북아현뉴타운(재정비촉진지구) 소속인 북아현2구역과 북아현3구역이 올해 분양 기준 수립을 위해 조합 정관을 변경한 가운데, 2개 사업장의 각기 다른 분양 기준에 업계 관심이 모아진다. 북아현2구역과 북아현3구역이 조합원 분양에 관한 기준을 정관에 기재한 건 조합원들의 혼선을 최소화하기 위한 공통된 목표가 있다.

북아현3구역은 올해 1월 정기총회를 통해 주택 공급 관련 정관을 변경했다. 기존 정관에는 '주택 공급은 법 및 시·도의 조례가 정하는 기준에 따른다'라고만 기재돼 있었다. 북아현3구역은 분양신청 대상자는 권리가액과 관계없이 조합에서 분양하는 주택을 신청할 수 있으며, 분양받고자 하는 주택은 1순위-2순위-3순위로 분류하게끔 했다. 이때, 몇 번째 순위까지 신청받을지는 향후 조합에서 정할 수 있게끔 했다.

배정 절차는 ①1순위 분양신청 내용에 따라 주택규모별 권리가액 다액순으로 배정 ②1순위에서 배정받지 못한 분양신청자는 2순위 분양신청한 주택규모가 남아있을 경우 권리가액 다액순으로 배정 ③2순위 잔여물량이 없는 경우엔, 3순위 희망 주택의 평형을 권리가액 다액순으로 배정 ④3순위에서도 주택 배정을 받지 못했거나 분양신청서에 2·3순위 희망평형을 미작성해 미배정된 분양신청자는 유사규모 잔여 주택형에 임의 배정하는 것을 원칙으로 하되, 조합은 임의배정 전에 상황을 고려해 미배정자 상대로 희망평형 조사를 실시하고 그에 따라 배정할 수 있게끔 구조화했다.

북아현2구역은 북아현3구역과 다른 분양 기준을 수립했다. 주택규모별로 조합원 분양분을 초과해 분양신청이 접수될 경우, 각 순위 경합은 순위와 무관하게 권리가액 순으로 우선 배정한다. 쉽게 말해, A타입에서 조합원들 간 경합이 발생했을 경우 1순위 권리가액이 작은 조합원과 2순위 권리가액이 큰 조합원이 경합하게 되면 2순위 권리가액이 큰 조합원을 우선 배정하는 구조다. 권리가액이 큰 조합원들 순으로 원하는 평형대를 배정하며, 권리가액이 동일한 경우에는 공개추첨을 진행한다. 1순위에서 3순위까지 경합에서 모두 탈락한 분양신청자는 잔여세대를 배정받는다.

북아현2구역 예를 들어보면, 조합원A(권리가액 10억원)가 1순위(40평형)에서 떨어지고 2순위(30평형)로 내려왔다. 조합원B(권리가액 8억원)는 1순위로 30평형을 신청했다. 이렇게 될 경우, 조합원B는 1순위로 30평형을 신청했음에도 불구하고 권리가액에서 밀려 조합원A가 우선 배정된다. 반면 북아현3구역의 경우, 30평형대가 1순위 신청에서 마감되면 조합원A(권리가액 10억원)는 2순위에서도 떨어지고, 3순위로 밀리게 된다.

북아현2구역은 대지지분이 큰 조합원들의 1+1신청과 관련해서, +1의 경우 일반분양가의 90% 수준에서 공급하기로 총회 의결도 진행했다. 추가 1주택은 60㎡ 이하로만 공급받을 수 있고, 경합이 있을 경우에는 1주택 분양가격을 제외한 권리가액 순서로 공급을 결정짓는다. 동·호수 추첨도 한국부동산원 등을 통한 전산추첨을 기본 원칙으로 결정했다. 북아현3구역도 향후 관리처분계획(안)을 준비하는 과정에서 조합원들을 대상으로 한 '+1' 금액을 조합원 분양가로 할지, 일반분양가로 할지, 아니면 그 사이 중간값으로 결정할지 정할 것으로 관측된다.

김정우 법무법인 센트로 대표 변호사는 "주택에 대한 공급기준과 관련하여 서울특별시 조례에 따르면, 권리가액에 해당하는 주택을 분양하고 만약 권리가액이 2개 분양주택가액의 사이에 해당하는 경우에는 분양대상자의 신청에 따른다"며 "정관 등으로 정하는 경우 권리가액이 많은 순서로 분양할 수도 있다"고 말했다.

이어 "만약 동일규모의 주택분양에 경합이 있는 경우에는 권리가액이 많은 순서로 분양하고, 권리가액이 동일한 경우에는 공개추첨에 따르도록 규정하고 있다"며 "조합에서는 통상 각 재개발현장의 실정에 맞는 공급기준을 마련하고 있는데, 만약 그 공급기준이 관련 법령에 위배되거나 또는 조합원 간 형평성에 현저히 반할 경우 법원에서 위법하다고 판결할 수도 있으니 신중하게 수립해야 한다"고 부연했다.