 구청에서 농성하고 민원을 제기한다. 이것도 약간은 효력이 있지만, 결국 구청 시청도 개발자 편이어서 이윽고 인가를 내준다. 구청 시청도 개발이 되어야 좋기 때문이다. 인허가 증서만 내주면 구청장, 시장의 업적이 생기고 취득세 등록세도 생기고, 도로와 공원 파출소도 공짜로 챙기는데 이렇게 좋은 장사가 어디있단 말인가? 그러한 기부채납의 재원은 다 억울한 토지소유자의 땅에서 나온다.

이렇게 보니까 방법이 별로 없다.

유일한 출구는 소송이다. 소송을 통해서 시행자의 인허가를 취소시키거나 효력정지를 시키는 수 밖에 없다. 그렇게 하여 최후까지 남은 자가 시행자와 협상하여 거액을 받거나 아니면 최소한 자기 땅을 제값받고 떠날 수 있다.

서울 응암2구역의 어느 조합원은 조합의 시공자로 선정된 롯데건설의 선정과정 비리를 집요하게 물고 늘어져 결국 시공자 선정이 무효일 수 있다는 대법원 파기환송판결을 받아내 서울고등법원으로 사건을 환송시켰다. 그러나 조합과 합의하여 소송을 취하하였고 롯데건설은 시공권을 그대로 보유하였다.

질긴 자가 집요한 자가 승리한다.

그 과정에서 어리버리한 변호사를 쓰지말고 전문가를 써야 한다.

그리고 한가지 덧붙이고 싶은 말이 있다.

제발 돈 아끼지 말라는 거다. 자기 땅이 평당 1억이고 60평이면 60억원이며, 평당 1천만원씩만 증액시키면 전체 증액은 6억원이 되는데, 변호사비용 단돈 1천만원을 안쓰려고 한다는 것이다. 그게 아까워 돌팔이짓을 한다. 본인소송을 하겠다는 것이다.

이런 사람은 못말린다. 돈을 벌려면 돈을 써야 한다. 그리고 돈을 지키기 위해서도 돈을 써야 한다. 평당 1억원하는 땅을 60평 보유하고서도 이를 지키기 위해 변호사비용 1천만원을 안쓰는 사람은 재산을 못지킬 가능성이 현저하게 높다.